小区为什么要有物业管理公司「物业怎么来的小区为何必须由物业公司来管理依据何在」

这个问题总是被反复的提及，反复的拷问。凡是在城市中的住宅小区购房置业，你总是会发现有一个小区“大管家”——物业公司，在对小区开展所谓的“综合性一体化管理和服务”，为广大业主“创造一个舒适优美安全的居住环境”。当然，同时也会定期收取包括物业费在内的各式各样的费用。

只要涉及到“收费”，作为消费者就会异常敏感。这个物业公司的存在，意味着购房置业花了几十万乃至上百万的房款之后，每月还需继续额外支付一笔物业费。如果这个费用比较高的话，那些本身压力就比较大的业主甚至以为：房产证虽然在手，但它似乎并没有真正归属于个人，依然要每月继续交纳“房租”才可以安心居住，物业费完全成为了一种负担。

于是，种种质疑和不解就纷至沓来：

“物业”到底是干什么的？谁让它来的？它凭什么长期把持着“业主们的小区”？我不需要什么物业来管理，我也不交什么物业费！以前没有“物业”，我们也过得很好！

在内地物业管理诞生、起步、发展，至今已四十年有余的今天，上面这些质疑和拷问对于住宅类物业行业而言是那么的刺耳，可以说是整个行业的悲哀。至少它在一定程度上表明，物业行业的地位和作用，远未得到大多数业主的认同，

是的，以前确实没有“物业”。住房制度改革之前，我们住的是“公房”，（国有直管公房、单位自管公房），交纳的是“房租”，管房子并定期修房子的是“房管所”（或单位的后勤房产处等）。

而“物业”、“物业管理”等等这些新名词儿，都是随着改革开放从境外所引入，它们是西方人的发明创造。其中“物业”一词儿，是我国港澳地区对于英文“Real Property”的翻译，如今，它专指房地产范围内，各类房屋及其配套的设施设备等。

那么，对比两种房屋管理模式，大致可以认为：

“公房”，就是“物业”；“房管所”，就是“物业公司”；而传统的“福利型公房管理模式”，逐步被社会化专业化的“企业经营服务型的物业管理”模式所取代。

这里就不得不提一部重要的文件：

1994年4月，原建设部颁布了首个物业管理规章——《城市新建住宅小区管理办法》。

《办法》的第四条和第五条：

住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

也就是说，自1994年开始，凡新建商品房小区，物业公司“抢先进驻小区”，对整个小区实施“综合化、一体化、专业化”管理。这并非是“不请自来”，而是在“依法行事”。

从上世纪九十年代起，物业管理以其独特的功能逐渐引起了人们的关注。进而1997年，“物业管理”被提到城市管理体制改革的高度，要求其从“新建区”向“老城区”扩展，深化向“市场化”发展的道路。

等到了2003年首部《物业管理条例》颁布后，物业行业的前景似乎更是一片光明，大有可为。

应该说，整个九十年代及二十世纪初，在住宅类物业管理领域，物业公司与业主一方的矛盾始终存在，但远未像现在这样激化和尖锐，以至于“取消物业（费）”的口号此起彼伏。

事情开始发生变化，是另一部重要的法律——《物权法》的颁布实施。这部法律给业主一方带来了“震撼性的启示”，而它给整个物业行业带来的冲击和影响是巨大而深远的。

好像自此开始，业主一方才知道，自己才是“小区的真正主人”；需要主人们“共同决定的事项”，往往被物业公司越俎代庖；许多应归属业主一方的合法权益、收益，往往被忽视和侵占；许多开发商的子弟兵——前期物业，说不得轰不走，这都是违法行为。

尤其是《物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”的最新界定，使得业主一方看到了“翻身当家做主”，自管小区的曙光。

以上，可以概括为：

物业公司，自前期就介入小区管理，这是“大方向”上的问题，也确有其法理依据。诸如：“物业”是怎么来的，谁请来的，我不需要物业来管理等等的问题，纯属无聊透顶，毫无实际意义。

对业主一方而言，学法懂法，进而运用相关法规赋予业主的权利去争取自身的应得利益，这才是关键。而这其中，业委会的组建以及团队建设问题，又似乎是重中之重。

没有业委会这个组织的话，许多法规所赋予业主的权利几乎就无从行使。因为凡是涉及小区共有部分重大的事项及公共管理权限，就必须组织召开业主大会会议，由全体业主共同评议并作出决议，再授权业委会执行。

没有业委会的召集人和执行者，就意味着上述所谓的权益，仅是法规条文的罗列，无法付诸实施。这个问题，短期内还真难有切实可行的办法。