买房为什么能抗通胀「房产抵御通货膨胀」

近年来全球经济、金融形势发生剧烈变化。在新冠肺炎大流行的背景下，全球经济面临高通胀、大衰退，甚至存在新一轮金融危机的风险。如何以史为鉴、研判形势、防范系统性风险，是摆在各国面前的重要问题。

在海外，高通胀卷土重来。发达经济体通胀水平屡屡刷新记录，欧元区CPI向上突破10%，美国月度CPI同比持续高于7%。本轮美国通胀高点已接近上世纪七八十年代的“大通胀”时期。

金本位下货币紧缩导致了大萧条，金融因素在经济发展和波动中的起着重要作用。2008年金融危机发生时，伯南克刚好担任美联储主席，他果断实施QE（量化宽松），推出前瞻性指引，带领美国走出了危机。

1、量化宽松利好楼市

2008年9月，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡。11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，到2010年底投资4万亿元。随着时间的推移，中国政府不断完善和充实应对国际金融危机的政策措施，逐步形成应对国际金融危机的一揽子计划。有人把一揽子计划简单说成是4万亿投资，这是一种误解。

2022年全年发放28万亿元人民币，相当于德国GDP总和。2023年1月末M2为273.81万亿元，增长12.6%，创6年来新高！预计2023年M2将突破300万亿元，必将推高资产类投资的价格。

而M1为65.52万亿元，同比增长6.7%。2022年全年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，较2021年的9.9万亿元大幅增加50%，刷新历史纪录。今年1月人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。

“投资有规律”是一个很有挑战性的话题。人类对自然界和社会界的探索是一个不断实践与认识的过程。

股票、债券、基金是人类在经济活动中的伟大发明，也是主要的金融工具。对企业来说是融资工具，对市场来说是定价工具，对个人来说是投资工具。中国金融市场沧桑巨变感触良多，资本市场的跌宕起伏，浪花淘尽多少“英雄豪杰”，起落沉浮无数“能人志士”。

房地产因为在物理空间上无法移动，被迫在时间维度上接受价格波动，使得房地产成了一个金融投资品种。

早在1984年，中国第二届金融年会在合肥召开，一个重要的议题就是讨论中国金融改革战略问题。由此吹响了中国金融市场建设的号角，“理论永远是灰色的，而实践之树常青。”

在数字化时代，互联网、物联网、大数据、云计算、区块链、人工智能等信息技术席卷而来，前沿信息技术带给金融行业的影响广泛而深刻。

正所谓读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数，阅人无数不如高人指路，高人指路不如自己领悟。

仁者见仁、智者见智。投资者的交易能力，与预测能力无关，与性格、心态、胆识、魄力等个人特质有关，这就是所谓的投资反人性所在，相比而言，研究预测就不存在反人性一说。

站在独立的角度，冷静观察这个世界的变化，如果发现可以做多或做空的机会，找点钱来进行套利，这就是时间套利的精髓。套利的过程是投资，找钱的过程是金融。

时间套利指的是，利用某种资产在不同时间点的价格差异，进行的套利行为。比如十几年前几十万的房子，如今卖了上百万，这种房子的买卖属于时间套利，所以房子被纳入了投资的范畴。这种套利模式的最终利润，取决于本金规模与时间价差。对房地产投资需要去解决的就是预测房价，会不会涨、涨多少、什么时候涨？后续的工作简单，房地产投资可以交给中介去跑。时间套利者的全部心思都花在“为什么”上面即可。

空间套利指的是，利用某种商品在不同空间位置的价格差异，进行的套利行为。比如山脚下的矿泉水卖1元，在山顶卖5元，这就是最简单直接的空间套利。空间套利模式的经营者，需要解决的都是如何与人打交道的问题，不管是个人客户还是企业客户。空间套利者明白了消费者心理学的理论知识，是远远不够的，还得花费几乎全部的时间、精力，去投入繁杂的经营实践中。空间套利者的心思更多花在了“怎么做”的方面。

理解了时间、空间套利的简化模型，就可以再组合出一些交叉套利模式。

对于房地产开发商来说，把3000元成本的房子按8000元卖给客户，就可以赚到可观的利润。这5000元的价差可以算作空间套利的利润，虽然房子没有发生空间移动，但那5000元成本中的钢筋、水泥是发生了空间移动的。但开发商在建设房子的一两年时间里，房价发生了时间维度上的波动，如果是上涨，那开发商就同时赚到了空间套利与时间套利的双份利润，这种行为就是在空间套利的市场进行了时间套利，就属于交叉套利。

