搞好租赁房建设与管理不只是单纯的经济问题对吗,北京保障性租赁房

作者莫开伟系中国知名财经作家

北京市近日颁布两项惠民措施，涉及到广大中低收入民众的住房保障问题：一个是《关于加强公共租赁住房资格及分配管理的通知》，一个是起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》。

众所周知，在建设公共租赁住房以及管理上，北京市政府始终毫不含糊，肯下大力气，走在全国前列。自2012年7月国务院审议通过《公共租赁住房管理办法》之后，经过几年努力，截止2018年6月，北京市启动了公租分配（含市场租房补贴）1.26万套（户），完成当年任务1.5万套的84%。北京作为我国四大一线城市之一，其在公共租赁住房建设与管理上的作为，无疑给全国其他城市做出了很好的表率。

所谓公共租赁住房，它是有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。显然，公共租赁住房不仅耗费了政府巨额投入，更折射出了政府惠及社会中低收入阶层的核心执政理念。

此次北京市政府无论是加强对公租房资格及分配的管理，还是对北京市住房租赁的监管，都展现了深深的民生情怀；尤其是住房租赁条例更是放大了普惠民生政策的辐射范围，将北京市所有用于出租的房子（无论公有还是私有）全部纳入有效监管范围，即对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房、租金押金收取方式等热点问题全部归入政府监管网络，着力规范出租行为，保障民众租购同权，尤其租房者可租赁房合同申领居住证，在申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等方面享受与购房者一样的社会福利待遇。

从表面上看，北京市政府这两个涉及公共租赁住房以及房子租金监管，只是两项惠及民生的经济措施，但其实质已不是单纯的经济问题，它更包涵了广泛而深远的社会意义，它将对当前中国社会稳定与发展产生重要作用。

每个人生活在现实社会里，按照马斯洛的需求层次理论，衣食住行都是最基本的、低层次的心理或生活需要，而住房更是城市生活最为重要的、不可缺少的需求。而在当前城市尤其是像北京这样的一线城市，由于新增人口较多，加之受土地等供给限制，使房屋成了“稀缺资源”，价格上涨较快，很多人特别是年轻人在生活在大城市最大的压力就是住房太贵，导致房价收入比不断攀高，不少年轻人为了购买一套房子除倾其所有之外，还要背负巨额的房贷，不少人年轻人还会因此当一辈子的房奴，这让很多年轻人倍感压力山大。

退一步，在城市创业打拼即便不准备购房，租房也是一件让人焦头烂额事情，不少房东一次性收取全年收取，且租金涨得很快，让不少收入不高年轻人难堪重负。最令人头痛的是，租金贷套路多、租房押金多、出租房质量以及环保等问题，更让不少年轻人防不胜防，饱受折磨。

显然，北京市政府这两招，在很大程度上将对社会稳定起到“定海神针”作用，更是关系到年轻人的生活幸福：一是可让进入城市的中低收入社会阶层能够住有其所，尤其不会因为租房而备受高房租、房子质量以及其他问题的袭扰，能够安心工作、创业与生活，焕发热爱所在城市的热情；二是可体现出更为重要的政治意义，当下中央政府正提倡推进社会共同富裕，加大公共租赁房建设与管理力度、提高更多公共租赁房，尤其是对申请居住公共租赁房的民众资格进行严格规范管理，加大监管力度。与此同时，鼓励私人、企事业单位尽最大可能向社会提供更多租房住房，扩大公共租赁房数量，让更多的人能够入住质量安全可靠、租金实惠的租赁房，最大程度上发挥出“大庇天下寒士俱欢颜”的社会作用，更能提高民众的幸福感与获得感。三是能有效消除租赁住房者的后顾之忧，《征求意见稿》对租房双方的责任权利进行了明确的约定，尤其是对价格进行调控并在租金非正常上涨形势下可实行指导价，可在很大程度上抑制租金过快、过高现象，这对于中低收入人群不啻是一种福音，因为中低收入阶层大多数为刚刚进入城市或进入职场不久的年轻人，这样更能节约他们的租房成本，降低生活支出，让他们有更多的资金用于其他消费，这对于拉动内需带动经济增长起到巨大的推动作用。

