房企高管集体离职,房企人事变动方案

房企高管“离职潮”何时休？

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

进入5月份，房地产企业的“年报季”结束了，但高管“离职潮”却仍在持续。

据野马财经不完全统计，5月份，有超过100名房企集团层面高管职务发生变动，其中离职（包括：辞职、免职、卸任、退休等）高管30余名，涉及房企接近40家。

其中，企业董事会换届成为房企高管频繁变动的主要原因之一，包括苏州高新、物产中大、厦门建发在内的多家房企完成换届选举，其中厦门建发等企业有超过10名高管职务发生变动。

除公司内部调整外，企业“老臣”退任也备受外界关注。其中包括：九龙仓中国主席周安桥退任、万达商管总裁齐界卸任、华联股份财务总监崔燕萍退休等。

为了真实反映房企管理层的变动情况，野马财经特意整理了5月份房企集团层面高管职务变动情况，供各位参考。

周安桥“落幕”九龙仓

5月12日，九龙仓集团公告宣布，周安桥在当天举行的股东周年大会结束后退任本公司董事会，且没有寻求连任。

当天晚间，绿城中国亦宣布，周安桥因退休安排，不再担任本公司非执行董事吴天海的替任董事。

在过去很长一段时间内，周安桥的职务一直是九龙仓第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席。

目前，在九龙仓的官方网站已经看不到周安桥的名字。据了解，周安桥已经过了退休的年龄，他的退任，也被外界视为“一个时代的结束”。

2006年，周安桥正式加盟九龙仓。当时，在人口红利释放以及城镇化战略推进的影响下，包括九龙仓在内的大批港资企业纷纷加大内地的投资与布局。

在周安桥加盟九龙仓的同一年，时任九龙仓集团主席的吴光正宣布加码内地市场，并明确提出：未来内地资产将达到集团总资产50%。

而周安桥正是吴光正派往内地的股肱之臣，最终成为九龙仓在内地发展的主要推手，九龙仓也曾在内地市场占据一席之地。

在布局内地9年后，2015年，吴光正宣布卸任上市公司九龙仓的主席，其子吴天海正式上位。之后，九龙仓在内地的布局开始变得保守。

“二代”上位后，九龙仓成为首个明确对外表示将收缩内地战线的香港地产商，九龙仓进入内地的15座布局城市直接腰斩至一半，集中到七、八个城市。

与此同时，周安桥辞去了绿城中国（03933.HK）非执行董事的职务。与他同时离开的还有九龙仓集团副主席兼财务总监徐耀祥。周、徐二人的离开，意味着九龙仓不再拥有绿城董事会的席位。

当时周安桥指出，未来由九龙仓操盘的住宅项目比例将逐渐增大。这或从另一方面反映出，九龙仓的内地房地产业务发展结束适应期，进入了新阶段。

然而，九龙仓在内地的布局并未朝着周安桥期待的方向发展，其逐步退出内地市场的意图越来越明显。

在2018年3月的业绩会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海表示，未来九龙仓继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅，酒店，写字楼，以至完全退出内地市场。

如果说吴天海的表态宣告九龙仓布局内地的故事进入了尾声，那么周安桥的退任可以说是意味着九龙仓在内地市场的征战正式落下帷幕。

万达“老臣”接任“老臣”

在经历了“几进几出”后，万达老臣齐界最终还是让出了万达商管总裁的职务，而接任者是早他一个月加入万达的另一位老臣张霖。

5月18日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称：万达商管）公布了一项人事变动，因总裁齐界任期届满，公司决定聘任张霖为公司总裁。

在此之前，爱企查显示，5月16日，万达商管的法定代表人已经由齐界变更为张霖，同时张霖任经理。

作为与王健林一起“打江山”的得力干将，齐界和张霖同时在2000年加入万达，共事已经超过20年，都是追随王健林多年的股肱之臣。

在万达内部，齐界口碑非常好，有着超强的领导力和执行力，他为人随和，做事雷厉风行，有着万达“拼命三郎”之称。

齐界生于1966年，1991毕业于大连理工大学，获得哲学硕士学位；1998年4月获得注册会计师资格，2000年5月获得注册税务师资格。

2000年4月，齐界加入万达集团，曾担任公司执行总裁、副总裁及南方项目管理中心总经理、总裁助理及成本控制部总经理等多个职务。

自2012年12月起，齐界担任万达商管（当时名为万达商业地产）董事、执行总裁。2020年1月3日，65岁的丁本锡宣布自万达集团总裁之位退休，由齐界接任。

2020年4月21日，原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接任齐界，转任万达商管执行总裁。