开发商有时只赚个盖房子的辛苦钱，这算是空间套利，也有那种囤地十年后直接卖地的，这就是纯粹的时间套利了。但多数的交叉套利者，是两种钱都赚的，所以房地产商业模式的经营者，往往给人以利润可观甚至暴利的印象，事实也多是如此。毕竟组合的最大好处，是降低了不确定性。

投资房地产的出发点与落脚点是预测未来，简单说就两个字：预测。

随着2022年11月“保交楼纾困基金”、“金融16条”、“三箭齐发”等政策出台，房地产行业迎来多重利好。

2023年1月，受春节假期的影响，政策调控频次趋缓，截至31日，全国已出台房地产政策53条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。

2023年，央行、银保监会、住房和城乡建设部等多部门更是密集发声，从金融政策等多方面呵护市场提振信心，助力房地产行业平稳健康发展。

中信证券表示，预计2023年房地产市场前低后高，销售复苏较早，开发投资复苏预计较晚。不断累积的政策，叠加疫后复苏的经济基本面，将在春节后陆续带动区域市场复苏。

2、房地产金融

房地产金融学是经济学科的一个分支，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金、保障资金安全，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产业持续健康发展对发展经济、改善人民群众住房条件、推进新型城镇化、提高城镇化率有着重大的作用。

房产建设和消费尤其是住房的建设和消费已经成为新的经济增长点，房地产持有和加快培育和发展住房租赁市场成为房地产行业发展的重要方面，租购并举的住房制度的实施成为住房政策的重要方面，而这些都离不开大量的资金投入和相关的风险保障，房地产业与金融业的关系因而越来越密切。

房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当、货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易、房地产证券化等。

房地产的使用价值具有耐久性，如果不是人为原因或自然灾害，使用年限可长达数十年甚至更长，在整个使用年限里都能基本保持原有的使用价值，从而也使房地产服务具有长期性。

由于房地产所处场所的固定性，使得购买者或者承租人对房地产的选择，深受该房地产周围的交通、就业、购物和文化教育设施等条件的影响。

金融机构可为房地产开发和消费提供融资服务。房地产从开发到可交付使用，其生产工期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域。由于房地产的投资回收可以采用出售、出租方式来实现，其中出租和采用分期收款出售的，投资回收期可以长达几十年。资金完成一次周转的时间较长。

由于房地产地理位置的排他性和每个确定场所的稀缺性，随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，房地产的需求也在不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从而使得房地产的价格上扬，房地产资金的增值性越发明显。

随着2001年12月11日中国正式加入世界贸易组织（WTO），中国扩大对外开放，开展对外投资，中国境内外的经济活动更趋频繁，刺激了商业用房和居住用房的需求，这些都离不开大量的资金投入和相关的风险保障，使得社会公众对房地产金融产生了新的需求。随后5年，外资金融机构也已经进一步介入在华的业务经营，包括房地产金融业务的经营。

2006年12月11日，中国银行业迎来了全面开放，国内房地产金融市场也将加快开放，市场环境发生了变化，外资金融机构会进一步参与国内市场竞争，国内房地产金融市场具有了高度的竞争性。

随着计算机和互联网在我国的普及、信息产业的发展、企业和家庭上网工程的推进，上网将变得更加快捷和廉价，使得包括购房贷款、房产保险在内的网上房地产金融服务会成为新的、富有竞争性的房地产金融发展的重要方面。

互联网技术还将帮助创建低成本自助式房地产金融业务的营销方式，增强房地产金融业务的吸引力。

住房等房地产的潜在需求量大，但开发投资也大。仅靠房地产开发经营企业和购房者的自有资金的投入而没有金融业的支持和配合，一般房地产开发经营企业是很难实现房地产投资良性循环的。

通过金融业的融资支持，能使房地产开发经营企业利用金融信贷资金的杠杆作用，有利于较好地发挥资金的使用效益，推进房地产的开发。

需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间。

但是，如果有了金融业的介入，提供了融资支持，则可缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，房地产的流通和消费也能得以正常进行。

就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产财产的物质特征和经济特征，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的贷款资产之一。

房地产业与金融业两者合理结合能够相互促进、共同发展，但是如果两者过度结合，如金融机构追求高利润率不计后果扩张融资支持房地产业，对于房地产相关资产进行过度的证券化，会给房地产业与金融业的发展带来负面影响，极易诱发危机，进而影响整个经济的健康持续发展。

