二手房贷款没有流水怎么办,离婚后再买房算首套吗

房贷按揭作为标准化的信贷产品，基本上每家银行都可以受理，贷款产品的三要素：利率、额度、年限，本身没有什么差异，但标准之外的非标产品还是迎合市场需求应运而生，如接力贷、合力贷、二套3 4、转按揭等等，至于任何贷款都最为关注的还款能力——收入证明 流水的弹性，还有每对夫妻都翘首以盼的“双首套”——离婚一方无房无贷即可认定，则具有不可抗拒的吸引力。

正如上周，我在朋友圈也发了一条房贷的消息，获得了大量的点赞和咨询，消息如下：忽如一夜春风来，按揭房贷出人意料的放松：接力贷、合力贷可受理，满18岁就可以主贷，二手房贷不看流水，离婚三年内首套可以商量。

注：首套房贷利率4.95%，二套房贷利率5.65%，全上海统一。

我来逐条分析，接力贷指的是用家里老人有购房资格，但没还款能力，他做主贷人；而子女没购房资格了，但有还款能力，子女提供证明，子女担保，所以两代人接力还贷，因此叫接力贷。

大多数房贷客户都在30-50岁之间，相应地，他们的父母都在55-75岁之间。

贷款三要素中的年限，此刻就非常关键了，按照过去的接力贷，年限是用70-子女年龄计算，才是正宗的接力贷，比如原来的宇宙行，以及上海国资委下属的某家银行。但现在这款接力贷并不是减子女年龄计算，而是用75-老人年龄，如果老人年龄超过60岁，贷款年限少于15年，月供较高，做的意义并不大。并且不能用公积金贷款，以及不能充还贷。

在这里引申出一个建议：与其考虑用老人的资格接力贷，倒不如另辟蹊径。通常老人名义接力贷购房的，实际都是子女出钱买的，因为子女确实受限购所限制。那么，在子女住房已经结清或贷款不多的前提下，且老人的接力贷也是二套房贷，可以通过买卖的方式卖给父母，腾出自己的房票，子女再去购房。并且卖给父母的房产可以重新再利用融资。。（删繁就简）。。形成完美的闭环。不但上海户籍的老人可以这么做，外地户籍的老人只要纳税满五年同样可以，这就是自己名下注册公司的另一个优势

合力贷，与接力贷正相反。合力贷指的是用家里子女（年满18岁）有购房资格，但没还款能力，他做主贷人；而父母没购房资格了，但有还款能力，父母提供证明，父母担保，两代人共同还贷，因此叫合力贷。

按照贷款年限75-主贷人年龄计算，合力贷完全可以贷足30年，比接力贷强的多。同样不能用公积金贷款，以及不能充还贷。

二手房贷不看流水，这一条其实并不稀奇，在2021年调控前的好多年里都有银行这么干。具体而言，不看工资流水，怎么核实真实还款能力呢？此处又要用到“名”和“实”的分析工具，名义上的还款能力要两倍覆盖月供，按照1000万的按揭金额，月供5万，需要10万的月收入。哪怕真的有人灰色收入很高，工资流水也体现不出来，更别说绝大多数人都开不出来这么高的收入证明。那么实际操作中，银行就以存款代替流水，放款后即可取走，这些变通方式还有很多，恕不方便一一列举。

最为关心的离婚三年内认定首套，这条是咨询最多的。2021年的离婚三年追溯配偶以往的房和贷记录，“扼杀”了多少夫妻的双首套购房梦。以往一离婚，就多出一张首套房贷票，这种捷径现在又出现了吗？没那么简单，限制条件还是很多的，不但要求该主贷人名下无房无贷（款记录），还要求前配偶上海房产只有一套以内，如果超过一套，即使银行给主贷人按照首套批了，交易中心也过不了，这是因为交易中心执行的依然是“离婚三年追溯前配偶”。

综上所述，这还是个别银行为了业绩指标的特殊政策，并不代表房贷全面放开。

无独有偶，朋友圈最近流传着一张图，大意是首付贷放松了，某房贷大行及几家股份制银行都不查首付来源的流水了，他们的结论是房贷开始全面放开了。

这也是无稽之谈，银行有多重方法查到首付资金的来源，流水只是最简单的一种手续，最难以规避的还是征信上前后六个月的信贷记录。

总结：房贷是普通人一辈子能从国家财富分配的大潮中舀到的最大的一杯羹，但也是唯一（唯二）的一次。

贷款三要素：利率、额度、年限，在房贷中尽显劣势。

房贷的最大优势是年限长，利率和额度都不占优势。而经营贷却正好相反，年限是劣势，但利率和额度都是优势。

房贷额度虽然上限并没有封顶，但实际的天花板很低很低。这是由它的算法决定的，总月供/总收入

利率更加让人抓心挠肝，在普遍的经营贷降低利率至3.7/3.8的时代，房贷利率实行的是“利率双轨制”，房贷挂钩五年期LPR，且在“房住不炒”的大背景下被人为锁死了，银行早就失去了自主调整利率折扣的权力。而经营贷挂钩的是一年期LPR，不但利率低，还在非对称降息中加速降成本。

更加被人忽视，却是核心关键点是：房贷只有一两次机会加杠杆，而经营贷可以无限次重复，在资产升值的过程中有无数次机会再利用，资金的周转率极高。

综上所述，这些房贷政策的宽松的确可以利好一小部分人，但只是个别银行为了业绩指标的特殊政策，并不代表房贷全面放开。

好，这就是全部的分析，分享给感兴趣的人。我知道大家最近被很多城市的下调首付比例给刺激了，也在期盼着出现奇迹，那么，假如下一次宇宙行和中字头的大行也出现异动，才能说扭转局面的信号出现了。