杭州第三城市中心「杭州第三市中心还给我们留了什么机会」

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杭州“官方盖章”的市中心，突然从两个变成了三个。

在一份不久前出炉的“杭州市国土空间规划空间结构示意图”上，在原先的武林-湖滨和钱江新城-钱江世纪城之外，又增加了第三个市中心——云城和未来科技城（南湖科学中心）。

还有哪一位地产卖课大V的知识星球或投资秘笈，比这份规划图更简明扼要、直抵要害的吗？

在这人人喊着“拥抱核心资产”的年代，钦定市中心=最保值的不动产，当然是抢啊！

但嗅觉敏锐的购房者兴奋之余，发现按图索骥的实操性有点差。

武林与湖滨没新房可摇，一片暮气沉沉，直接忽略。钱江新城（奥体博览城、钱江世纪城）正红得发紫，是人都知道买这里能赚钱；但成功的路上已太拥挤，社保巨子来了也多半是炮灰。

未来科技城的华润绿汀路TOD，也刚搅动过上万人的妄念，中签如梦幻泡影；至于云城，不论新房、二手房，当下都没什么选择（新房仅一个未入市的杭腾社区）。

看来看去，也就括号里“南湖科学中心”这块地方，还没怎么被炒房客盯上。

对手上还没一套“市中心次新”的杭州人而言，依托之江实验室和达摩院这两大产业引擎，南湖科学中心是不是大自然最美味的馈赠呢？

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南湖位于未来科技城西侧，水域面积4.6平方公里。南湖科学中心，顾名思义环南湖而打造，规划面积约15平方公里。

从规划图上看，主要产业用地都集中在湖的西侧。

在这里撑起“科学中心”之名的，主要是之江实验室和阿里达摩院两大扛把子，号称每家投资都超过100亿。

上图：之江实验室。下图：阿里达摩院

之江实验室位于南湖西北岸，分一二期建设，已汇聚1500余名高端人才，目标是建成国际一流的智能感知研究与实验中心和国际一流的人工智能创新中心。

阿里达摩院位于南湖西南岸，是阿里巴巴在全球多点设立的科研机构之一，牵头建设湖畔实验室聚焦“互联网＋”科创高地建设。

目前来看，由省里支持的之江实验室一切都在正轨上。

但达摩院受阿里股价拖累，估计变数就要多一些。尤其前一阵阿里副总裁、达摩院自动驾驶负责人王刚离职，紧接着爆出达摩院至今参保人数仅315人，难免让人有一些担心。

上图：南湖科学中心范围。

下图：南湖城市阳台效果图。

除了两大科研机构落子，伴随南湖科学中心而来的，还有对南湖沿岸景观的全面提升改造。

比如，以后南湖会形成环湖游步道、环湖车行道。还有湖东岸太炎中学西侧的三角地，将会打造成南湖城市阳台，造型奇幻瑰丽。

所以，未来“南湖科学中心”的核心居住吸引力，一来自“科学家”们的就近上班需求，二来自南湖的自然与都市相融之美。

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由于南湖西岸只有产业用地，未来要“住在南湖科学中心”，眼光只能投向南湖东岸和北岸的老余杭。

