房贷提前还几年划算,为什么「提前还房贷年年有为何今年这么多」

文/《清华金融评论》资深编辑孙世选

2022年下半年以来，部分房贷借款人加快提前还贷。2023年春节前后，“提前还房贷”热度高居不下，近期多个地区的银行甚至出现了房贷的“提前还贷潮”。近期为何会出现“提前还贷潮”？本文对此进行分析。

中国人民银行公布的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

提前还房贷的情况年年都有，近期购房者然提前还贷的为什么突然多了？

笔者分析，购房者近期提前还贷增多，是有数个因素驱动。

第一，房贷利率下行之下，存量房贷客户提前还款以节约利息开支。

2022年9月30日，中国人民银行网站公布消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.6%和3.1%。

2022年9月末，中国人民银行和银保监会发布通知，明确了符合条件的城市政府可自主决定在第四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。该政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。据央行掌握的数据，2022年12月份新发放个人住房贷款的利率全国平均为4.26%，是2008年有统计以来的历史最低水平，同比降幅高达1.37个百分点。

2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。该政策是2022年相关政策的延续。该政策的实施推动了首套房贷“降息潮”的来临。已有多个城市下调了首套房贷利率，部分城市的首套房贷利率已经进入“3”时代。

在首套房贷利率显著下行的背景下，存量房贷利率相对偏高的购房者，会有更显著的动机提前还贷以节省还贷利息支出。

第二，近期提前还贷的机会成本较低。

如果购房者手头有能够提前还房贷的闲置资金，购房者是否就一定会提前还贷呢？答案是不一定。购房者还要考虑提前还贷的机会成本。机会成本是指，在面临多方案择一的决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本。资源都是稀缺的。一种资源，它的用途往往不止一种。闲置资金可以用来消费，也可以用来进行投资，也可以用来提前还贷。如果购房者不提前还贷，而是把资金进行其他投资，是能够获取回报的。如果购房者进行其他投资的预期回报较低，则意味着购房者提前还贷的机会成本较低。目前其他投资品的收益率多不理想。例如2022年第四季度以来理财市场收益不佳，甚至有的稳健理财也出现了“破净”。理财的收益率大都达不到购房者此前房贷的利率。这种情况下购房者不仅可能把闲置资金用于提前偿还房贷，也可能将其他投资变现用于提前还贷。

第三是借款购房者的预期的改变。

稳定的预期是市场经济的“硬通货”。预期是市场主体对未来的判断，将影响经济行为。预期决定市场主体未来是否增加消费、增加投资。我国经济发展还面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。疫情等因素的冲击下，居民的收入感受指数和收入信心指数均处在低迷状态，对未来的预期偏保守。

2022年第四季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查结果显示，该季收入感受指数为43.8%，比上季下降3.2个百分点。其中，23.3%的居民认为收入“减少”， 比上季增加5.2个百分点，10.8%的居民认为收入“增加”，比上季减少 1.3个百分点，65.9%的居民认为收入“基本不变”，比上季减少3.8个百分点。收入信心指数为44.4%，比上季下降2.1个百分点。

总之，提前还贷，主动压缩个人和家庭的资产负债表，对于购房者个人和家庭而言是一种债务优化方式，其做法无可厚非。

而对于商业银行而言，房贷本是我国不少商业银行的一项规模庞大、收益稳定的优质资产。客户在短期内大量提前还房贷的情况会影响银行的资产质量，银行在短期内恐难以找到大量的类似优质资产。目前有的地方还出现了提前还贷办理难，有人感叹“借钱容易还钱难”“还钱比借钱还难”。

“提前还贷潮”的来临意味着考验银行的资产负债管理能力与风控能力的时候到了。

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