为什么选择万科地产,万科业绩最新消息

万科2019年的财报公布后，市场普遍解读为“业绩不及预期”，同时遭遇股市大跌，尤其是内房股在港市被“绞杀”。

受此两线不利因素的影响，万科A的股价近期连番暴挫。

短短十几个交易日，回撤高达20%。

我却在此际大幅调换，扔掉一众“边角料”，重点加入了万科，把万科从此前的2%上下，直线拉升到总量的12%上下。

一天之内近10个点的加入，对我而言，算是比较大的操作了。

很多朋友希望我聊聊万科的财报，以及我此番操作的理由。

周末抽了点时间，翻了翻万科最新的财报，抽了些数据出来，连同以前积累的数据，制作了几张表格。

跟朋友们聊聊大家关心的话题。

房地产企业从本质上讲，是一个特殊类型的生产制造企业。

其主要生产流程是：买地，盖楼，卖楼，回款，再买地，再盖楼，再卖楼，再回款，再再买地………

其生产过程，就是从现金到购买原材料、到生产制造、到库存销售、最后回款再到现金。

所有的生产制造企业，其生产经营过程，就是一个从现金再到现金的过程。

具体到房地产企业，土地是主要生产材料，企业买地后，在地上盖楼，在楼房销售并移交给客户前，土地、在建房、建好但还未销售移交出去的成品房，都是作为“存货”体现在资产负债中的；存货中的成品房被卖出并移交给客户之后，马上作为“经营成本”体现在利润表中；而为了扩大再生产，房企会把赚来的钱再拿出一部分用于购置新的土地，以备新一轮的生产，这批用于购地的款项，会在现金流量表里，以“购买商品及劳务支出”的面目体现出来；与其他生产制造企业不同，房地产行业有个预售制度，即在房子还没完全建好之前，可以先向客户预售，客户先交的这部分款项，会作为“预收款项”体现在房企的资产负债表里——2018年之后，企业根据新的会计准则，把这部分款项记在“合同负债”账户上，实际上跟以前的“预收款项”是一个意思。

通过上述基础流程的梳理，我们会发现房地产企业的业绩预估，有一个比较清晰的逻辑线。

我们以万科为例——

它2018年、2019年的经营成本，都能从财务报表中直接提取出来。

每年年初、年末的存货，也同样可以直接提取，两者相加再除以2，可以得出当年的平均存货。

用经营成本除以当年的平均存货，就可以计算出年度存货周转率。

如下图表所示：

万科2018年的存货周转率约为0.276，2019年则为0.285。

这个数据是什么意思呢？

就是说，万科以2018年的销售能力，把存货全卖完，约需3.6年；以2019年的销售能力，把存货全卖完，约需要3.5年。

计算这个数据的意义是什么呢？

我们可以据此粗略推算出万科的一个经营周期，即从现金到存货到销售再到现金的这样一个过程，大致是3－4年。

计算它的经营周期又有什么用呢？

因为我们可以通过3、4年前的购地、存货等数据，来倒推现在及未来的房企业绩——

这是万科从2013年以来的土地购置费用统计表。

表中“购买商品及劳务支出”条目中的“购买商品”，就是指购买土地—— 这个项目的数据当然包含着支付盖房工人的工资等费用，但主要是指购买土地。

所以，我们通过这个科目数据，可以大致检验出企业购地的整体趋势。

万科从2015年之后，就不断地在增加购地的资金投入。

换言之，就是土地储备，一直在不断地加大。

现在是2020年，大家注意3、4年前的相关数据及其增幅。

我想说什么，有点明白了吗？

购入的土地，会规划开发，在没卖出前，甚至在卖出后但还没完全移产产权之前，企业都会将其列入“存货”的范畴。

大家看，万科的存货数据是不是跟上边提到的购地数据同趋势起伏？

对应起来看，相应年度的增幅是不是也同趋向变化？

注意，2019年卖掉的房子，应该主要是2015、2016年的存货——那么请问，2020年卖掉的房子，应该主要是哪两年的存货呢？

2021年呢？

2022年呢？

2023年呢？

我想表达的意思，是不是更明白点了呢？

房子还没盖好，但可能已经通过签定合同预售出去了——这部分客户的缴款，叫预收款项——刚才说了，2018年后，叫“合同负债”。

当房子完全建好，并完全移交给客户之后，房企确认收入——从现金到现金的最后一个现金，实现。

因此，预收款项，也能很好地提前反应房企未来的营收情况：

大家对比一下存货的统计图表：万科2018年7500亿的存货，对应着当年5000亿的预收款项；2019年的8900亿存货，对应着当年5800亿的预收款项。

这说明什么呢？

这说明后一年的销售业绩，早在前一两年的预收款项中就锁定了啊。

有朋友问我：你为什么看好万科啊？

现在我可以回答了：

土地储备、存货数据、预收款项等核心数据，都一致性地表明，万科至少在2024年前，都是有业绩保障的，而且是有相应的增长保障的。

从以上数据推算，3、4年后，万科的业绩将在现有基础上至少再翻一倍！

目前万科7倍的市盈率，相比未来三四年20%以上的年化复合增长率，PEG数值仅0.3倍左右，显然处在严重的低估中。

什么是成长股？

哈，这才是成长股！

什么是便宜货？

哈，这才是便宜货！

我的逻辑，就是这样简单粗暴！

免责声明：以上内容不推荐股票，不构成投资建议，据此操作风险自担，股市有风险，入市需谨慎！

万科A上半年财报？万科A最新消息？长期看好万科A？

国家还将持续坚持"房住不炒、因城施策"的政策，在政策对房地产的高压和精准调控的情形下，那么未来房地产又将有怎样的发展趋势呢？今天就给大家介绍一个房地产的龙头企业——万科A。