去年初，众安绿城南湖明月最后一批合院售罄后，板块新房便陷入断供。

预计今年惟一可售的，就是绿城在菜鸟总部南拿下的凤新路项目。还有一宗余杭直街的地刚挂上今年的读地手册，不知年前可否出让。那么，二手房还有机会吗？

网签数据显示，老余杭相对知名的次新房小区，不少已连续数月零成交。

“现在房价下来了，房东们对付款方式也没有要求了。”一踏进老余杭某中介门店，经纪人李姐热情地介绍着。

老余杭不算太大，内部以塔山公园为界，又细分为三个小板块。

一是：塔山公园以东的万达板块，大华海派风范、同城印象等交付多年的次新商品房小区，皆位于此。

这一带最直观的优势在于：与万达广场仅一路之隔，到菜鸟总部也很近。

以大华海派风范为例，交付虽有些年头，可二手房价颠覆三观。去年，小区89㎡网签单价高达5万2，单价5万1、4万7-4万8成交的也不少。

二手房价高得益于户型占优，89㎡做出四房两卫、138㎡能做五房两卫。这偷面积的尺度，丝毫不逊于萧山的御景蓝湾。

但现在，挂牌在售的26套房源里，14套降价、仅2套涨价。挂牌单价便宜点的才4万4，小户型4万6-4万8的选择也有。

同城印象户型得房率上虽不敌海派风范，可去年巅峰期时网签单价接近3万9（82㎡），现如今小户型挂牌价也就3万5-3万6，大户型不少挂牌价在3万以下。

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另一个，是塔山公园以西的老余杭镇上。

大片五六层楼高的楼梯房小区里，林立着少量十五六层高的新建商品房小区。

这里，是老余杭人公认的中心。而当地人最喜爱的商品房，莫过于余杭公馆。

一来，余杭公馆房子新，又是人车分流、又带精装修，部分高楼层的西边套还能看到南湖湖景；二来，距离余杭区第二人民医院也近，周边各类生活配套齐全。

基于此，二手房价也是板块内最贵。

去年，余杭公馆89㎡的三房两卫，网签单价在4万2-4万3，贵一点的到过4万6（这还只是网签价，由于不满5年，买家实际入手单价更贵）。

但最近，急卖的房东，单价3万9也出。我们去看了几套不同户型的89㎡，有两套还是中上楼层。

觉得余杭公馆价格太贵的，不少外溢到北面的佳源未来府（毛坯）。

最近有一套中上楼层的126㎡，不沿马路的房源在售，房东出价才370万，折合单价不到3万，还能配合满5年。

中介告诉我，同样是这套房子，去年有买家出价380万，一次性付款，房东还不肯卖。

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再有，就是凤新路以南选择也不少。

钟爱湖景的，有超级大盘世茂西西湖，既有高层、也有排屋；既有一室的小户型，也有三四室的改善房，挂价从2万到7万不等。

钟情地铁的，可选交付没多久的国开东方凤凰台，高层、合院皆有。

因为房源新、又是精装修交付，还是老余杭距离地铁站（地铁16号线禹航路站）最近的次新房之一，价格并不便宜，高层挂价在4万-4万8不等。

目前最便宜的一套，单价也要4万。

上图：凤凰台。下图：南湖明月。

另外，老余杭今年还有两大次新房将进入二手市场，一个是融创金成英特尔湾，一个是众安绿城南湖明月，都在塔山公园以北。

“英特尔湾光我手上，就有不少投资客房东明确表示，产证办出后就卖，杀价机会很大。”中介预估，部分急卖房源，3万 或能拿下。

比起去年，老余杭的二手房价已有所下滑，可横向对比不便宜。

毕竟，4万多的单价（含税），比金沙湖、市北、浦沿、勾庄、笕桥的限价新房还要贵。可无论心理距离还是地理距离，都要远得多。

即便同在大未科版图内，也有西溪公馆这样的“高性价”楼盘。

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但想想隔壁的杭珹未来中心，连E类人才都内卷，二手房更是主流6万上下。等到它交付更不可估量。“南湖科学中心”作为同量级中心，房价肯定也要奋起直追。

“除了本地自住客，未科外溢过来的买家不少，去年成交很活跃。”中介表示，因为3月传统“小阳春”，最近看房人又多起来了。

即便先不考虑后继的规划红包，目前南湖科学中心就有3大引爆点，值得期待。

一是南湖科学中心。十四五规划中，明确提出大力发展之江实验室，期间计划投资81亿，位居四大省级实验室之首。当然，还有达摩院这个产业巨擘。

联想到未科这个人才流入重地，今年还计划引进3000名人才。

南湖科学中心，应该是主要吸纳地之一。众多人才和高管的到来，对老余杭楼市，无疑是重大加成。

阿里达摩院

翻开地图，你还会发现一个惊人的事实：老余杭恰好位于南湖科学中心、杭州西站、绿汀路TOD围合三角形区域的中心，可接收三方置业群体。

二是地铁规划，有望新增两条地铁。

按之前发布的地铁四期，老余杭除现有地铁16号线、5号线，5号线还将西延至之江实验室。此外，可能还存在一条南北贯穿老余杭的13号线（原17号线）。

图左大片空地即为余杭直街

三是余杭直街的大规划，已现身今年读地手册。

余杭直街规划用地22.30公顷（334.46亩），比绿汀路TOD（约285亩）还要大。区块内将建设文体中心、文创街区、博物馆、休闲商业中心等功能，打造成为城市活力中心。

