养老地产发展前景,养老地产的最新政策

01

把握市场发展节奏

地产养老，他的本质还是商业、市场化的行为。既然是商业行为，那我们就要考虑这个市场的发展节奏。

之前我们也提到过，2020年是养老产业发展的元年。那么以2020年为起点，五十年为一个周期，五年为一个节点来看。

未来五年，一定会有一大部分人挤进养老市场赛道里，最后这个赛道里，一定有人会离开，也有人会继续留下，这是优胜劣汰的自然法则。

地产商或者一些资本方介入到养老市场时，我们要怎么“留下来”呢？那么我们就要把握养老市场的发展节奏，知道养老市场的爆发期节点在哪。

派博生命科技总经理陈浩先生，以其在养老行业多年的经验，他表示未来的五到十年一定是养老市场爆发期。

但这五年肯定是很难熬的。

02

切忌盲目进入市场

当我们把握住养老市场的发展节奏时，也不要急着介入到市场当中。

因为我们知道，地产项目一旦拍下来就是定向的，不能用来做其他类别的开发。比如做养老的养老用地，做医疗的医疗用地等。

那我们就要先确定好商业模式、盈利模式，考虑好退出机制后再进入市场。

其实在之前“养老地产如何实现盈利？”文章中我们也提到过，今天在这里也简单的补充说明。

首先是地段。在拿地之前，我们要明确：

要这块地做什么？

服务于谁？

怎么能挣钱？

挣钱后怎么更进一步？

以后要转手能卖给谁？

.....

而不是一味的想，我只要拿这块地，做什么我都是佼佼者，都能做的起来。这种盲目自信并不现实，而且很容易“夭折”。

有一个可公开的项目案例可以给大家分享一下。

这个案例绝对值得所有想进、已进或是即将进入养老市场的朋友们来借鉴——越秀康养。

越秀康养是越秀地产旗下康养产业板块。

刚开始他们介入养老地产的时候，并不知道该怎么做。在2017年时，越秀就从深圳市银幸现代养老服务有限公司里收购了一些股份，现在银杏已成为了越秀康养的一个子品牌。

但到现在将近5年的时间了，还是半亏损状态。

不过这也是大环境使然，不仅仅是他们在亏损，其他养老品牌的日子也同样不好过。但越秀康养他们在“熬”的同时，还做了一件事。

提高硬实力：做养老标准。

他们现在已经做了将近一千多项的养老标准，比如空间设计标准。

他们从养员的需求出发，研究空间、动线、热点区如何进行适老设计，再涵盖后续的运营、服务、智能监测、数据服务等。

尽可能在减少养员摔倒的概率，也在摔倒后做到及时发现、快速处理，最大限度的降低摔倒对老人的二次伤害。

未来，越秀智慧越来越完善自身的养老服务体系，打造更全更好的养老服务标准。同时，他的竞争力也将会不断上升。

由此想象，在五年后，当各类养老产业从业者站在同一的风口上时，越秀已经遥遥领先了。

和大家分享这个案例，是想建议介入到养老产业的地产商们，不妨试试这种商业模式。在做好养老服务的同时，提高自身在养老产业的硬实力。

相信这会让大家在未来中长局的竞争当中，成为有实力的竞争者，并从中脱颖而出。

03

构建长尾式的商业模式

我们可以把长尾式的商业模式分成三层。

第一层是金融结构。每个公司的金融结构都有不同的特征，这里就不展开说明了。

第二层的核心，是地产。

不管地产商以什么样的形式介入到养老服务业当中，他的盈利模式还是在地产开发属性当中，无法改变的。

第三层就是服务产品的销售逻辑。也是我们之前经常说到的：

为谁服务？

提供什么服务？

服务如何保障？

服务怎么收费？

.....