最为重要的是，两个政策落实到位，将起到有效的社会引导作用，对于改变城市民众尤其是年轻一代的住房消费观念起到正面导向效应：由于购租同权，且又有政府相关部门对租房的租金与房式进行适时监管与调节，有利于更多年轻人不断转变住房观念，不会把购房当成一生不变的追求目标，更不会为了购买一套房而节衣缩食，而是根据自身收入状况以及经济实力，入住公共租赁房或干脆租房住房，这不仅可以缓解中国房地产发展的压力，避免人为不推高房价以及房地产业的结局，让中国房地产业运行在健康可持续轨道上；也有利于更多年轻人好好规划未来生活，有更多的资金用来消费和实现自我提高的能力，使生活变得轻松愉快，不再被高房价、高房租所绑架和困扰。

（原文刊发于《中国青年报》9月3日第二版）

人民日报：加快发展保障性租赁住房，让新市民租得起住得好

“35平方米的房间，每月租金1500元，比周边便宜约10%。不仅如此，靠近地铁站上班方便，还配了健身房、书吧等设施，住着很舒适。”大学毕业生石若男搬入了安徽合肥的一处保障性租赁住房项目。

两年前，这里还是一家闲置许久的宾馆，如今却“变废为宝”。“合肥出台的非住宅改建为租赁住房支持政策，提高了企业的积极性。公寓开业后一直满租。”负责项目建设运营的合房股份公司住房租赁中心总经理倪康说。

住房问题关系民生福祉。不久前，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。扩大保障性租赁住房供给将产生哪些积极影响？要从哪些方面着手？记者采访了有关部门和专家。

缓解住房租赁市场结构性供给不足

“《意见》首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人说。

与公租房主要面向城镇住房和收入“双困难”家庭供应不同，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的阶段性住房困难问题，比如刚毕业、租房有压力的大学生。

数据显示，2020年我国流动人口3.76亿人，10年间增长近70%，这些人口大部分流向经济发达的沿海地区和大城市；2021届全国普通高校毕业生总规模909万人，其中相当一部分进入大城市工作。“两个群体汇成了庞大的租房需求。现在北上广深包括杭州，租房人口占常住人口比例在40%以上。”浙江工业大学副校长虞晓芬说。

另一方面，长期以来我国房地产市场供给重售轻租，对规模庞大的租赁市场无专门的政策支持，租购市场结构失衡。当前租赁房源缺少符合新市民和青年人需求的小户型，这个群体租不好房的问题相当突出。

《意见》提出，扩大保障性租赁住房供给，“以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”，能够有效缓解住房租赁市场结构性供给不足问题。

重点利用存量土地和存量房屋

对于新市民、青年人等群体来说，职住平衡也是租房关注的重点。“保障性租赁住房主要利用存量土地和房屋建设，支持建在城区、产业园区及周边、交通便利区域等，有效解决位置偏远的问题。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍。保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。

位于广州海珠区的北山梦享社区，通过对城中村旧房进行翻新立面墙体、完善家居配套等微改造，已出租2100多套房源，出租率达95%，大部分月租金不超过2000元。“公寓距粤科孵化器、广州大学城都仅有15分钟车程。海珠区有关部门还为我们提供对接服务，和不少企业达成人才公寓合作。”社区运营负责人罗金良介绍。

上海市房地产科学研究院院长严荣认为，《意见》提出了一些含金量高的举措：一是降低租赁住房开发成本，比如进一步完善土地支持政策，允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款。二是简化审批流程。三是创新提出项目认定书，取得保障性租赁住房项目认定书后，降低税费负担、执行民用水电气价格等都有了相应依据。四是财税、金融等方面扶持政策。

“一系列举措能够引导多主体有钱出钱、有地出地、有力出力，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”住房和城乡建设部住房保障司有关负责人说。

因地制宜，加强监管

让保障性租赁住房的供需真正匹配好、科学有序推进，要把握哪些重点？

虞晓芬认为，要明确保障对象，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众；要合理确定面积标准，坚持保基本，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；要注重实现“职住平衡”；还要按照“可负担、可持续”原则，管理好租金。

