实施物业管理招标投标制度的必要性和必要性「实施物业管理招标投标制度的必要性」

招投标机制的建立使开发商自己的物业管理公司与社会上的物业管理公司平等竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主对建管关系的误解，使物业管理公司在房地产业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。

实施物业管理招标投标制度的必要性

物业管理招标投标制度是在市场竞争条件下，业主通过招标的方式择优选聘物业管理者，物业管理企业通过投标竞争取得物业管理权的制度。

实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制发展到一定程度的必然要求随着社会主义市场经济的发展，物业管理作为一种服务性商品，也应当进入市场进行等价交换。而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，则是保证等价交换顺利进行的前提，从而也体现了价值规律的客观要求。随着我国物业管理行业的发展，一方面，大量物业管理企业相继涌现，物业管理市场已逐步建立、发展，并将日益完善起来，这在实践上为物业管理的市场化竞争提供了可能。另一方面，为了使物业管理企业真正走上企业化经营的道路，物业管理行业又必须开展市场竞争，实现资源的优化配置。只有这样，才能使业主和物业管理企业之间进行双向选择，实行优胜劣汰，才能为我国物业管理行业的发展创造出良好环境。由此看来，招标投标制度实际上是市场经济中的一种竞争机制运用。竞争既会给物业管理企业带来压力，也会给物业管理企业带来动力，竞争机制将会最大限度地调动物业管理企业的积极性。因此，物业管理领域开展招标投标势在必行。实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物业管理企业双赢由于物业管理主体迅速发展，业主、物业管理企业、政府都想尽快使物业管理水平提高，而招标投标方法则是提高服务质量的好办法之一。招标投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。对广大业主而言，通过市场竞争选择令业主满意的物业管理企业，能够得到优质物业服务，满足服务消费的需求，可以解决业主与物业管理企业之间信息不相通的问题。对物业管理企业而言，为了在激烈的市场竞争中求得生存发展，企业不仅在人员选拔、制度制定、管理组织构架等方面要进行认真地策划，同时在中标以后的管理服务中，必须按照投标书的承诺，想尽办法让住户满意，从而使物业管理水平和服务质量得到提高，实现业主和物业管理企业的双赢。物业管理企业在物业管理公开招标中夺得了物业管理权，标志着物业管理企业在物业管理市场化中迈出了成功一步。对一个管理有序，服务质量高的物业管理企业是不怕招标投标的，相反应积极参与招标投标可不断扩大企业影响，占领市场。实施招标投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段要提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展，就必须有充满活力的市场竞争。实施物业管理招标投标制度，必然对物业行业管理水平的提高产生积极影响，对物业管理市场化起到积极推动作用。同时，对我国物业管理企业积极参与国外物业管理市场的竞争，也将起到积极推动作用。

实施物业管理招标投标制度的重要意义

实施物业管理招标投标制度，对推动我国物业管理 行业健康发展和良性竞争，培育和发展物业管理市场有着极其重要意义，主要体现在以下几个方面：

推动物业管理市场化物业管理在商品社会里，本质上是一种服务性商品，因此物业管理活动也是一种商品经济活动。物业管理权的取得也应遵循市场规律，符合商品经济的基本原则。要改变计划经济时期的管理权的行政命令终身制，而变为市场选择的聘用制，接受市场公平竞争的考验。通过物业管理的招标投标，可以反映出物业管理企业的管理水平、服务质量，以及这些管理服务的价值和价格在市场上被接受的程度，保证公平竞争和等价交换这两大社会主义市场经济基本原则在物业管理行业中的实现。推动物业管理行业整体水平的提高目前我国物业管理的整体水平不高，许多城市物业管理企业数量多，管理的规模小，成本费用高，多数企业还处在亏损状态下经营，这对于物业管理整体水平的提高极为不利。因此，只有通过对物业管理的招标投标，从源头开始竞争，优胜劣汰，把市场机会留给管理服务水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理向专业化、集约化、规模化方向发展，降低管理服务成本，从而使业主(或使用者)受益。明确双方责任，减少经济纠纷由于物业管理招标单位在招标文件中，对所要管理的房屋、设施、设备、场地环境等内容做了详细的具体的规定，并对服务质量、服务水平、服务收费也提出了相应要求，物业管理企业根据招标文件中的条件、要求以及企业自身的实力、水平来制定标书。应该说企业最终所送的竞标书是企业经过反复研究、深思熟虑的产物。所以招标投标后签订的合同，明确了双方的权利和义务，以及履约保证和违约赔偿的办法，因而有利于物业管理的开展，避免了一些矛盾产生。即使在管理中间出现了问题，也可以依据合同规定和标书中的承诺办理，这样可减少经济纠纷。促进物业管理企业苦练“内功”招标投标就是竞争，有竞争才有比较，物业管理企业要想在竞争中立于不败之地，必须扬长避短，苦练“内功”。对企业本身来讲，要强化服务意识，树立“业主不是全对的，但总是第一”的理念，特别在物业管理市场化以后，物业管理企业之间的竞争将日趋激烈，面对物业市场的广度、深度不断扩展，企业要不断地创新，重视内部管理，重视成本控制，重视企自身素质提高，从而提高自身的综合竞争能力，才有可能在招标投标中立于不败之地。一些企业已意识到了竞争对企业的压力，已开始注重本企业形象设计，树立自己品牌意识，积极开展国际质量标准认证。同时，广大业主品牌意识也在不断增强，他们在选择物业管理企业时，把一些服务质量高、信誉好的物业管理公司放在首选范围，因此，物业管理企业练好内功，树好品牌，才能在市场中占有一席之地，否则将被淘汰。促进公平竞争，抑制浪费和腐败现象在招标投标活动中，每一个物业管理企业的标书和对目标物业的管理方案都是公开的，对管理经费的测算也是公开的，经过评委认真地分析、比较，选择出最优的方案，改变了过去长期形成福利住房制度下的管理不计成本、吃大锅饭的局面，避免了经济上的浪费，杜绝了腐败现象。