从读地手册上看，低密住宅占了很大比例，据说已有央企勾地。当然，如果来一家靠谱的境内外商业地产品牌，起飞就更快了。

虽然“南湖科学中心”偏离杭州传统市中心，但既然官方已认证，就一定远比押宝大江东、临平或南卧这些外围板块，有想象力太多。

在大家还没完全形成共识时，才是你最好的机会。

2022 「新一线城市名单」发布，你更看好哪些城市的发展？

6月1日，“2022城市商业魅力排行榜”发布，对全国337个地级及以上城市进行排名，新一线城市为：成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥、青岛。

一线城市没有变，依旧是上海、北京、广州、深圳。上海以141.80的高分位居榜首，北京以137.69的高分紧随其后。广州和深圳分别以108.16和103.47分排名第三和第四。

那么，面对这15个城市，我非常看好青岛和苏州两个城市，同时这些城市也是我梦想中最想去生活和学习的地方。

第一个看好的城市：青岛

为什么选择青岛？每个人的答案不尽相同，但都指向一个共同的特质——城市吸引力。

气候：2019年的12月末，曾经去过青岛，零下五度的温度，穿着不带棉的休闲鞋就能过冬。这是让我这个东北人最最热爱的一点，没有过冷的过硬的强风，在那呆了将近一星期几乎没有大雪的情况。

人文：说青岛富有美感，第一要说的便是它的人文。只有深厚的人文积淀才会让这座城市更稳固的生长。在时间的洪流中，曾寓居于此的文人墨客可谓之多，沈从文、巴金、闻一多、老舍……无不对青岛赞誉有加，除了性情相投之外，这无疑是一座适合旅居的城市。

人才吸引力：近日，智联招聘联合泽平宏观推出《中国城市人才吸引力排名：2022》报告，公布了中国人才吸引力100强城市榜单，青岛在该榜单上位列全国第13名，与去年位次持平，在山东省内排名保持首位。

青岛人才吸引力指数45.7，仅比排名第12位的无锡低0.1，比排名第14的佛山、第15的济南高0.1，竞争激烈可见一斑。

从这个指数可以清晰的判断，人才来到青岛的意愿更强烈了，而且依然还有很大的提升空间！

经济：作为普通百姓，最关心的是什么，是就业。那么和城市最相关的就是经济。

在青岛制造业版图中，智能家电产业集群迅速崛起，成功入选国家先进制造业集群。青岛家电产业正向着“2035年产业链产值规模突破5000亿元，带动集群生态规模突破万亿元”的目标迈进。

与智能家电产业集群一起入选国家先进制造业集群的还有轨道交通装备产业集群。青岛是中国高速动车的“始发地”，见证了中国轨道交通产业的飞速提升。根据有关规划，到2035年，争取轨道交通装备产业集群产值规模达到2500亿元，带动轨道交通全产业集群产值突破5000亿元。

此外，新能源汽车、高端化工、海洋装备、食品饮料、纺织服装等五个被列入目录的产业集群也是青岛的传统优势产业，它们将代表青岛制造参与全球竞争。

同时，芯恩、富士康高端封测、京东方物联网显示端口器件以及一汽—大众、北京汽车制造厂、华人运通高合汽车……一批集成电路、新型显示、新能源汽车等引领型大项目落地建设，汽车、家电、轨道交通、机械装备等千亿级产业集群不断壮大。

一大批制造业企业加快成长壮大。2021年底，全市规上工业企业数量达到4017户，较2017年增加448户，为近五年来首次突破4000户大关。

这无非为青岛铸造了夯实的制造业基础。而对于我们这些百姓而言，城市的产业多元对于我们能找到工作更加有利。所以，在这方面我十分看好青岛。

所以，青岛给我的感觉就是很有活力，不张扬但是却有自己的主张和思维，在跻身于其他强劲的城市竞争中能够有自己的一席之地，也彰显了青岛这座城市将来的潜力无限。

第二个看好的城市：苏州

提起苏州，很多人的印象还停留在风景名胜的“水景”，或者说江南具特色的国家园林，风景优美。的旅游城市。这个城市的潜力超出你的想象。

文化内涵：苏州是水城。苏州人是“水乡之子”。君到姑苏见，人家尽枕河。古宫闲地少，小桥水巷多。

同时苏州有着非常众多的旅游景点景区，作为南方小城，在建筑方面也是非常别具一格，比如苏州园林。这也是吸引众多游客来到苏州旅游的一个重要的地方了，它的历史文化价值都非常的高，正是这样的地位，苏州园林已经越来越得到世界的认可。