不过，当时业界猜测，经历过渡期后，齐界很有可能会被重新任命为万达商管总裁。2021年3月，万达开始拆分轻资产商业运营业务冲击港股IPO，引入珠海国资委战投正式成立珠海万达商管，齐界为董事长，肖广瑞担任总经理及董事。

来源：罐头图库

2021年8月2日，万达商管发布公告称，肖广瑞辞去公司总裁职务，将由齐界接任。进进出出，最终齐界再度接过了万达商管总裁之职，如今他再次让出了这个职位。

和齐界相比，此次接任万达商管总裁的张霖也是一位老臣，甚至比齐界还要早一个月进入万达。

1994年7月，张霖于毕业于东北财经大学，取得会计学学士学位，于2012年1月取得北京大学高级管理人员工商管理硕士学位；同时为注册会计师协会及注册税务师协会非执业会员。

目前，张霖担任万达集团董事、万达地产集团总裁，之前曾担任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务。

万科老臣丁长峰“出海”

曾被视为“王石接班人”的丁长峰，有了自己新的使命。

5月23日，万科海外（1036.HK）公布了一项人事变动，李凯彦辞去执行董事职务；丁长峰接任，为期3年，主要分管集团的英国及美国业务。

丁长峰生于1970年，拥有北京大学世界经济系硕士学位，于1992年加入万科，1995年任《万科周刊》主编，当时25岁的丁长峰以在内部会议上敢言著称。

1996年，丁长峰任东北经营管理本部总经理助理，1997年升任副总经理；1998年任上海万科房地产有限公司副总经理，2000年任总经理。

除了地产项目的操盘经验外，丁长峰还在2015年担任万科商业负责人，并在不久后负责资管平台万丈资本。在冰雪业务作为地产行业热门那几年，丁长峰负责万科的冰雪事业部，但该部门最终于2020年末宣告撤销。

作为入职万科将近30年的老臣，丁长峰是目前万科仅剩不多的王石时代元老。如今，一度被视为王石接班人的丁长峰，开始离聚光灯越来越远。

在外界看来，无论是负责冰雪事业部还是酒店及度假事业部，对丁长峰而言都属于“闲职”，而他即将加入的万科海外，在万科体系内也有些闲棋冷子的意味。

2012年5月，万科旗下全资子公司万科置业以约10.79亿港元（约8.84亿元）收购港股南联地产73.91%股份，收购主要目的是“进行国际化尝试”。

随着2014年万科完成B转H，万科登陆港交所，万科置业“万科境外主要上市平台”的职能被削弱，只维系着基本运营，物业发展项目仅有与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。

最初，万科置业只有几名员工。2019年，万科置业先是收购万科位于英国伦敦、美国三藩市及纽约的若干物业，而后又收购万科香港旗下北角春秧街物业重建项目，正式更名为“万科海外”。

自2012年9月1日以来，万科海外并未委任主席及首席执行官，直至2019年2月13日，执行董事张旭及阙东武才分别获委任为公司董事会主席及首席执行官，中间有近7年空缺。

2021年11月22日，孙嘉接替张旭担任万科海外主席兼执行董事职务。万科透露，此次“换防”后，孙嘉只是兼任万科海外主席，他仍继续担任万科南方区域事业集团首席合伙人兼首席执行官。

对于万科海外的未来，有市场人士猜测，可能暂时不会有太大动作，万科海外面临的最大难题是如何提升对国际市场的开发与把控能力，需要提升国际化资源整合的综合能力。

在持续的寒冬中，哪些房企能做到稳定军心呢？欢迎留言评论

房企高管离职潮样本：正荣“老将”出走背后资金、销售压力有多大

11月10日，正荣地产正式宣布行政总裁王本龙的离职。

同时，公司执行董事兼董事会主席黄仙枝，将自2019年11月20日起获委任为行政总裁，以暂时代替王本龙职务；陈伟健则获委任为公司授权代表。

而在此前有报道称，正荣产业发展集团副总裁裁肖春和，已于近日向该公司提出离职申请。据悉，地产副总裁田永盛将接任其职位。

2019年以来，正荣地产的离职名单包括：正荣资本总经理江晨，正荣地产人力行政总监袁变革，正荣地产副总裁刘翔，正荣法务审计负责人杨震麟以及正荣设计管理中心总经理陈伟等。

