天津楼市走向,天津市今年楼市的走向

是时候，来做个复盘了！

两方面考虑：

1）从去年跳水事件至今，已满周年，有必要了解下房价到底波动多大。

2）政策频出，很多人却仍迷茫。不知现在入手，还是再等等？房价还会不会降？

知史明鉴，摸清涨跌，才好作抉择。

下面就来一起大数据透视！

(注：以下数据对比的是2021年9月与2022年9月整盘签约数据，没有细分产品、楼栋等价格差异，仅供参考。 )

01

和平，是此轮下行周期中抗跌的“表率”。

和平翰林公馆越卖越贵。

别看就几套尾房，一点也不掉价。169平米特惠房990万。

天成和平里之前卖不动，今年单月就能卖20多套。整盘一共229套，截至9月底已签约200套。

价格上“两幅面孔”。

小户型涨了，89平米去年9月签约价6万5多，今年6万9；

大户型跌了，120平米去年9月6万8，今年6万1。

这也符合学区房的特性。

02

河西已成当下的“白马”，共识很强大。不过具体看，也有肥瘦之分。

天空之镜低开高走，房价已修复。

去年9月签约均价4万2，现在4万3，一平米涨了1000多。

中海寰宇时代倒是略有回调。

因为要跟瑞府Pk总价。

天津瑞府也已过房价低点。

去年年底时，140平米卖到过3万2。现在同样的面积段，3万6。

中海左岸澜庭已是现房，尾盘。

现在主推的是中海左岸源境，高层 洋房，280多万起。

天津湾、绿城·天津诚园、仁恒公园世纪，都是尾盘了。

体北鲁能公馆产品差异大。

中交融正、华宇御熹臺，亏在了地段。

300多万买小海地，很多人不认。

不过，华宇御熹臺有个“唯一性”——市区唯一在售叠拼，只有48套。

03

南开区整体上比较扛。

像金地阅千峯、旭辉铂悦公望、保利云禧，房价均有上涨。

金地阅千峯、旭辉铂悦公望是豪宅，为独立赛道。

尤其金地阅千峯房价拉升最大。这是因为它的洋房卖了，签约均价7万5。

保利云禧是普宅的门槛，也有生存空间。

而且马上要交房了。

房价下跌的基本有“非正常”因素。

比如正荣紫阙、南开宸院都曾暴过雷、停过工。

信任一旦崩塌，很难修复。

04

河东区也是个相对稳的阵营。

改善盘基本都很扛，价格上变动不大。

略有下调的大多是市区门槛盘，共性是卖地段、卖低价。

它有总价门槛。

若价涨，必然会量跌。

凯旋门的价涨，一是现房，二是交付超出预期，给加分了。

05

河北区太齐整了，“清一色”！全比去年9月份降了。

只是下调的幅度有所不同。

首创天阅海河幅度最大，现在2万9起，带精装。

花语津郡去年高层2万6，现在2万3。

原因很简单，需求支撑不住。

河北区自身的购买力够不上，倒是让宜兴埠、金钟得了利。

所以只能靠降价，来与河东、红桥门槛盘抢蛋糕。

唯有十里观澜独自坚强。

去年10月首开，首开当月28973元/平米，现在29731元/平米。

微涨2.6%。

06

红桥区跟河北区的逻辑差不多。

也在大范围的调价，这里就不赘述。

重点说两个盘。也是红桥的两个销冠，一个是量的扛把子，一个价的天花板。

有意思的是，九和府无论多大户型，都能卖到200万以下。

89平米是如此，93平米也是如此。

现在115平米的也调到了186万起，折合单价1万6。

中海云麓公馆正好与之相反。

它是户型越大，价格越贵。143平米的签约价4万6多，96平米的却能低到4万以下。

该项目拿出来做特惠的也是最小的96平米。

这就是定位不同，定价也不同。

07

西青区本身素质没有问题，且环抱着南开这棵大树。

之所以也出现价格调整。

一个是外地人过不来，像南站、精武镇这种“吃”外地人的板块，受到了很大冲击。

二是，价格回调后，“竞争者”增多。

之前只它一个人吃南开外溢红利，现在红桥也来分食。

比如宾水西与双环邨，价格差不多，户型也差不多，客群重合度太高了。

水西则与铃铛阁正面刚起来。

不过，整体来看，西青大多楼盘的幅度都不大。

若行情起来，很容易修复。

08

透过津南区的房价对比，看清了一个道理：

板块的选择，要大于楼盘。

辛庄的大跳水，远近闻名，一轮又一轮。相比去年9月份，房价跌幅都在10%以上。

“后遗症”也很严重。

不仅自身房价难修复，现在拖拽得国展西也下来了。

反观海教园，涨价是主色。

包括龙湖天璞、中海锦城，都涨了。

中海锦城的优势是，现房，品牌大。

龙湖天璞则是因为交付得好，带动得龙湖樘樾也很走量。

09

北辰的房价，有些不忍直视。

第一个挑起价格战是它，现在特惠最凶的还是它。

包括流量扛把子未来城，也在向下走。

7.93%，只是整盘的变化。细分的话，幅度会更大。

去年9月，未来城高层签约价是18234元/平米，年底降到了16707元/平米……

最新的9月份，15439元/平米！

这还是能走量的盘。

卖不动的，更不用说，以价换量，再正常不过了。

基本上，现在北辰的很多盘，比去年那波大跳水还便宜。

比如大张庄、小淀、铁东北路、北仓、双青等。

还在继续探底中。

10

东丽区只有几个盘，表现可以。

上东金茂智慧科学城必须是入围，从首开至今，价格十分稳定。

成交量上也很出色。

这样的行情下，单月都签约50多套。

至于上东金茂悦、远洋宽阅时光、恒基旭辉都会江来，已经摆出了干架的意思。

东丽誉东苑也降了，一套直降42万。

金钟之前是城东春晓支撑着大局，现在换成了花语尚东。

毕竟产品上落了一大截，只能用价格补位。

现在还不太明显，因为从去年下半年开始就没怎么供地，所以新盘很少。

待过两年看看吧。

将会全是“新产品的天下”。

11

综上，我们要有清醒认知：

1）有些楼盘可以等，有些则不能。

比如新梅江，中海又拿新地了，地价还是那个价。

期待它降，不现实。

关注流量，更要关注存量。

2）要想房价不倒，必须有支撑力。

地段、学区、需求……都是。多多益善。

3）以后“马太效应”会越来越强，便宜的更便宜，贵的更贵。

需求也会往确定性高的板块、楼盘集中。

4）轻城市重板块，板块＞楼盘。

以后还会降价的有两类，一类是外地人为主的板块，另一类是去年割韭菜的板块。

比如小淀、大张庄之类，没有底。

切记，避坑是第一法则。