上海知名老破小「上海老破小问你知多少」

我和苏女士是从2019年底开始说买房这个事情的。我俩没啥存款，她是因为月光，我在无锡买了房，也没啥钱。但是考虑以后在上海生活，买房是刚需，还是要买。起初商议着等过完年之后开始先看起来。然而2020的疫情让我们措手不及，所以上半年是废了。从7月份开始正儿八经的张罗的，跟很多小伙伴一样，我们俩作为外地人在上海头一回买房，啥也不知道，都是慢慢摸索的，所以想把这些摸索出来的几件事跟小伙伴们唠一唠，做个参考。

买房的第一件事：资格

此处只谈非沪户籍

单身：无资格买房。

结婚：以家庭为单位，需夫妻一方满足在上海近63个内有60个月的社保（临港除外），中间间断不超过3次，可购买一套房。如果你们已经买了一套了，那不好意思，不能再买了。如果你们老婆或者老公是上海人，不在这个范围内，你们可以参考上海户籍的买房资格。

买房的第二件事：预算

什么都能调整，只有预算不好调，为啥？因为大多数情况下钱跟不上。我们当时是只有30W，剩下的首付都是借的，列了一个表，先预估那些亲戚朋友们可以借，借多少。提前和亲戚朋友们打招呼，很多人都是在理财产品里面放着，提前打招呼，人家好准备。首付预算决定了能买到多少价位的房子，所以同学们算好。

买房的第三件事：首套还是二套

这个决定你要出多少首付。非上海户籍的结婚的小伙伴们，上海是即看房又看贷，说白了，查看你们在上海有几套房，如果已经有一套了，那就回到了第一个问题，资格。查看贷款的情况是为了确认你们在上海是算首套还是二套。如果外地有房子，并且房子还有贷款没有还清，那么你们在上海买房算二套。二套的首付的比例是50%。如果外地的房子贷款没有上个人征信，是按照首套的首付比例是35%，要是个人征信能查到贷款记录，还是二套。

买房的第四件事：看房

确认好上面的几项就可以开始看自己能买得起的房子。选房子是每个人的个人爱好。没啥特别的规律。地段，户型，楼层，学区等等都是考虑对象。我喜欢房子的户型是南北通的，这样方便通风，我曾经在川沙租过一个双朝南的房子，房子是好房子，但是夏天的时候是空调一刻都不能停，要不然是真的热死。当时我就记下来以后买房子要买南北通的。我也喜欢全明户型的，每个房间都有窗，不需要开灯，光线好。当然楼层，有人不喜欢顶楼，或者是高楼层，觉得爬着累，老人不方便。也有人觉得1楼不好，因为潮湿，上海是真的潮，大家按需购买就行。选的时候可以选贝壳或者链家APP，真实房源，有按照地图找房功能，选地段，把想看的房子和中介沟通下，周末周六就可以去看了。

买房的第五件事：税

买房子有几种税，增值税及附加税，个人所得税，契税，房产税

买房的第六件事：流程

二手房买卖的基本流程如下：

1、网签，取得网签合同也就是平时所说的黄皮合同；一般情况，在办理网签的同时，就可以申请按揭贷款了；

2、贷款合同下来，买卖双方共同到房产所在区的房产交易中心办理预受理，即提交审税、查限购、预过户的材料进行预审。贷款合同审批需要一定的时间，需要你盯紧中介去催，我们这次花了很长时间。另外过户当天需要排队拿号，周末人很多很多，需要提前去，8:30开始放号，需要买家或者卖家的身份证和人脸识别，所以即使是有中介早早去排队，还是需要交易人在8点半之前到。浦东是周六周日都可以过户的。

3、四个工作日后，买卖双方凭身份证明（原件）至房产所在区的房产交易中心办理完税手续。同一个窗口等产证。

4、拿着新产证等办理贷款的材料，寄给贷款银行办理按揭贷款事宜；银行拿到材料后。两到四周放款给卖家；

说到这，基本上需要干的事情就说完了。希望大家都能买到自己喜欢的房子，和自己喜欢的人幸福开心地生活。

小知识：

关于中介费：链接是买家2%，卖家1%，其他小中介不定。但是链家真的也是服务最好的。手头宽裕的可以交给链家，省心省事。不宽裕的自己找找其他的中介，一般小中介都是1%，有的也不到1%，可以谈。我叔是个狠人，他是自己和房东谈价格然后找中介帮他走流程，不到1%。