有专家表示，保障性租赁住房建设要注重因地制宜，没有需求的地方不能盲目建设。同时还要加强监管，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

《意见》提出，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。住房和城乡建设部住房保障司有关负责人表示，城市人民政府首先要定计划，摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，从实际出发，科学确定建设目标和政策措施。此外还要做好出办法、建机制、强监管、做衔接等方面工作，按照保基本的原则合理确定准入和退出的具体条件、小户型的具体面积。

“住建部将会同有关部门，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，重点推动人口净流入的大城市等大力增加保障性租赁住房供给。”该负责人介绍，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达30%以上。

来源：人民日报

政治局会议重申“房住不炒”，加快发展租赁住房

每年年中召开的政治局会议一向备受关注，其往往定调下半年经济工作。

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调。要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。

值得注意的是，与4月30日中共中央政治局会议相比，此次会议删除了“稳增长压力较小的窗口期”的表述，保持了“稳中求进”总基调不变。同时，突出了当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。

对于“做好宏观政策跨周期调节”的提法，分析人士认为，“跨周期调节”意味着宏观政策将立足当前、着眼长远，注重政策衔接，不会贸然转向，同时再次强调了短期内经济增长的重任。

此外，会议明确了下半年财政政策和货币政策的发力重点，即：积极的财政政策要提升政策效能，兜牢基层“三保”底线，合理把握预算内投资和地方政府债券发行进度，推动今年底明年初形成实物工作量。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复。要增强宏观政策自主性，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。做好大宗商品保供稳价工作。

重申“房住不炒”，加快发展租赁住房

对于房地产行业而言，更加关注本次政治局会议的表述。

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

这也意味着，坚持“房住不炒”，落实“三稳”的房地产总基调不变。另外，今年以来高层多次强调发展租赁住房的政策导向，在所公布的重要政策文件中，均以较大篇幅关注住房租赁市场发展。根据中房网此前的一项统计，上半年中央部委及各地共出台住房租赁相关政策超过40余次，具体涵盖了规范市场秩序，给予租房补贴和租赁企业财政支持，增加土地供给和“非改租”，以及租购同权、落户等多方面政策措施。

值得注意的是，为更好的发展租赁住房，本次政治局会议还提出了落实用地、税收等支持政策。严跃进对中房网表示，后续可以关注土地市场和税收市场的变化。一方面，未来在双集中供地等方面，会有各类土地保障，尤其是在房企高价拿地过程中，要理解竞自持、配建保障性租赁住房等内容，以更好理解当前土地改革精神。另一方面，要理解税收方面的支持，尤其是房企参与租赁市场改革中，可能将享受到减税、免税的内容，以真正激活市场主体活力，参与租赁市场的更好发展。

此外，会议还提出，要落实“三孩”生育政策，完善生育、养育、教育等政策配套。在民生银行研究院宏观分析师王静文看来，房地产是抑制生育率的大山之一，下一阶段的重点是如何实现租售同权。

业内分析人士判断，下半年房地产调控不会放松，房企融资环境难现改观。当前的政策重点已逐步从遏制房价快速上涨，转向为加快发展租赁住房建设。

监管层接连“表态”

实际上，最近一段时间以来，监管层方面多次针对房地产“表态”。

7月30日，人民银行召开2021年下半年工作会议，明确了下半年重点任务。其中，提出要持续加强宏观审慎管理，实施好房地产金融审慎管理制度。

7月27日，银保监会在召开的全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会上强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。同时，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。据悉，此类城市的房地产调控工作，由住建部和有关省级政府共同督办。上述5个城市均表示，切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

从短期来看，房地产市场似乎进入了一个调控政策的密集发布期。但从整体来看，对于房地产的调控工作，已经形成了一套完整的机制和体系。

严跃进分析认为，房地产市场正处于调整结构、深化改革的阶段，不能简单将房地产政策理解为“打压”的内容，而是具有非常明确的结构改革导向。而对于房地产各参与者的启发是，不能只盯着调控的一面，也要关注下半年各类新产业的支持政策，真正理解房地产所处的大变局、大改革。