闵行好还是宝山好「闵行到底比宝山强在哪」

为什么要对比闵行和宝山？

因为两个区域先天条件太像，发展差距又很大，对比分析后能给到我们很多启发。

是什么原因导致了两区的巨大差异？这些原因会不会继续影响两区发展？背后的规律对选择区域有哪些指导？

闵行与宝山太像，简直就像双胞胎。

两个区域都是近郊大区，都横跨内、中、外环。

宝山只有一个板块在中环内，大华；

闵行只有一个板块在中环内，金虹桥。

两区面积、人口数据无限接近，人口密度几乎一致。

两区发展起点都不高，闵行除了老闵行，其他基本都合并自江苏上海县。

宝山也是江苏合并而来，而且合并时间都是1958年。

先天条件几乎一致，如今发达程度差距却很大。

环二是房产人，首先注意到了两区房地产市场的巨大区别。

两区人口、面积一致，二手房成交套数相差不大，成交结构却不一样。

宝山有大量200万以下成交，闵行就少得多。

如果我们将800万作为中产分界线，闵行中产以上购房套数是816套，宝山只有116套。

高端房地产市场规模，闵行是宝山的七倍。

当然以上价格是网签价，存在做低情况，两区均做低的话不影响我们结论。

房地产数据是一个综合结果，背后是两区科教文卫、产业分布、宜居程度的巨大差距。

说直白一些，为什么有钱人更愿意去闵行定居，而不是宝山？

直接原因非常简单，闵行的资源分布、宜居程度比宝山好得多。

商业是区域成熟度的最好指标，闵行遥遥领先宝山。

宝山现有5万方以上商场13个，看起来不少，但是分布在365平方公里土地上就很稀疏。

面积差不多的闵行，5万方以上商场多达35个，几乎是宝山的3倍。

2022年上海高中综评数据50强，闵行占了9所，宝山只有5所，而且排名上差距很大。

同属郊区，两区医疗资源都算不得发达，闵行依旧是领先宝山不少。

其他资源我们不再列举，几乎能找得出的资源闵行都领先宝山。比如公园，闵行有57个，宝山只有35个。

我们更关心的是，是什么原因导致了以上巨大差距？

最容易看到的原因是，闵行的邻居比宝山好不少。

闵行接壤的是三个经济强区浦东、徐汇、长宁，一方面三区产业会外溢至闵行，一方面三区居民也会外溢过来。

上班在徐汇、长宁、浦东，住在闵行非常正常。

宝山面向的是杨浦、虹口、闸北、普陀，整体差了不少。

杨浦、虹口现在重点发展滨江，与宝山接壤的西侧几乎没有资源投入；老闸北发展苏河湾，与宝山也远开八只脚；

普陀自身发展一般，想帮宝山也帮不了。实际上普陀桃浦并不比宝山南大强太多。

徐汇漕河泾，与闵行接壤；长宁古北，与闵行接壤；浦东前滩，也离闵行不远。

这差距，简直不要太大。

当然徐汇、长宁、浦东也不是天生的发达，也不是天生的把资源倾斜到闵行一侧，而是上海本身就向西南、向浦东发展。

整个城市都向这边倾斜，你着急有什么用？

其次，闵行自身规划也更合理。

闵行非常容易看懂，中部发展最为成熟，是核心居住区。现在也在开发商务功能，打造了莘庄CBD、七宝生态商务区。

南北两侧侧重产业布局，现在南部产业密集，北部前湾地区蓄势待发。

七莘路、沪闵路刚好串联起南北产业区与中间居住区，为了通勤方便还布局了嘉闵高架。

后面嘉闵线通车，与5号线实现换乘，南北公共交通也进一步打通。

简单来讲，闵行各个片区功能明确，又紧紧的结合在一起。

唯一遗憾的是，浦江镇并没有纳入体系。

宝山的区域规划，说实话环二没怎么看懂。

标的最醒目的是沪太路发展轴、宝杨路-宝安公路发展轴，然而串联起的各个片区却没有太大联系。

