限高政策「限高令来了今年起住宅将实施新标准两类房子或吃香」

提到我国房地产的发展，很多人第一印象就是，过去这些年我们国家建造了太多的高楼大厦，尤其是一二线城市，摩天高楼拨地而起，越建越高，越建越密。事实上，过去几年不仅各大城市间在暗中较量建造摩天大楼的高度和数量，同一城市的不同区域甚至也在你争我斗，比谁建的楼高、楼多。

安居客研究院的数据显示，截至到2019年底，我国拥有200米以上高楼860座。同时，我国还是拥有超高层住宅最多的国家。不仅如此，2015年后，随着很多品牌房企纷纷布局三四五线城市，也带动了这些地方建高楼大厦的热情。一些总人口不足五十万的县城，现在都已经盖起了四十多层的高层建筑。

有人说，这些高楼大厦的建立在某种程度上代表着经济的发展，因为往往经济越发达的地方，修建的大厦和高楼也就越多。深圳、上海等地就是最好的例子。

这确实有一定道理，但很多人可能不知道，有经济基础才能建高楼大厦其实只是其一，更为关键的原因有两个：一是过去二十年我国城镇化迎来了快速发展，城镇化率从36.22%提升至60.6%，二十年间城镇净增加了3.94亿人口。城镇人口大幅增加，对应的是住房需求快速上升，在有限的土地上如何能满足不断增长的住房需求，答案就是把房子建得更高，既能节约土地，又能提升空间利用率；二是同等占地面积且不受容积率限制的情况下，开发商建造的住宅层数越高利润越大。这也是很多开发商乐此不疲建造高层甚至是超高层建筑的主要原因。

传统的步梯房已经逐渐被第四代电梯高层替代，现在的年轻人买房更是有很深的高楼情结。归根结底是高层住宅有4大明显的优势：采光通风效果好、视野佳、噪音污染小、配有电梯上下楼非常便捷。

但本着长远发展的角度来看，其实高楼（高层住宅、摩天商业、超高写字楼等）也有很明显的三大弊端：其一、现在遍地都是的三四十层高层住宅，未来拆迁的难度和成本都很高。过去老城区的很多老旧小区之所以能顺利完成拆迁，根本原因是这些老房子楼层不高，拆迁后均可以建造更高的房子，有充足的利润空间。但是现在很多城市的高层、超高层高楼，未来是很难拆迁的，有专家计算过，现在30层的高楼，未来可能要建到50层才能盈利；

其二、性价比低且维护难、成本高。拿高层住宅来说，超过11层公摊面积就已经高达20%以上，购买产证是100平的房子，最后实际可利用面积不足80平。不仅如此，购房者还需要缴纳对应的取暖费、物业费以及契税费、维修基金等。更重要的是，高层建筑等到十年、二十年后都必须进行维护，尤其是电梯老化、外墙脱落、水电气管基础设施老化等，不仅维护难度大，而且花费颇大。作为购房者而言，其实高层住宅的性价比并不算高；

其三、居住体验差。高层、超高层住宅的容积率一般都很高，这意味着其居住体验都很差。容积率高，说白了就是小区楼层高，楼间距小，阳光照射的时间很短，很多人的家里都会阴暗潮湿，且容易滋生细菌霉菌。而且随着后期入住率的提高，整个小区都会给人“闹哄哄”、“很拥挤”的感觉。早晚想散散步，可能到处都是人。最主要的是，楼层一旦超过三十层，高层居民每天都要花很多时间等电梯，特别是早晚高峰期，顶楼上下楼可能需要半个小时以上。

除此之外，高层住宅也使得火灾、地震等发生时的救援难度加大。尤其是火灾救援，现在消防配备的云梯普遍只能通到13、14层楼高，超过这个高度的高层住宅基本上都存在一定的救援难度。

基于以上分析，最近几年很多专家学者都发言“不提倡再继续建造高楼大厦”。东北财经大学经济研究中心主任周天勇甚至认为，超高层住宅因为存在拆迁难、维护难等一系列问题，未来可能变成“永久贫民窟”。城市规划设计研究院院长李晓江也觉得，高层住宅未来将面临的电梯故障、设施老化等问题，也会使得其成为一个沉重的负担。

不止一些学者专家注意到了高层建筑的弊端，国家其实也早就注意到了全国各地疯狂建造高楼大厦的不合理，并采取了一系列行动——第一、过去两年，住建部不仅多次以文件的形式要求各地“推进城市更新和建设方式的转型”，更主张“未来老城区改造不再‘大拆大建’”，更多的是以“原地改造”的方式。其中明确对于城镇老旧小区改造涉及的4层以上住宅加装电梯也有明确指示，未来不管是新建住宅，还是需要改造的老旧住宅，4层以上符合条件的都必须加装电梯。

第二、2020年04月27日住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》明文确定，2021年起住宅要实施“新标准”。

换言之，从2021年起，住宅将实施“限高令”，我们总结主要内容有四点：1、一线城市一般不得新建500米以上超高层“摩天楼”；2二线城市严格限制新建250米以上建筑；3、二三线城市新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

“停建”高楼？

通过住建部发布的“限高令”新规来看，很显然国家这一次是来真的了：从2021年起，全国绝大多数城市都将“停建”高楼大厦。专家学者朱海斌总结认为，未来除一线城市外，其它城市建设250米以上的超高层建筑几乎不可能了。就算是一线城市，想继续建500米以上的超高层“摩天楼”，也需要严格论证，层层审批，相较于前些年，获批的概率微乎其微。而且过去很多二线省会城市热衷于打造城市CBD的时代也将就此终结。特别是很多县城，以建设多层住宅为主，其目的就是为了规避小县城无序建设。

而且基于前文的分析，其实高层住宅，尤其是超高层摩天大楼住宅，因为存在三大明显的弊端，现在也开始越来越不被追捧了。尤其是很多专家学者指出了，未来摩天大楼高层住宅很可能沦为“永久贫民窟”，其受欢迎程度大大降低。

住建部确定了住宅将实施新标准，这意味着未来两类房子将吃香走俏：第一类是可以加装电梯的老旧小区住宅。特别是底子好的老旧小区，未来经历过3大内容的旧改后，其整体环境会有大幅提升，将在年轻购房者中更吃香走俏。尤其是加之电梯之后，会大大方便楼栋居民的上下楼，特别是老人和小孩受益最明显。须知，这些老城区的老旧小区，本身就有很有利的条件，不仅处于城市核心地段，往往周边医疗、商业、学区等都配套充足，而且公摊面积非常小，未来具有很大的升值前景；

第二类是新建的配有电梯的多层住宅。原因有两个：其一、“限高令”的出台，确定了未来各大城市继续建造高层住宅的可能性很低，而高层住宅的减少，将大大提升多层住宅的需求，尤其是很多县城，未来原则上不准再继续建高层住宅；其二、多层住宅本身居住体验感就比高层住宅有优势。这体现在三个方面：容积率低、公摊小、维护难度低费用少。所以，未来那些新建的配有电梯的多层住宅，尤其是户型设计方正、新颖的多层住宅，更能俘获年轻人的芳心，未来会更吃香、更走俏，这意味着其未来的升值前景不可小觑。