杭州倒挂楼盘越来越少「杭州伪倒挂现形记部分楼盘已跌回3年前摇号潮终将褪去」

倒挂福利不断被抹平，杭州‍「伪倒挂」开始现形了！

8月尾巴，部分板块二手房开始加速下跌。

比如，上周热传的海德公园89㎡三房两卫降至290万，单价仅32600元/㎡，不靠高架，几乎快跌回三年前（2019年）的水平。

如果按得房率和实得面积算，以前89㎡相当于现在99㎡甚至105㎡新房，再加上2-3年的房租等沉淀成本，31200元/㎡的限价新房，在海德公园的二手房面前账面价值荡然无存，以前的真倒挂也成了伪倒挂。

这可是一度自信又习惯4万 ，出过万人摇，理想中上百万的套利空间的勾庄啊！竟落得个“伪倒挂”的名声和“竹篮打水一场空”。

或许有人会说，这只是个盘个例，不代表整个勾庄。

但最近勾庄新房摇号已开始显露疲态，还有未来二手房交付潮的巨大压力，就知道事情不简单。

也难怪勾庄七子排队出货，除了照着葫芦学样高周转，怕是也早已嗅到了危险信号。

再综合最近勾庄二手房的下探轨迹，除非有更猛烈的新政来临，不然，勾庄怕是短期内很难再吃到以前那么多的倒挂红利了！

这个8月，二手房价的滑铁卢，“超级倒挂”沦为失真倒挂，这样的地方又岂止勾庄。

像崇贤、丁桥、闲林、大江东、东湖新城甚至市北等很多曾经出现过热盘甚至万人摇号的板块，最近也面临着相似的命运。

祥生双子星中签率低至2~3%，澜仕里漏夜排队盛况历历在目，如今崇贤有多个23600元/㎡的项目，但真实的崇贤次新高层也就2.3-2.5万/㎡左右，根本就是伪倒挂。

上海某开发商在崇项目中签率就是最好证明。现在能保持这个中签率和热度就不错了。

丁桥最火的时候，名景台卖过不少4万 的房子，如今很多3.5-3.7万/㎡在降价急售。东寰名邸、泷悦华府、汀澜府也是差不多情况。仅过一年多，便食之无味，弃之可惜。

当年丁桥长睦单元的明熙府更是扬言倒挂近万一平，如今几乎贴着发行价卖。

还有一年多前卖到过3万 ，房东信心满满要上3.5万的闲林南，现在房龄老的普遍降回2万出头，次新2.5-2.9万/㎡左右，跟限价也基本抹平了。

更不用说大江东，房东们都想卖3万 的心气神已经卡巴不到了 ，只见数量惊人的2万出头的次新二手挂牌量，踩踏的那种。

曾经我们以为真倒挂、高倒挂的市北，也被无情地划开一道血淋淋的口子。

潮汀明月低中签率售罄确实一时爽，可打脸来得也快，本以为倒挂不错的市北，照样有房东没抗住；最近香悦奥府最低的一套已跌到35600元/㎡，当年开盘这个价格大差不差，虽是低楼层，算上时间成本，房东这套几乎没一分没赚。

不过，伪倒挂的地方也不用过度悲观、妄自菲薄，毕竟造成伪倒挂不全然是自身原因，而且伪倒挂这种状态也很可能是暂时的。

事实上比伪倒挂更可怕的是，从自始至终就没倒挂的“0倒挂”，还有“反倒挂”。

如余杭的仁和、瓶窑和北部乡镇，萧山的新街、南站新城、瓜沥、空港新城及南郊镇街，临平的临平新城、乔司、星桥及塘栖、运河，还有钱塘大江东的非核心镇街等等。

这些板块二手房普遍比新房便宜，而且0倒挂甚至反倒挂保持了相当长的一段时间。

与这些0倒挂和反倒挂相比，伪倒挂至少还保留了最后一点倔强和尊严。

世间既有伪倒挂、0倒挂和反倒挂，那就定有真倒挂。

杭州楼市静默期，现在还存在这样的板块和楼盘吗?

