购物中心工程遗留问题处理方案

开业30天内，工程管理人员应充分查找、收集、整理工程质量问题，也可依据日后实际运行条件预见性做出合理推断并拍照取证，对所有工程遗留问题进行分设三类分别处理：规划设计问题、商业优化需求、施工质量问题。

1 规划设计中未涉及成本预算中未考虑的项目

工程管理部门要集中整理各项工程遗留问题，并在充分听取其他部门意见的基础上，对于影响商业活动和工程质量及品质的问题及项目，形成“工程质量问题处理报告”，阐明情况，明确整改方案及费用测算上报项目公司，得到处理批复后组织整改实施。

2 商业物业需要优化的项目

购物中心开业后，由经营部门提出商业物业条件或商业设备不能满足商业经营活动需要和影响正常经营的项目，工程人员整理分析后，立册、分项形成书面文档清晰阐明原因及费用估算，由项目公司或商业管理公司工程部门在项目保证金中或维修基金中支出费用进行整改。

3 施工单位施工质量问题的项目

商业公司工程管理人员应将收集的工程质量问题列出清单及要求整改期限，上报项目公司协调施工承包方尽快解决。要求项目公司支付工程质保金时，应经商业管理公司审批。如施工单位同一问题维修三次后仍未解决，商业管理公司可在书面通知项目公司和责任施工单位的前提下，另行委托其他单位处理，相关费用从其质保金中扣除，如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。

在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由商业工程管理部门发函给施工单位，同时抄报项目公司要求其进场维修，如对施工单位两次发函催促仍不履行维保责任的，7日内由商业管理公司负责估算维保金额向施工单位致函（抄报项目公司），由项目公司财务部直接代扣施工单位相应维保款拔付到商业管理公司，商业工程管理部门可按制度对上述维保项目做招投标，选定外委施工单位完成维修。

工程问题、缺陷产生的原因

1 可行性研究阶段考虑不周

商业项目工程问题、缺陷有因可行性研究阶段考虑不周而产生遗留问题，如层高、设施设备的配置、特种业态的配置（如餐饮、电玩、影院、KTV等）等。因可行性研究阶段从商业经营角度考虑及论证不充分，造成决策项目存在问题，导致开业后不适应市场要求，不能满足经营需要而造成工程问题。

某购物中心属组合店，其当时业态的配置为首层统一定位为服装、服饰为主的精品店，空调冷量及供热的设计就根据这种业态进行，为节省成本减少了公共通道的风柜机、风机盘管，其余区域也采用比标准配置少三分之一的设计方案。开业后就发现空调余量不足，造成有的区域一个风柜机所带空调风口多达19个，从而导致空调制冷（制热）高峰期满负荷运行也难以保证效果。同时空调主机的选型也没有给增加餐饮、电玩、影院、KTV等特种业态留出余量。业态调整后空调不足的问题更加突出。

由于项目前期决策对餐饮业态估计不足，没有设计充足的排烟、排污设施，导致后期改造难度很大、成本增加，同时也存在安全隐患。

某购物中心首层餐饮户从开业时的9户，开业后三年内增加到70户，虽然先后经过三次较大的排烟、排污改造，但受原设计的限制，难以从根本上解决排烟、排污问题，给购物中心提升品质带来很大困难。

2 设计方面的不足

由于项目设计时对商业经营考虑不足及设计理念、采用技术的不当选择，都会导致后期工程问题的产生，从而制约商业物业在降低成本管理、提升购物中心品质的运作。

组合店在外墙广告位设计上存在对经营效益、美化、亮化考虑不足的缺陷。

某购物中心外墙广告原设计数量多、面积小，广告布无法长时间固定（一个月后即脱落），且没有采用当时已经成熟的节能光源技术，因而导致广告位租不出去，维护成本高等问题，不得不进行二次改造。从经营角度讲：一些背街面的广告位可能永远没有经营价值，如长时间空置又影响广告形象。因此在广告位设计上要从广告市场经营出发，请广告公司参与设计，同时尽可能采取最新的光源及先进成熟技术。

大型购物中心在前期设计理念上缺乏节能和环保理念，从而导致各项目开业后运行成本高、环保污染大，不得不进行二次改造、重新植入节能技术。

水泵变频技术、照明节能技术、智能化控制技术、保温技术等，均已成熟，应在设计时一步到位，直接采用，不应等竣工后再去二次改造加装。虽然一步到位造成前期投入大，但综合考虑经济效益还是划算的，同时采取节能技术对改善租赁经营条件，减少市场培育周期，对社会做出贡献都有更大的意义。