房地产金融学通过对房地产金融活动的研究，揭示房地产金融活动的规律性，以便运用有效的金融手段，筹集、融通房地产资金，探索一条适合整个经济发展要求、能使房地产业和金融业协调发展的路子，探索实现房地产资金良性循环，从而提高经济效益和社会效益的最佳途径和方法。

房地产金融创新对房地产金融竞争的强化，既提高了房地产金融机构的整体运作效率，使客户可以享受到高效、便利的房地产金融服务，同时又进一步促进了房地产金融创新。

房地产金融创新还推动了房地产金融业产值的快速增长，使之在一国金融业、第三产业乃至国内生产总值中的比重迅速上升，为金融业、第三产业和国民生产总值的增长作出了重要贡献。作为金融业重要组成部分的房地产金融业的地位得到提升，从而也提升了房地产金融业在国民经济中的地位。

房地产金融创新为房地产金融业增添了活力，但也加大了房地产金融业的风险。从整体看，房地产金融创新的积极作用远远超过其负面影响。

3、为什么要贷款买房

买房抗通胀，也就是说未来无论是通胀还是通缩，贷款买房都是划算的。

货币一定会越来越多，目前城镇化率不足65%，发达国家的城镇化率基本在80%，东京城镇化率高达91%。随着人口老龄化、少子化的趋势到来，未来农村还有2亿人陆续往城镇迁移，居者有其屋，买不起房也得租房住。

为什么会去贷款买房，30年的时间去慢慢还呢？要怎么回答？有两个版本：初级版和高级版。

网上很多人其实都说过的，你可以从货币政策、经济走势，还有国际贸易综合来分析，得出结论，未来肯定是通胀的。

高级版的就是不管通胀还是通缩，还是既不通胀也不通缩，贷款买房都是对的。

什么是胀，什么是缩？所谓的通胀通缩要基于一个基准，这个基准就是纸币。只要你拿纸币去度量，你就跳不开这个窠臼。

真正的问题在于，你要看懂通胀通缩的本质。你仔细想想，一个通胀大环境下，可不可以同时也通缩呢？答案是可以的！

拿手机来说，以前几年的工资买一部大哥大，现在一个月收入可以买到一部智能手机，性能也提高了几十倍。虽然货币在增加，很多东西在涨价，但是手机这些电子产品，是通缩的，是越来越便宜的。今天的8000元不一定能买到一部512G的iPhone14，过一年，肯定会买得到。

为什么钱不值钱了，你买的手机反而更好了，因为摩尔定律降低成本远远超过了货币增加的速度。

每18个月价格就要便宜近半，但是货币增加，远远达不到这么快的速度。所以就出现了万物都在涨，但是手机在降的情况。关键词就“相对速度”。

所谓的通胀就是货币的相对速度快于消费品；所谓的通缩就是消费品的相对速度快于货币。通胀了为什么手机还能便宜，因为不是所有的东西都通胀，大家比的是相对速度。虽然货币在增加，但是电子产品的增加速度更快，所以从手机的视角来看，依然是通缩。

无论什么东西，无非就是相对速度的比较。任何一项经济活动，无非是你的劳动换我的劳动、你的时间换我的时间。

在这两个条件的制约之下，如果抛开货币，你真正应该换取的是相对速度最低的、最稀缺、最不可超发的生产要素。如果货币不超发，这个要素也一定要比货币更稀缺，才能在相对速度方面胜出。这样才使得，在通缩的状态，它也比货币更稀缺，从而使得货币对它而言依然是通胀的。

这个东西就是房产！一、二线城市的核心房产，或是重点规划的特区！

你想要的发展机会一般在大城市。那里有想要好的医疗和教育，想要各种好的商业和服务。或是都市圈、城市群的顶层设计城市。

到了城市还不行，你得有地方住吧，你得选择位置、核心区，核心区才有价值。

人口迁徙 城市化进程，未来越来越多的人来到大城市，越来越多的人想在这里安家。可是核心区就那么大，核心区的资源就那么多，你说怎么办？稀缺，持续稀缺，越来越稀缺。

稀缺，才有相对速度；稀缺，才能在和货币的竞争中胜出。

更进一步，为什么要贷款买房？

还是抛开货币，关注本质，你会发现，所谓贷款就是金融，就是时间换空间。贷款让你能更早拿到这份稀缺的资源，让你用不那么稀缺的货币来换取更加稀缺的生产要素，随着时间的推移，这些生产要素会更加稀缺，更加有价值。