那时自然。最有资格称为“真倒挂”的板块，如钱江新城、钱江世纪城、滨江、钱江新城二期、申花、桥西、文教等极个别的核心板块，一双手都数的过来。

特别是拥江的核心——钱江新城、奥体世纪城和滨江核心区。限价46000-70800元/㎡不等，但成交均价普遍稳定在8万 ，像壹号院、仁恒滨江园的稀缺户型、金茂府的低密，高点甚至在14万~18万/㎡。

另外，钱江新城二期也可期待，即便以留香园、大都会等二手房作参考，倒挂价差保守估计应该也不低于2万/㎡。

还有限价5字头的申花、文教，即便行情冷淡，依然有8万-10万/㎡的成交，倒挂价红利依然可观。

杭州楼市的本质，仍然是一场投机的游戏。

楼市的马太效应被放大，这是一个“一二线城市 核心板块优质资产”为王的时代。

那既然都提倡买核心城市的优质资产，那“过气”的伪倒挂的地方，是否就此丧失购买价值了呢？

并不一定。世上不只有黑与白，“伪倒挂”不与“伪价值”划等号。

其实正常的市场，二手房就应该比新房价格低，只是杭州一直「独立行情」。

虽然伪倒挂盘没了昔日的风光，丧失了可观的倒挂红利，户型产品往往不占优势，而且新房还可能有烂尾潮、维权潮、延期交付等带来的不安全感；

但这些依然阻挡不了购房者对新产品、新家和改善生活的追求与勇气。

所以，在楼市回归自住时代的2022，我们也应该抛开倒挂看新房产品，“产品倒挂”才能穿越周期。

杭州二手房价格倒挂是什么意思？为什么会出现倒挂

二手房倒挂就是指统一片区内二手房价格高于新房价格，杭州之所以之前会出现这种二手房倒挂的情形，主要是因为杭州新房实行了摇号买房政策，这样很大程度上抑制了新房价格的增长，同时大家买房热情不退，多以都扎堆去购买二手房，所以就出现的倒挂的情况。

不过目前杭州二手房价格已经下降了，这种到倒挂的情况已经不存在了

9月全国100个重点城市中，33个城市二手住宅均价较上月环比有所下跌，其中杭州下跌幅度最大，跌幅为2.29%

9月，杭州二手房成交量已连续四个月下滑。对比5月，更是暴跌69.6%。杭州新房出了摇号政策，新房买不到，大家就都去买二手房了，二手房买的人多了价格自然就涨上去了，甚至高于新房价格，这就是所谓的而二手房房价倒挂。"最近摇号的融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米;华夏四季精装修均价为26105元/平方米，而旁边的北大资源未名府在2016年时，毛坯单价已冲上3万元/平方米。

盘汇高_悦中心，均价17504元/平方米，而周边区域二手房目前均价普遍在2万元/平方米以上。

此外，临平山北、良渚以及三墩等新兴区域，都是房价倒挂比较严重的板块。""杭州二手房房价倒挂，你可以理解为，二手房价格超过新房价格

从今年3月开始，杭州正式开启摇号模式，截止五月底，大量热门楼盘领出预售证。从数据上我们可以看出，新房楼盘的中签率持续降低，目前中签率最低的已经到了2%。之前的杭州楼市，同一板块的二手房价格相对新房的价格要低很多，有的二手房价格只有新房的价格一半。但从2016年下半年开始，杭州新房的房价飞速上涨的同时，同板块二手房的价格也在同步的上涨。到今年，杭州新房与二手房倒挂情况呈现出严重的反向情况。""房价倒挂，即房价与应该呈现的趋势相反的反常现象。正常情况下统一区域内新房价格是高于二手房价格的。出现倒挂就是二手房价格高于新房价格。

一二手房的价格倒挂有两方面原因：第一是开发商出于对市场供求关系的考虑而重新制定了自己的定价策略使之符合市场行情；第二就是居民消费意识的改变，由原来向一手房市场一边倒的状况开始向理性的住房消费需求转变，更多的考虑二手房带来的便利与实惠。""倒挂的意思简单点来说就是不成正比。二手房价格远超新房价格，价格倒挂现象严重。

为什么会出现这种倒挂的现象呢？其中一个主要原因是政府对新房指导定价，使新房的价格涨不上去，而二手房受到的限制小，房东看到整个市场的行情，较大幅度地提高了售价"

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

二手房量价齐跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也凉了

杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。

虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，预计8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主开始降价百万出货，有热门小区房价跌了三成。

在2015年触底后，从2016年开始至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，已经远远超越了北上广深。

根据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的17271元/平方米，一路涨至今年8月份的31667元/平方米。根据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头达到了现在的接近38000元/平方米。受到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。

疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂导致“打新”谋求暴利的风气充斥全城，曾经的电商网红之城被贴上如同深圳一样的“炒房之城”标签。

“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消失了，二手房价格下行，杭州楼市正在重回正轨。

二手房“逃顶”时刻提前来临

“很多杭州人都认为亚运会是楼市‘逃顶’最后机会，没想到这个时刻提前来了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。

在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住开始降价。

新政颁布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。

在杭州价值最高、最热门板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源开始降价。

“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。这几套房子近一个月都只有个位数的带看，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。

大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样反复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把价格再下调些。”钱江世纪城板块一位中介表示。

从杭州二手房过往成交历史看，月成交量达到12000套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。这样大的起伏在不到半年间已在杭州市场上演。