关于苏州这个地方，吃是避免不了的，并且苏州小吃都很精致，比如说苏帮菜的“松鼠鱼”，这是苏州的一道地方菜，来苏州游玩的游客一定要品尝一下。在苏州游客们不仅仅可以享受美丽的风景和丰厚的历史文化内涵，还可以享受精致的苏州菜，苏州也算是一个美食和文化共存的城市了。

交通：交通便利也成为苏州发展经济的优势。苏州交通设施比较完善，往返苏州和上海交通工具众多，人们可以在上海上班，在苏州居住，这也带动了苏州的发展。

人才吸引力：苏州有普通高等学校26所；在校学生175.84万人，其中普通高等学校在校学生27.51万人。

苏州内部高等学府数量众多，首当其冲的就是苏州大学。更何况苏州内部蕴藏着许多发展商机和发展机会，许多苏州大学生毕业之后，可以获得上升空间和工作机会，进而确保苏州拥有大量的优质人才。

除此之外，苏州出现了不同规模的企业和工厂，这让年轻人在苏州找工作的成功概率大大增加。

经济：苏州其实是全球第一的工业城市，也是著名的“芯片之都”。

提起芯片，我们可能会在北京、上海和深圳，再往后也是广东，相信在很多非苏州人的心里，某个连机场都没有城市怎么可能有这样的事情呢？

苏州却拥有和舰芯片制造等极有大公司实力的城市，这家公司主要是为科技产品提供芯片。同时它还有新加坡等地有一个工业园区，比较与大城市也有很多优势，给了发展的机会。

说完芯片，再说说的工业实力，在这方面，苏州拥有世界第一的水平。

它的工业总产了中国一流的大城市，甚至加入了华为、腾讯等大厂，许多有眼光的企业家都超过看中苏州的发展潜力，在这里争抢投资建厂。

相比苏州看起来的众多城市，但苏州却拥有不可多得的优势，苏州的纳米技术是世界上拥有一流一流华的城市，尘埃莫及等。

有温度的城市

在疫情肆虐的这一段时间里，苏州的管理恰如其分，效率很高。苏州在苏州工业园区进行的防护和隔离，更是给普通群众安全感，更多的是给普通群众安全感，更多的是给普通群众安全感吃了一颗定心丸。

外地人也纷纷表示：“苏州的隔离餐非常丰富，简直跟过年吃的有什么区别，怕因为隔离发了。”

可见，这座城市包容性很强。

这次新一线城市的推新，虽然青岛和苏州的名次都有所下滑，但我觉得这和疫情分不开的，但是这绝对不影响我对这两座城市发展的态度。

所以，我希望青岛和苏州能够发展的更加辉煌，未来可期。

杭州是一个怎样的城市？

我觉得杭州就是一个比较发达的城市，而且还是一个很美的城市。

说杭州美，是因为在西湖附近真的很美，我去过一次杭州的西湖。不无论是那里的断桥残雪，还是九溪十八涧都是很著名的风景区，而且那里的风景真的特别美。

而且我觉得杭州的西湖，真的是适合谈恋爱，适合散心的一个地方，你可以在心情不好的时候去那里划一下船，或者坐船游行几分钟，其实看一看波光粼粼的湖面，心情就会瞬间好起来。而且杭州的雷峰塔和钱塘江真的很值得一去，在钱塘江边，就会感觉自己所有的烦恼都烟消云散了没有什么过不去的坎，望着一望无际的江就会觉得心胸宽阔，很舒服。

我还觉得杭州是一个很发达的城市。它的中心，最发达的地方，那一片的房子都基本在1000万以上，我是晚上去到了那个地方，感觉灯火通明，像白天一样，一直在二三线生活的我突然去一线城市杭州的最发达的地方，真的感觉很不一样。就会很希望以后可以留在这里可以也在这里工作，生活，所以我觉得杭州真的是一个特别发达的地方。而且还有很多的大企业也住扎在杭州，杭州也离海比较近，所以属于沿海城市，经济也是十分发达。

然后说一下杭州的天气，其实杭州的夏天是非常热的，因为杭州还有四大火炉之一的称号，但是杭州的冬天不太容易下雪，属于比较南方，但冬天其实也要穿羽绒服，因为毕竟那个温度，不穿羽绒服受不了。

我觉得你是一个有追求，然后希望可以自己闯出一番事业的人可以在杭州市试一试，因为杭州毕竟是一线城市，而且他的知名企业特别多，所以工作的机会也很大，发展的机会就更大了。