沪太路上罗泾、罗店，与顾村、大场有什么关系吗？唯一的联系是大家都走沪太路去市区上班吧。

东西向更是看不懂，顾村、杨行、凇宝都在轴线上，功能定位上有什么区别？各个片区如何协同？上班在凇宝会住在顾村吗？

这版规划之下，宝山各个片区几乎失去了向心力。

换句话说，只有凇宝和宝钢是宝山，其他片区都跟宝山关系不大。

大场、顾村，基本是普陀的延伸；杨行、共康一线，基本是静安的延伸。

杨浦、虹口向东开发滨江后，淞南、高境变成了孤岛，即使与凇宝之间也有相当的割裂。

环二怀疑宝山能给南大多少支持，看规划上南大与宝山关系不大，反而与普陀衔接更为紧密。

反映到房地产维度，宝山规划遍地开花，重点项目不完全统计就有十几个之多（《上海规划-宝山，有些消化不良》）。

闵行现在专心打造大虹桥，其他新概念提出的不多。

宝山还有另一大缺陷：这里已经是发展死角。

宝山再向外是太仓、是长江大海，向郊区的产业协同也无法展开。

虽然同样是近郊，闵行向外还有青浦、松江、奉贤、金山，实际上闵行是四区域进出市区必经之路。

这样的地缘优势，使得闵行可以虹吸各个郊区优质的企业与人口。

在西南片区产业地产圈内，有着明确的地段鄙视链，优质企业更愿意落户在闵行。

闵行提供不了足够土地的项目，才会外溢到松江、奉贤。

闵行中部的成熟居住区，也不仅仅是本区居民，有不少松江甚至奉贤工作的朋友也在这里定居。

不仅如此，市里也倾向于将资源布局在核心地段，这样能更好的辐射周边。

所以大虹桥如火如荼，宝山副中心还不知道何时开发。

地段优劣对产业布局影响重大，闵行的产业能级明显高过宝山。

人口、面积相近的前提下，闵行区公共预算收入几乎是宝山的两倍。

好多人认为闵行经济发达是因为人口流入，其实不是，宝山的人口增速比闵行还高。

近10年，宝山增长了33万人口，全市第三。

然而这些人口更多的是市区居民前来定居，或者是较为低端的产业吸附过来。

闵行虽说人口增速不快，产业能级更高，贡献的GDP以及税收自然更高。

政府财力的不同，又影响了本区的发展。

两区人口、面积差不多，刚性支出相差不大，比如公务员工资、教师工资、必要的政府项目等。

刨除刚性支出外的财力，闵行可能不只是宝山的两倍。

这部分支出，直接影响了城市更新速度、产业引入力度以及城市环境维护。

这一切，又直接作用于宜居程度甚至是房价。

除了以上几个原因，运气也占了相当比重。

1961，上海把第二机电工业局建在了闵行，该局就是现在的航天工业部上海航天局。

航天局给闵行南部奠定了良好的科技氛围，是紫竹园区发展的重要契机。

交大华师大的到来，又是科技氛围的重要助推。

宝山则不幸的多，宝钢最终放弃了金山方案选址宝山，当初辉煌过一段时间，现在却成为重大毒瘤。

宝钢并不只是占用土地、污染环境那么简单，上下游企业占据了宝山经济的主体，黑色金属长期是宝山最核心的产业类型。

这些企业在这，城市环境好不了、道路交通好不了，也间接影响了新兴产业的导入。

宝山最近也在突围，发力打造生物制药等高端产业，然而产值却只有闵行的六分之一。

大场机场、铁路等等也对宝山产生了不小影响。如果细究，这些细节化不利闵行也有不少，不再赘述。

一个片区的兴衰影响因素总是错综复杂，宝山与闵行的直接对比则清晰得多。

大家深思一下，这些东西对我们选择区域有很强的指导意义。

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编辑∣环线咨询