3 施工过程的缺陷

因工期紧和施工监理的疏忽等导致工程缺陷，主要有偷工减料、不按技术规范施工所致。

某商业外广场面积达18000平方米，据前期施工人员证实为了抢工期，采取摆积木的方法，将砖摆好后再洒水泥、浇水一夜成型，从而导致基础未打牢，未留伸缩缝，开业后大面积脱落、起鼓，给日后广场的使用维修带来了很大困难。

某购物中心屋面保温防水层施工正值雨季，为了抢工期，导致珍珠岩保温层大量含水，出气孔及虹吸雨排排水孔防水层未做到位，导致开业后顶层大面积漏水，屋面保温层将会长期大量含水，更换维修困难，长期存在安全隐患。

4 运行管理模式方面问题

单体店和组合店商业项目，由于采取订单式商业地产模式，在给主力店提供了其独立使用设施设备的运行管理界面，均约定由其自行负责。这样从责任角度比较分明，但由于其产权不属于主力店，所以其在运行中不会考虑设施设备的使用寿命，往往是野蛮使用，不规范使用，导致出现问题，或提前出现大、中、小维修。

某购物中心沃尔玛独立使用的电梯、卸货通道、空调主机等就出现了此类问题。建议在租赁时按设备折旧逐年收取成本押金或租赁方支付运行维护费用，转由商业管理公司负责设备的运行管理。

商业工程整改与完善的重要意义

由于商业地产项目开发的模式决定了商场要尽快建成营业，回笼资金，产生效益。所以在商场开业经营时，还有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于赶工或交叉施工等原因可能留下缺陷，还有开业后出于经营性需要要对物业设施进行完善，以上原因构成了工程的整改和完善。进一步提高和完善商业经营活动的物质质量及环境基础是商业工程整改与完善的主要内容。工程设备设施整改要按照工程管理的经济规律和组织程序，做好整改经济测算工作，推进整改的步伐，保障商业物业可持续经营的基本条件，提升安全运行、经济运行及满足商业业态的需求是商业工程整改与完善的主要意义。

从购物中心全寿命周期费用的角度来看，整改的经济效益是巨大的：

1、积极推广和采用新技术的重要意义

空调冷水机组能耗在商业项目能耗中占较大比重。某购物中心的冷水机组每年耗电费为170万元，占总能耗比例的62%。如果采用某楼宇科技有限公司生产的中央空调BKS系列能源控制系统，采用独创的模糊控制模型和现代变频技术，可以根据环境及负荷的变化择优选择空调系统的运行参数，实现运行参数的动态检测和在线调节，实现中央空调的智能控制和高效运行，综合节能率可达到25%～35%，每年可节约能源费42.5万～60万元，4年收回投资，余下36年可节约1512万～2160万。

2、技术整改的重要意义

某购物中心地下停车场照明总功率101KW，如果实行分区域和间隙亮灯，在保证安全的基础上减低照度，每月可节电48480KW.h约4.65万元，合计每年节省54.72万元。

某购物中心如果采用变频调速扶梯，在周一至周五，人流量较少时可以节约30％以上的能耗。

某商业中庭设计为全玻璃顶结构，夏季空调能耗浪费巨大，商业工程管理人员建议安装遮阳帘，夏天能够阻隔70～80％的热辐射，理论上可以降低空调能耗20～30％，尤其在长江流域以南，空调能耗的节约更为可观。

3、能源（水电汽等）计量完善的重要意义

公共能耗计量的完善是能耗有效管控的基础，商业项目的开发过程中往往只对参与计费计量部分安装了计量表，而对不参与计费的公共区域能耗部分很少安装计量装置。项目开业运行后，由于管理需要商业管理公司对各使用部位安装二、三级计量表进行能源计量方面的完善，使之各功能区域的能源消耗得以有效的控管和统计。

商业管理工程客服体系的人员组成

1、项目开发单位工程部门的主要领导及相关工程人员；

2、建筑施工单位的主要领导及相关工程人员；

3、购物中心主要设备设施的生产、安装、调试单位的领导及相关技术人员；

4、商业管理公司工程部门的主要领导及有关人员。