正式说万科A前，一份房地产行业龙头股名单可供大伙参考，点开就可以看到：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年，经过这三十多年的发展，万科在对于城乡建设与生活服务方面的发展遥遥领先，公司业务关注的是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。公司的主要业务涵盖了住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，坚持住房的居住属性是公司一贯的理念，始终坚持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的想法。

大概谈了万科A的公司情况后，接着来了解一下公司的优点有什么？

优势一、物业服务国内领先

目前万科物业向服务内容方向大力拓展，从业主整体利益出发，公司围绕着房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节制定并推出了一个综合性的资产服务计划。万科物业还致力于数字化建设，以更好的响应客户服务需求，最终，促进降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

在行业增速预期放缓大前提下，政策调控方式已位于"高频微调"常态期，把时间投入到土地和金融两个工具上发力，并开始向长效机制发展，利好稳健经营及合理多元化企业。万科由于这个限制，可以凭借出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳出旋涡，尽量的消除这些不利影响，"以不变应万变"。从自身拿地到销售到业务布局等各阶段将更加具有独立性，同时也防止为了应对"政策补丁"而时常进行经营策略的改变，保持战略定力方可抓住新机遇，同心共力才能长远地走下去。

鉴于文章字数有限，万科A相关的深度分析报告和风险等级提示还有很多，我整理如下，点击即可查看：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

严格调控下的房地产依然供给侧改革加速，稳健优质龙头市占率加大。房地产行业供给侧改革加速发展受益于调控加码政策，在这之前对杠杆较高的激进房企进行融资上的严格管控，如果预期已过可能会退出行业或者放缓扩张。对于万科A这种类型的完美的优质企业，它的融资渠道很简单，价格也不高，具备在符合规范条件的要求下对空间进行进一步扩展，实现地产市场份额持续提升在未来是非常有希望的。

三、总结

综合来看，在我看来万科A公司作为房地产行业的先行者，能在行业变革的紧要关头，有望冲破过往，再攀新的高峰。但是文章会有一些延时，对万科A未来行情比较感兴趣的小伙伴，可以移步到下面的链接中，有专业的人士给你做股票分析，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-12-04，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

万科A股为什么暴跌？万科A第二季度财报？万科A可以长线持股吗？

"房住不炒、因城施策"的政策主基调，中央会持续坚持，房地产在面对政策高压和精准调控的大环境里那么房地产未来将会如何发展呢？咱们今天就来谈谈这个房地产的龙头企业--万科A。

准备讲述万科A前，诸位不妨先浏览一下房地产行业龙头股名单，直接打开下方链接即可领取：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司是于1984年开始成立的，经过这三十多年的发展，万科在对于城乡建设与生活服务方面的发展遥遥领先，公司业务关注的是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。公司的主要业务涵盖了住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，坚持住房的居住属性是公司一贯的理念，时刻保持"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的思想。

各位大概掌握了万科A的公司情况后，接着来了解一下公司的优点有什么？

优势一、物业服务国内领先

万科物业大力拓展与物业服务相关的内容，我们业主的利益上来发展看的话，公司制定并推出了一个综合性的资产服务计划，这个计划是围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节而进行制定的。万科物业还致力于数字化建设，用来为客户提供更细致全面的服务，最后实行降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

在行业增速预期放缓的先决条件下，政策调控方式当下处在"高频微调"常态期，重点在土地和金融两个工具上发力，并逐渐转向长效机制，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在被限制的情形中，可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，"以不变应万变"。在对自身拿地、销售、业务布局等方面的主动性将更强，同时也防止为了应对"政策补丁"而时常进行经营策略的改变，保持战略定力方可抓住新机遇，凝心聚力才能走得平稳而长远。

由于篇幅受限，与万科A有关的深度分析报告和风险等级提示，我都放在这篇研报里面了，可以直接点开链接瞅瞅：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

严格调控下房地产行业供给侧改革加速，稳健优质龙头市占率的数值变大。调控加码的推行促进房地产行业供给侧改革的加速，在这之前，杠杆较高的激进房企在融资上会受到严格的管控，预计将退出行业或放缓扩张。对于万科A这样的非常突出的优质企业，其融资途径十分便利，价格也不是很贵，能在符合规范要求的条件下继续对空间进行扩大，未来的地产市场份额有望实现持续提升。

三、总结

总体来说，我感觉万科A公司作为房地产行业的领航者，在行业变革的时期，有望打破过往的成绩，再创造出新的璀璨。但是文章会有一些延时，如果大家对万科A未来行情有兴趣的话，一定要点击这个链接，有专业的投顾在股票上为你答疑解惑，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-11-14，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看