我国物业管理招标投标制度的发展

我国招标投标制度的发展过程早在19世纪初期，西方资本主义国家就开始实行招投标制度，但仅限于建筑工程和大型货物采购方面。旧中国由于外国资本的入侵，商品经济有所发展，工程招投标成为当时工程建设的主要方式，并一直沿用到新中国成立初期。后来，我国实行高度集中的计划经济体制，招投标制度被中止。随着我国改革开放的不断深入，招标投标制度又开始恢复，并逐渐完善起来。我国是从建筑业中的工程建设开始进行招标投标试点的，取得了试验成功以后，首先在建筑安装工程中全面推行招标投标制度，并在1992年12月30日，由建设部发布了《工程建设施工招标投标管理办法》，极大推动了全国工程建设招标投标工作的开展。随着工程建设施工招标投标取得了显著成绩并积累了一定经验之后，1997年，国家开始对基本建设领域工程总承包、建设项目主体工程设计、建设安装、工程监理、主要设备材料采购、科技项目，政府采购和房地产土地使用权出让等其他领域采用招标投标制度来推动市场化，形成竞争机制。我国物业管理招标投标制度的产生和发展物业管理招标投标的产生和发展，是以物业管理的商品化和市场化为基础的。我国社会主义市场经济体制的建立和物业管理市场逐步形成，是物业管理招标投标产生的前提，也是市场竞争机制发展到一定程度的必然结果。我国物业管理招标投标制度发展过程大致经历了三个阶段：(1)试验阶段随着招标投标制度在我国建筑业成功地全面推广，深圳市大胆地把招标投标制度首次运用到物业管理，1993年底，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。物业管理招标投标能对物业管理水平有多大提高，能否像建筑行业中的招标投标那样取得显著成绩，也是业主、物业管理企业、政府所关心的。经过中标单位万厦物业公司的辛勤工作，一年多后占地面积为39万m2，建筑面积62万m2，总户数6000户，人口为2万多的莲花北村大型住宅区，登上了“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。有了良好的开端以后，深圳又着手对旧住宅小区再进行试验。1996年在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，再一次把竞争机制引入到物业管理运作中。通过激烈竞争之后，深圳市万科物业高分中标。物业管理权由招标投标来确定的这种方法，已经得到了物业管理企业的认可，广大业主(住户)大力支持，也得到了各级政府部门的肯定，物业管理的市场在各级政府关心培育下开始形成。(2)全面推广物业管理招标投标制度1999年5月，建设部在深圳市召开了全国物业管理工作会议，明确要求各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招标投标制度。会议主要精神是：①在2000年以前，必须彻底改变谁开发谁管理的垄断经营局面，房地产开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏;②凡是10万m2以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理企业的开发项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。③鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大带小、合小为大、合弱为强，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力。全国物业管理工作会议之后，各地都加快了物业管理市场的培育和引进招标投标的市场机制，杭州、沈阳、北京、南京等城市先后开展了物业管理招标投标试点，物业管理招标投标制度已在全国大面积推广实行。(3)物业管理招标投标制度的确立和实施1999年8月，九届人大常委会通过的《中华人民共和国招标投标法》自2000年1月1日起正式施行。这标志着我国招标投标制度用法律的形式固定下来，有了法律依据。《招标投标法》明确规定了大型基础设施，公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金项目，包括勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》明确规定，“国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，“国家提倡通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。同年6月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对前期物业管理招标投标活动进行规范，标志着物业管理招标投标制度以国家法规和部门法规的形式予以确立。物业管理招标投标制度的发展趋势近20年来，随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注，招标投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善，服务性项目招标投标现已成为招标投标交易方式发展的新趋势。所谓服务性项目招标投标，是指招标投标的客体并非有形的物体(如一座建筑物、一台设备)，而是一项服务，是无形的。物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标。目前，在市场经济发达的国家和地区基本上建立了物业管理招标投标制度，尽管我国物业管理的市场化起步较晚，但随着社会主义市场经济的不断发展和物业管理市场的逐步形成，不久的将来，将基本建立物业管理招标投标制度，并使之不断完善。物业管理市场机制有待进一步完善目前，虽然我国的大中城市已普遍推行前期物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。此外，由于部分物业管理企业尚不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争流于形式的现象依然存在。一段时间来，一些地方还存在部分企业一窝蜂挤进市场争夺项目，形成恶性竞争。以上问题的直接后果是许多项目的承接查验工作落实不够，建管衔接问题无法从根本上得到解决。而且随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业管理企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。因此，物业管理市场机制有待进一步完善。

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招投标制度对我国物业管理有什么影响

招投标制度对物业管理起到很大的作用，这样可以使优秀的物业公司进入小区提供物业服务，对物业公司的品质的升级也有很大的推动作用。

实施招投标制度的意义是什么?

建设工程开展招投标活动，有利于建设单位择优选用施工企业，有利于降低工程造价，有利于提高工程质量及保证按工期交付使用，还有利于与国际接轨。同时，建设项目开展招投标活动，可以深化建设体制的改革，规范建筑市场行为，完善工程建设管理体制，从根本上制止腐败行为发生。随着建筑市场的规范，建设体制的健全，高校基建、修缮工程项目普遍开展招投标活动，审计人员一般都是建设项目招标小组成员，以期加强监督。关键词 优化社会资源配置，提高招标项目的质量、经济效益和社会效益；推动投融资管理体制。促进投标经营机制，提高创新活力，提高技术和管理水平。