前面几项我们在前几期的文章中都有展开讲述，今天我们就来简单分享一下关于“地产养老的养老服务收费体系如何界定”。

商业模式是服务收费体系的唯一考量标准。

比如泰康、平安，他们做的是高端养老。用户在他们那存了一千万，就可以入住他们名下的养老公寓，他们会把最全的医疗资源、护理资源配备给你。

但高端的用户群体，始终只是一小部分人。

整个大健康养老市场里还有一大部分用户的需求需要被满足，里面也就蕴藏了海量的机会与细分赛道。

这也是我们地产养老的盈利点所在。

我们知道国家是以普惠养老为核心发展养老产业的，但所有产业都离不开我们所讲的“三七分”。

如果普惠养老占的市场份额为60%，那么商业养老就还有40%的空间。

在这个空间里，我们再利用自身的所有的供应链资源去构建我们商业布局，在保证适用于自身的前提下，形成可连锁化、可复制化的地产养老服务形态。

当然，这个长尾式的商业布局不是我们现今要考虑的问题，我们现今的重心是如何在养老产业市场这五年的爆发期中活下来。

04

买单意愿决定市场定价

回到先前说到的服务收费体系，我们究竟如何定价呢？假如我们现在要去浙江宁波做一个项目，我们首要考虑的是什么？

家庭的买单意愿。

买单意愿和买单能力是两个完全不同的概念。有买单能力但没有买单意愿的用户，他依旧不愿意花钱在养老服务上。

那么买单意愿我们怎么看呢？

看项目区域的全职保姆价格。比如一个全职保姆的价格是4500元，那么这个区域对养老服务的买单意愿就是4500元。

因为全职保姆他的工作是单纯的做饭、打扫卫生等，他们不会“医、护、康、养、食、药、精神慰藉”的专业服务，而且全职保姆也很稀缺。

抓住这个痛点后，我们所提供的养老服务可以根据养员的需求，提供七大板块养老服务的同时，给予一些基础的上门服务。

派博生命科技总经理陈浩先生表示，买单意愿能够最直接反映该区域养老市场的活跃程度。

在这里也建议在未来的五年，无论是养老地产、商业养老、旅居养老、养老机构等养老服务业的机构，都应该遵循买单意愿切入市场。

图片来源 | pexels

编辑排版 | 派博生命

关于智能养老如何发展的5点建议

随着中国老龄化的来临，中国养老模式也将迎来新的变革。现代化智能化养老更是科技进步的衍生物。所谓 智能化养老 ，是指运用现代化科技与养老服务有机结合的养老模式。它以互联网、物联网为依托，集合运用现代通讯与信息技术和智能控制技术，为中老年人提供安全便捷健康舒适的服务。

现在社会急需一种能够从精神和物质以及生活照料等多个层面为老人提供完善服务的机制。面对社会老人的这种刚性需求，国内养老模式必须做出新的调整。具体来说，想要让国内养老行业朝向更加智能化的方向发展，必须从以下五个方面着手：

(一)坚持统筹规划，加大对民营养老院扶持力度，提高一线护理人员收入水平

要进一步明确涉及助老护老科技项目的创新，逐步完善科技创新的项目任务和政策措施，进而实现各部门之间的统筹规划，做到各项政策的有机对接，充分利用现有的互联网资源和相关积极的社会力量，在以智慧社区建设的基础上，使其能够进一步改善环境，提高服务水平。国家要对从事一线护理工作的员工提高福利待遇，如发放特殊岗位津贴，享受带薪年休假等，减缓养老人才流失的现象。

(二)坚持服务为本，进一步完善社会保障制度

树立为老年人服务的理念，充分满足老年人多样化的需求，将核心价值落实到服务上，不断改进为老服务的方法技术。进一步完善社会保障制度，提高老年人常见病的报销比例，减轻老年人的看病负担。首先国家要提高社会保障资金在整个ODP中的占比，目前我国在社会保障方面的投入比例远低于发达国家，同时也低于世界的平均水平。因此推进社会保障制度的发展，扩大社会保障覆盖的范围，要进一步加大资金扶持力度。其次要逐步提高退休人员养老金替代率。以国际经验来看，如果要达到退休前的生活水平，其退休时领到的养老金不能低于原来工资的70％，如果养老金低于退休前的50％，那么其生活水平会有较大幅度的下降。到目前我国养老金替代率已下降到不足45％，这就使众多老年人难以享受到科技创新给老年生活带来的便利。

