深圳楼市聚焦「深圳楼市当下一定要擦亮眼睛」

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，我在深圳工作多年，一直没有房子，现在三十多岁快要结婚了，不能再拖下去了，相比二手房来说，还是新房性价比更高，我的问题是打新想要入围的话最低大概需要多少积分呢？

深叔：你好，深圳新房开盘是多个新盘一起开，购房者不能同时选择多个楼盘，所以需要了解最低入围积分，做好取舍，然而，新盘入围积分无法事先知道，这种不确定性在于：一方面，存在参与人数不足1:3而后全部入围的情况，另一方面，不同楼盘的入围积分相差很大，入围积分也与楼盘热度有关。

提问：深叔，你好，已婚，已有两套房子，现在没有多余房票了，听说公寓越来越像住宅了，在考虑要不要投资公寓，请问商务公寓值得投资吗？会不会成为下一个投资热点？什么样的公寓有投资价值呢？

深叔：你好，虽然购房者对公寓的认可度比不上住宅，但是由于公寓不限购、不限贷，在通货膨胀背景下，深圳的商务公寓成为了一个投资选择。首先，公寓有住宅化趋势，其一是可以通过可通燃气、“商务公寓”字样在《深圳市城市规划标准与准则》中被剔除等政策利好感受到这一点，

其二是在四种公寓类型中，商务公寓不仅享受城市配套，甚至在部分区域可以申请学位，如罗湖、福田、南山、光明。其次，关于公寓是否会成为投资热点的问题，答案是不会，这种情况只会存在于局部区域，公寓虽然有接近住宅的趋势，但仍存在首付、贷款年限、税费等其他问题。最后，值得考虑的公寓有两类：一是位于福田、南山的核心区域配套完善的商务公寓；二是位于深圳湾、红树湾等地的豪宅公寓。公寓适合已有房产的或买不起住宅的人群，公寓存量充足，建议这两类人群仔细筛选，理性购买。

提问：深叔，你好，已婚，孩子现在一岁，为了未来考虑，准备早一点购买一套学位房，但是对深圳的教育资源分布不太了解，不知道该选择什么区域，请问深圳的教育现状是什么样的？好学校是怎么分布的？哪些区域值得考虑？

深叔：首先，深圳的教育现状呈现出这些特征：1.教育资源分布不均，优质资源集中在福田、南山、罗湖。2.整体义务教育质量落后于北京、上海，但高中具备优势，重本率很高。3.深圳生源潜力还未兑现，多数出身高知家庭的孩子还未达到入学年龄，所以深圳学位房有潜力。

其次，从数据上看，深圳排名前二十的小学分布在福田、南山、罗湖、宝安，其中福田优势明显；排名前二十的初中分布在南山、福田、罗湖、龙华、宝安，其中南山优势明显；除了排名靠前的学校，其他优质学校包括深圳中学、潜龙学校、新华中学、北环中学、石厦中学、侨香外国语、百合外国语、亚迪中学、北大附中。最后，深圳的优质学位片区排序为：百花片区>香蜜湖片区>后海片区、科技园南区>科技园北区>田贝片区>新安片区>红岭片区>布心片区>石厦片区，其他可以考虑的区域为南头片区、龙胜片区、前海月亮湾片区、晒布片区、翠竹片区、怡景片区。

提问：深叔，你好，已婚，名下无房，准备购买一套回迁房，有亲戚说回迁房不靠谱，请问回迁房可以买吗？回迁房的交易跟商品房有什么区别吗？有没有什么需要注意的地方？

深叔：你好，回迁房有两类：一类是业主有房产证的回迁房，这类房子和普通二手房没有区别，交易起来比较安全，但价格和商品房一样高。另一类是只有回迁安置补偿协议，通过买卖回迁权来进行交易的形式，有两种交易方式：1.和回迁民进行交易，约定房产证出来后进行过户，这种方式付款比例高，争议多，风险大；2.通过开发商更名确权，这种方式相当于购买期房，交易更安全，但需要一次性付清房款。购买回迁房需要注意以下几点：1.通过开发商或住建委员会确定回迁房的性质；2.查看卖方回迁协议和身份证明，核实回迁房真实性；3.明确该房是否是商品房回迁；4.明确回迁房占用土地的性质。