买房需要的资料：

网签的时候：买家1、结婚证（原件&2张复印件），2、户口本（原件&2张复印件），3、身份证（原件&2张复印件），4、收入证明原件要盖章，5、流水原件（近一年，在银行的机台上打就会有默认章），6、首付款转账凭证需要有章（支付宝不要用扫二维码，一定要用转账，扫一扫没有办法提供电子回单，只有转账可以），7、首付款收据凭证，8、主贷人收款卡复印件，9、社保60个月缴费流水。

过户的时候：买家1、结婚证（原件&2张复印件），2、户口本（原件&2张复印件），3、身份证（原件&2张复印件），

交房的时候：1、物业费，2、水电煤，交接清楚就行。

上海老破小的房子值得买吗？为什么？

对这个问题，我有以下观点分享给大家。

第一房子属所以不动产，不动产

房子自身只需户型差不多，楼层好，房子质量没啥问题。周边配套其实也是很值钱的，这个房子你眼中或许是老破小，在有的人眼中或许便是金疙瘩，这个房子假如方位适宜，校区比较好，商业街，超市，医院，地铁，配套全齐，在大上海这个当地，这个价真的不高。

以上仅就是关于我的分享，希望能帮助到大家，我们一起学习，进步，成长 ，俗话说三人行，必有我师焉，我很开心很高兴能和你们一起学习。

我从去年开始看二手房，今年6月份定下来了。在郊环以3.8万/平买了05年建的房子，我来谈谈我的看法。

1.我所在位置宝山城区，买房目的是为了方便我上下班和方便接送孩子上下学，因此我选择范围比较小。在选择区域内，一手房均价5.5万/平，二手房3万—6.5万/平不等，低于3万的是商住两用房和农村集资房，需全款，并且这种房想再卖会很难卖掉。高于5万/平的房子，地理位置比较好，出行便利，小区环境不错。6万及其以上的是当地最好的学区房，占尽了地理位置、配套设施、学区等优势，但老破小。我孩子已上初中，所以学区房划过。

2.根据自己实际经济能力，再结合地理位置、小区环境、房型、房龄等都还较满意的情况下，以3.8万/平拿下90平的二手房。我是自住，解决最基本的衣食住行问题，我认为是值得的。至于明天房价走势如何，这个不在我考虑之列。否则我总在租房过日子。

3.你说的1.2万/平的老破小，我还没看到过。宝山罗泾有2万左右的房子，但太远，主要是接送孩子上下学太难。所以我也没有考虑。如果这房子你买来是为了自住，且就在你上班附近，我认为当然是值得买。但你希望它有多大的升值空间，那是非常遥远的事，除非政府规划到那儿。它便宜肯定有便宜的道理。

上海的老破小，为什么还有那么多人买？

在房地产界有一种特殊的房子，叫做旧房。这些房子普通都比拟古老，有些超越二十年，有些以至超越五十年。这些房子由于年久失修，绿地和停车位缺乏。当这些房子建成时，面积通常很小，50平方米能够建成两个房间和一个大厅。这些房子有时能够是三户的梯子，以至是七八户的梯子。

这栋陈旧的房子值得买吗？假如是三四线以下的中小城市，旧破小肯定不值得买。假如你买的旧的破的小的根本上都是砸在本人手里，以后很难推倒重建。假如是上海的老破小，只需不是特别偏远的中央，还是值得开端的。缘由如下:

购置小型老爷车的低本钱

上海的房价普遍偏高，目前均匀房价曾经超越每平方米5万元。城市新建住房普通超越10万套，以至超越20万套。新房子的面积普通都很大，零年的房子一个房间根本上超越50平方米，几年的一个房间根本上超越60平方米。假如是旧的和小的，60多平方米是很好的两个房间。同样是买两个房间，旧破小价更低。老破小在同一地域，均匀单价相对较低，同样的钱能够买到较大的老破小。

由于总面积相对较小，单位价钱相对较低，所以房子的总价值相对较低。关于购置的钱不是太多，买房子的才能是有限的，只是需求，老和小常常是最好的选择。

旧房和小房购置的低税费

上海房价高，所以由此产生的税收也多，而且不同的房子和地域的置办税也不一样。例如，内环内有430万个普通外壳，外环之间有310万个普通外壳，外环外有230万个普通外壳。非普通住宅需交纳额外的增值税，增值税为附加值的5.38%。另外，90多平方米，要交1.5元？电子税收。假如购置一套新房子，总购置价钱很可能变成非普通住宅，这时的税收可能相对较高。在上海买房并交纳成千上万的税款是很常见的。除了税费，还要交中介费，上海的中介根本上规则了2？3？中介费。

老字号总价低，面积小，很难引发增值税。由于总价低，税费、中介费也会相应降低，能够进一步减轻购房压力。