今年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超过11500套，4月为10029套，但之后就在不断下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月实现四连降，只有6314套。8月前三周颓势加剧，全月预计大概率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。

从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是三年前。

一开始多数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源非常少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州所有区域内的降价小区数量均已超过涨价小区，降价趋势十分明显。

根据中国房价行情网，今年7月杭州13个区县中，只有四个区的平均单价是环比上涨的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。

根据杭州当地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区缤纷西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超过100万的二手房。

“房子是这几年来杭城最热话题，但大家肯定不认为房价能一直涨，从过去的经验来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。”牛薇说。

在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2016年是两三万的价格，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到现在的两万均价,房价翻了3倍。

“我希望杭州的房价能跌一跌，现在很多板块的二手房价是虚高的，根本不合理。这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。”在一家国企工作十多年的杨蔓已经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她认为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无好处。

红盘“打新”信念正在动摇

杭州楼市有个热门词汇——红盘。

不是区位好、质量好或者开发商品牌响，就能被称为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。红，代表着热度，即参与打新的人数是否远远超过预期，如果出现上万人报名登记，楼盘就稳居红盘范畴之内。

杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，当时冻资刚开始实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。

红盘背后，往往是板块内一二手房的严重倒挂。严重到什么程度？很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次楼市打新红利。

比如核心板块钱江新城，一二手房的最高价差达到了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块内部分次新二手房单价高达十二三万。对于购房者来说，“买一套、赚一套”的心理预期强烈。

因此，虽然北上广深、苏州、南京都经历了楼市周期波动，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。

而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆、去化更快。

如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。

原本市场期待度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。结果，红盘“褪色”，最终登记情况略冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。

“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终放弃了。”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。

晓艾表示，亚运村大户型房源非常好，但是自己预算不够，摇中后，他一度想找亲朋好友合作购房，结果被拒绝了，“这在以前很难想象，现在大家都怕高位接盘，一是对虚高二手房的后市不太看好，二是现在杭州的贷款利率也非常高，超过6.2%”。

杭州人民可以参考的一个城市是深圳。一年多前，深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象，在经历严厉调控后，深圳二手楼市速冻。

“最近一直有消息在传，说杭州也可能学习深圳，出台二手房指导价，这可是针对房价虚高的大杀器。”晓艾表示。

今年3月，杭州就已经开始管控二手房房价，要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，所有二手房挂牌之前，都必须通过官方二手房备案系统审核。这被称为二手房价管控的“杭州模式”，相较深圳模式更温柔一点，但很难说更严厉的调控是否已经在路上。

卖地第一城

5年前，作为电商网红之城，拥有数量较多的新兴科技企业，且房价低于一线城市，杭州被很多青年人才视为友好的安家落户之地。

而现在，经历疯狂抢人、天量卖地、调整区划等一系列“精准”的操作，杭州维持了超长周期的楼市慢牛。一次次楼市“万人摇”、上千万元的“炒楼”暴利以及火爆的土拍，让杭州短期很难撕下“炒房之城”的标签。

从2017年起，杭州开始领跑新一线城市的抢人大战，并且不断放宽落户条件，至2019年时只要求大专及以上人才在杭工作即可落户。

到了2020年，杭州常住人口达到1194万，比2010年多了324万。这三百多万人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

从2011-2014年，杭州每年新增常住人口仅为3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人、12.6万人。

根据杭州发改委统计数据，到了最近五年，杭州年均增加了55万人！人口突然大量涌入，造成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价的暴涨也正契合人口上涨周期。

吸入人口的同时，杭州开启了天量卖地。2018年，杭州卖地揽金2440亿元，超过北上广深；2019年全年卖地2840亿元，再居全国首位；2020全年卖地收入2500亿，仅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，卖地收入超过2000亿，又回到了全国第一。

配合大规模卖地，杭州调整区划，扩大城区面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起，一方面，基础建设水平大幅提高，城市布局趋向更合理；而另一方面，许多热点板块的房价被炒至虚高。

今年5月，杭州第一次集中供地，又创下一个全国揽金第一名的纪录，44宗土地到达封顶价，多个板块创楼面价新高，但这也许是杭州土拍最后的疯狂。

杭州地价高到本地房企都受不了了。宋都股份宁愿损失5000万保证金也要退地，本土房企“老大哥”滨江对投资者公开诉苦称拿地利润率只剩下1%-2%，也有外来拿地房企测算要亏损10%以上。

原本房价相对友好的杭州，成为了处处炒楼市概念的城市，就连去年蚂蚁集团筹备A H股上市，都成为了未来科技城板块楼市炒作的理由，结果蚂蚁上市之路中断，杭州楼市现在也终至拐点。

最新的消息是，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，未来土拍不会再有超过15%的溢价。