你不稀缺，我稀缺。你稀缺，我比你更稀缺。你数量不变，我比你更少更难得到。无论你是快是慢，我永远在你前面。这个，才是问题的核心。房贷越久，抗通胀的能力就越强！

房贷一年的利率是4-6%，这是固定的，可是你的房子一年能涨4-6%吗，而且就算它涨了，比如8%，你不也才2个点的收益吗？

那你干吗不把买房的钱存银行呢？随时想取随时取，你要是买了房子，那可不是想卖就卖的，万一你急用钱，怎么办？

首先这个说法从头到尾都是错的，为什么有这么大的迷惑性，因为它偷换了概念，而你毫无察觉。

举个例子，证明一块钱等于一分钱。

你知道不可能对吧，别着急，我给你证明一下。

一块钱=100分=10分×10分=0.1元×0.1元=0.01元=1分。

好，请问刚才那个等式哪一步有问题？

倒数第三步对吧，因为0.1元是不能和0.1元相乘的。一个是单位，一个是价格，它偷换了这个概念。

明白了这个，你再回顾一下开头的问题，请问，它偷换了哪个概念呀？

偷换了利率，偷换了4-6%的概念，让你认为这两个4-6%是一样的。

先说初期版的，真实的利息并没有那么多。

具体一点，你用300万买个房子，首付100万，贷款200万，如果按6%的利率的话，那利息一年就是12万，一个月就是1万，到这一步没问题吧？

其实是有问题。每个月的还款并不是1万，而是一半多一点，大概6000元。怎么会这样呢？

你打开贷款计算器，输入200万，选择等额本息，选择30年，选利率6%。算一下总利息，除以360个月，每个月6435元。

为什么变少了？因为弄错了算法，所谓1万块钱利息，那是你把200万从头用到尾的，你到第30年才把200万一次性还清，可实际情况呢？是你每个月都在还利息和本金，导致本金不停地减少。实际利用的本金只有一半，所以利息远没有那么多，大概比一半多一点。

这个时候就出现一个差距，房价不需要涨6%，就可以拉平利息。

高级版的是偷换基数。同样是4-6%，贷款的基数和房价的基数是不一样的。

贷款利息4-6%，是200万的4-6%。而房价上涨4-6%，是总价的4-6%，也就是300万的4-6%。同样的幅度，二者的数量级是不一样的。这下又拉开了差距。

关键的是现实版，是指数递增和线性递增的落差。

利息是线性的，哪怕200万你最后一天还，利息也是不变的，每个月都是这么多钱，它不会出现利滚利的情况，它是固定的。

但房价不是，房价是指数级的，它的基数是在不停变大的。每一年的房价都是在上一年的基础上，再涨4-6%，这是复利！

一个是每年单利还款，一个是每年复利递增，你说，到底谁跑得过谁啊？

任何一本理财的书都会告诉你复利的奇迹，很多人背得滚瓜烂熟，但真正遇到的时候，居然视而不见。

复利的威力是巨大的，既可以用它保护财富，也意味着一旦你踏空，损失也是巨大的，因为通货膨胀也是以复利的形式来稀释财富的。

把复利考虑进去，再加上租金回报，房价只需要轻微上涨就足以抵消贷款成本。

换句话说，你的贷款成本在房价面前是忽略不计的，多出来的那一部分是帮你抵抗通胀的，是保护你的积蓄的。随着时间的推移，指数性的增长会远远超过线性的增长，而且时间越久，指数的优势就越大。

这就是为什么贷款买房可以抗通胀，为什么房贷越久，抗通胀的能力就越强。

明白了这一点，是不是意味着买房就一定没问题呢？不是的，买房是有前提的，你一定要买对房子，很多人买房亏，不是说利息让他亏，而是说标的让他亏。

如果买的不是核心区、核心地段，资源枯竭、人口外迁、产业衰退等城市的房子，就算一分钱利息不收，你也一样会亏。

贷款不会让你亏，贷款只会保护你的财富，亏只有一种，就是你买错了房子。

一定要记住：因为征信的问题，贷款下不来，所有的后果是由买房者承担。

普通人想抗通胀，老老实实买一套房子，贪多嚼不烂，老老实实买住宅，老老实实买大城市核心区，自住出租都可以，以后置换也有资本的积累。

买房就是存钱，一包香烟、一杯奶茶、天天点外卖等零花钱，日积月累攒下来的，穷人去银行存钱，富人学会花钱，房地产金融做了中介，有恒产者有恒心！

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