(三)坚持创新驱动，将新技术新产品纳入到为老服务中去

智能化养老在实际的推广中具有明显的科技优势。要积极促进互联网、移动互联网、大数据的发展，大力扶持关于护老助老等相关智能产品的研究与推广，进一步推进关于日常生活照料，鼓励老年智能用品的应用，推动老年智能穿戴设备的生产及推广，将智能化养老成打造成为“互联网+”与为老年人提供各项综合性服务的智能集成平台。政府要鼓励企业将新技术应用到为老服务中去，加大新模式的扶持力度，促进新模式的推广与发展。

(四)坚持融合发展，促进智能化养老产业供给与需求相平衡

智能化养老的产生、发展与壮大能够带动其相关多个行业及部门的协同发展，要进一步加强各个部门之间的沟通协调，积极进行相关产业政策的整合，避免多部门管理而出现的政出多门的现象，减少内耗的产生；要逐步打破行业之间的壁垒，发挥将产学研用集成在一起的融合优势；要整合相关产业的精准对接，将产业链上下游的进一步融合作为发展目标，进而实现研发、制造、管理、服务、金融、人才等多个领域的跨界融合。要推进多领域服务的优势互补，通过具有多项服务功能及综合性信息功能的平台建设，实现日常生活介护、远程健康管理、医疗护理康复、数字文化教育等服务内容、服务方式健康性融合性发展，避免重复性建设现象的发生，杜绝浪费资源现象的出现。

同时政府要进一步加强对行业组织的完善与监管，利用行业组织作用的充分发挥，将一些技术好，创新观念强，资金雄厚的企业纳入进来，进而提升新技术与产业的融合，提高养老产品的人性化设计，从而进一步完善产业结构，提升产业集中度，同时避免同业间的恶性竞争，使行业发展环境得到优化。

(五)坚持市场导向，发挥市场在资源配置中的决定性作用

进一步加强产业规划的正确引导和产业政策大力扶持，逐步建立健全相关市场规范，逐步建立完善的行业标准，从而为企业创建公平竞争的良好市场环境，搭建平等参与的优秀参与平台，要着力扶持和大力发展龙头企业的建设，将品牌战略放在重要位置来落实，形成一批产业链条长、优势覆盖领域广、要健全和完善评估体系和监督体系的建设、打造安全、便利、人性化的消费环境，进而使老年人的合法权益得到保障，避免侵害老年人切身利益事件的发生。例如现代化养老服务的价格应当由市场来决定，也可以按照商品的等价交换的原则，按供需双方提前约定的价格支付相关服务费用。无论这种支付形式是个人全额支付、国家政策补贴还是相关社会保险和商业保险的支付等。这样才能满足不同层次、不同区域和选择不同养老方式的需求。
未来，让我们共同期待，让我们共同见证， 有幸之家 社区智能养老健康快乐连锁走进现代化养老，科技智能化养老新时代，造福中国千千万万中老年群体！

养老地产的前景怎么样？

养老地产的前景无疑是相当光明的。作为第一个敢于吃螃蟹的人，乐成养老集团在北京市政府指导下，推出了北京首个集中式居家养老试点社区—双桥恭和家园。与传统养老方式不同，恭和家园主要为有养老需求的老人提供养老地产，并以独套养老公寓的形式进行出售。
不管是作为养老居所还是用于其他用途，都不失为一门极好的投资。符合条件的购买者与乐成养老分别持有95%和5%的产权份额，获得产权后，购买者可以将其与普通商品房一样出租、转让，价格由买卖双方自主确定，受益也将归卖房者所有。同时，买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响，由此可见，购买养老地产不失为一种物超所值的投资。