资本寒冬下，房企资金、销售压力越发显现，众多地产人卷入离职潮，正荣只是一个缩影。有媒体统计，今年仅10月份，大概有50位房企集团层面高管职务发生变动，涉及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业，其中离职高管共20位。

正荣的野心与实力匹配吗？

正荣地产成立于福州，起家于江西。与众多闽系房企一样，凭借着高周转、高杠杆，实现了规模跃进。

正荣地产主席欧宗荣在2018年年报中说2019年正荣地产要实现1300亿元的销售目标，且未来三年的增幅要求保持30%以上。这一目标放到现在这个时间节点显得有些不合时宜。

据该公司披露，2016-2018年，合约销售分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元，2017年和2018年的同比增速分别达到了78.5%和54%。

但2019年上半年，公司实现合约销售金额586.07亿元，同比仅微增0.8%，合约销售增速明显下降。目前，正荣地产前9个月的销售业绩900亿元，完成全年目标任务不到70%。

即使目前的千亿销售，也是有很大泡沫的千亿。在统计销售业绩的过程中，根据房企在不同项目中所扮演角色以及所占股权比例大小的不同，主要存在操盘、权益和全口径三种口径。其中权益口径才体现公司的实实在在属于公司所有的销售收入，反映了企业的资金实力与投资能力。

根据正荣控股债券评级报告，2016年至2018年，该公司的权益销售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元，2016年权益销售占比为92.21%，2017年陡降为67%，而2018年继续下降为51.98%。

在中期业绩会上，陈伟健表示，去年土储的权益是大概52%，今年上半年新增土储的权益已经达到接近90%，到6月30日的时候，权益比已经达到57%。但这个数字依旧不高。由此可见其“千亿”业绩的水分之大。

另一边，正荣地产这几年的合约销售均价不断下降，其中，2016年合约销售平均价格为20945元/平方米，2017年为18484元/平方米，2018年为16765元/平方米，而2019年上半年，合约均价继续下降为为15392元/平方米。正荣地产在资金流的压力下，不排除以价换量的可能。

短期债务压力与明股实债疑虑

除了销售业绩，市场对正荣地产的短期债务表示担忧。

2014-2018年，正荣地产总借贷规模分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元，一年内需要偿还的占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近两年短期内需要偿还的债务占比在一半以上。

据正荣2019年半年报，正荣2019年上半年正荣地产一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，而其可动用的现金不过250.72亿元，存在资金缺口。

与此同时，其现金流连续三年为负。2016-2018年正荣地产的经营流动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。截至2019年6月30日，正荣地产的经营流动现金净额为-77.23亿元。

在资金流压力下，正荣将融资目光转向国外，频繁发美元债，借新还旧，其新债务的利率多数高于行业平均水平。

在中期业绩会上，副总裁兼财务总监陈伟健表示，在拿地方面，今年的权益总预算大概是300亿人民币。1-9月，正荣拿地金额为231亿元，而上年同期的拿地金额为323亿元，下降明显。这或许也是资金压力下无奈举动。

其又表示，公司2635万平方米的土储已预售未结转的也包含在里面，是全口径的土储。

今年拿地已经增加了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，今年整个货值的增长可能也有100亿。虽然已售未结转包含在土储里面，但是结转之后又有新的土储进来，所以到年底的时候，总货值也不止4500亿。

这一货值能不能实现，还要取决于正荣的资金实力，但从上述情况看来，并不乐观。

最近有媒体表示，正荣地产少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，可能存在明股实债融资。

并指出，正荣地产少数股东权益呈爆发式增长，到了2019年上半年末，正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山，达到52.02%。2014-2018年，正荣地产的少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元；2019年上半年有了一定程度的增加，为2.46亿元。而与归属于正荣地产的净利润相比，少数股东们获得的利润回报几乎可以忽略不计。

对此，正荣方面称，少数股东权益增加主要是因为合作项目增加，且主要是近期开始，还没有到结转收入分配的时点，公司不存在明股实债。

跨过千亿后，正荣来到了一个阵痛的节点，在市场下行、资本寒冬的情况下，“接下来三年（合约销售）会控制在年增幅30%左右，这样三年左右的时间还可以实现翻一番。”的梦想，可能并没那么容易实现。

