婚前购买房「婚前买房三种情况和配偶有关作者桂芳芳陈倩」

文/桂芳芳 陈倩

关于房产，也许你会直觉认为，婚前的房子和增值部分都是个人财产，婚后的才是夫妻共同财产。那你就错啦！我们来具体讲讲婚前个人房产变为婚后共同财产的三种情形。

情形一：婚前买房婚后还贷，婚后还贷及其增值是共同财产

李先生和陆女士是一对上海小夫妻，网上认识后于2018年结婚。双方婚前各有一套房产。婚后，他们各自偿还名下房贷，李先生每月还贷1.2万元，陆女士每月还贷8000元。

2021年，二人因为感情问题准备离婚，在财产分割时就房产分割产生分歧。陆女士希望能分割二人婚后还贷的差额部分，而李先生认为，房子是自己婚前的，还贷也是用的自己的工资，与陆女士毫无关系，拒绝分割。

根据民法典第一千零六十二条规定，婚后工资收入的性质属于夫妻共同财产，不论是用于偿还房屋贷款，还是用作其他用途，其性质都不会改变，仍属于夫妻共同财产。

因此，陆女士的请求可以得到支持，她还可以请求分割婚后还贷的增值部分。

情形二：婚前买房婚后出租，婚后出租的租金收入是共同财产

小王有一套婚前登记在个人名下的房产，婚前至婚后都一直出租，由小王收取租金。离婚时，小王的配偶小张能否要求分割小王在婚后取得的租金收益呢？

一般来说，一方将婚前购买的房产出租后取得的租金收益，被认为是夫妻双方共同维护修缮、投资经营房屋取得的收入，根据民法典的规定，这笔款项属于夫妻共同财产。但是，如果小王能够证明配偶小张并没有参与该房屋的经营管理，就能主张租金归自己所有，小张无权分割。

在徐汇区法院所作出的判决中，由于原告自认没有参与房屋出租的经营管理，法院驳回了其“分割被告婚前房产的婚后租金收入”的诉讼请求。在现实生活中，如果没有对方自认，想要证明其没有参与经营管理的难度很大。因此，一般情况下，婚前房产在婚后取得的租金，都会被认定为夫妻共同财产。

情形三：婚前买房婚后置换新房，新房可能是共同财产

我们来打个比方，一位女士有一套婚前全款购买的房子，且房产登记于她个人名下。如果她婚后将这套房子出售，使用售房款换置了一套新房，那么产生的结果会有三种：

1.如果新房是使用售房款全款购买，售房款未和婚后财产混同，且新房依然登记在这位女士一人名下，所购新房就是这位女士的个人财产；

2.如果新房登记在双方名下，此时视为该女士对配偶一方的赠与，新房是夫妻共同财产；

3.如果只是用售房款交了首付，其余由贷款支付或者现金支付，那么即使登记在一方个人名下，支付的部分一般也属于夫妻共同财产。也就是说，要按照婚前财产占婚后房屋总价款的比例来看，使用售房款支付的首付部分仍然属于个人财产，其余部分属于夫妻共同财产。

我们给出几个防止资产流失的实用建议：

1.婚前财产公证。白纸黑字地明确婚前财产归属，与夫妻共同财产进行区分。同时设立婚前个人银行账户，与夫妻共同财产的银行账户区分开，做好账户分离，避免发生财产混同；

2.婚内财产协议。如果双方能达成一致，可以签订婚内财产协议，将个人财产以及相应的收益约定清楚，避免以后发生纠纷；

3.用婚前财产在婚后置换的新房，建议登记在个人名下。在出售旧房时，保留买家的支付凭证；购买新房时，保留自己的转账记录，以此证明财产的转化和来源。

摘自《中国妇女报》