房企高管：12天内13家房企23位高管职务变动

考虑到2020年疫情及政府政策影响，房地产市场走势在诸多不确定因素下波动显著，伴随着2020年年底房企“成绩单”的亮相，房企高管开始面对2020年业绩考核，同时开始平衡自身职业发展与企业2021年发展战略。业绩不达标、管理决策不平衡造成房企高管流动性加速。

01

2020年圆满结束

5位总裁“组团”离职，成为2020年的房企江湖最后一次“地震波”，同时也为2021年持续的房企高管离职潮埋下了伏笔。

据悉张巧龙、刘森峰和王本龙在原地产集团总裁岗位离职后，很大可能选择创业。原实地集团董事长兼总裁刘森峰曾在2020年最后一天在朋友圈公布了离职后创业的消息，紧着着也传出与张巧龙、王本龙三位大佬的合影，在网上再次掀起一波讨论。

2020年最后7天，5位房企总裁组团离职：

1、12月25日，彰泰集团董事长兼总裁张巧龙将辞职，转为事业合伙人。

2、12月29日，领地集团许晓军辞任总裁职务，转为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司）。

3、12月29日，禹洲集团控股有限公司执行总裁许珂已不在公司内部通讯录中，疑似离职。

4、12月31日，实地集团副董事长兼总裁刘森峰辞职，升格为实地集团高级事业合伙人。

5、12月31日，三巽集团王本龙辞任总裁一职，后期可能将自己创业。

02

2021年波动持续

进入2021年，开班的1月4日，荣盛副总裁张志勇辞职，带动了一系列的房企高管变动潮，截至目前， 短短12天，13家涉房企业，涉及23名企业高管 出现职位变动，这也为2021年的房企江湖奠定了基调，高管离职潮将不会停止，2021年波动将持续。

截至2021年1月12日，房企高管变动情况：

1、1月4日， 荣盛发展 ， 张志勇辞去副总裁职务 ，此前张志勇分管荣盛康旅业务，任康旅板块执行总裁。辞职后不在荣盛担任任何职务。

2、1月7日， 北京市大龙伟业房地产，副总经理王付 的因退休原因提出书面辞职。

3、1月7日， 奥园 健康 ，苗思华辞任执行董事职位 ，调任为公司的高级顾问； 郑炜先生已获委任为执行董事 。

4、1月8日， 三湘印象 ，因独立董事任职期满， 原独立董事石磊提出辞职 。

5、1月8日， 粤泰股份 ，公告显示， 原公司非独立董事苏巧、何志华提出辞职。

6、1月8日， 华远地产 ，公告 王乐斌被任命华远地产董事长 ，同时担任公司董事会战略与投资委员会委员，及召集人。（实际12月22日已内部任命）

7、1月8日， 象屿地产 ， 原党委书记、董事长王澍陶辞任，由厦门象屿党委书记、董事长张水利接任象屿地产董事长 。

8、1月8日， 嘉凯城 ， 董事长兼总经理钱永华 以书面形式提交的辞职报告，董事李怀彬先生代为履行公司董事长职责。

9、1月9日， 新城控股，王晓松辞去总裁职务，仍担任董事长职务，改由公司董事兼联席总裁梁志诚接任总裁 。

10、1月11日， 复地集团 ， 原高力集团董事长李刚 2019年19月离职，目前即将加入复星系旗下的 复地集团，任执行总裁 。

11、1月11日， 中骏集团 ， 原碧桂园北京区域总裁李辉到任中骏集团助理总裁兼华北区域总经理 。

12、1月11日， 上坤集团 ，传闻 副总裁佟文艳已提交辞呈 ，将于春节前后正式离职。 新任品牌营销中心总经理吕彬 ，接任公司原副总裁佟文艳，分管营销；同时 原旭辉武汉区域总经理周青已离职，即将加盟上坤地产担任执行总裁 ，主要负责运营、产品、营销等大生产板块。

13、1月11日， 格力物业 ，公告原公司董事长兼总经理张筱雯、副总经理吴思建、董事陈莉将离职。 聘任陈轶峰为公司总经理；范晓菁、邓石成均为副总经理 。

14、1月12日， 奥园集团 ，原副总裁兼首席财务官 陈志斌升任为奥园集团执行总裁兼首席财务官 。