北京楼市天通苑顶复价格低到惊人原因竟然是

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000 人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100 万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：美丽房姐好，新人首问，已阅精华贴，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请房姐百忙之中给予帮助，谢

回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留

提问：新人首问：房姐好！首套二贷，ZD400，预计500-600。考虑自住➕保值，请帮忙分析，谢谢！ 1、万科云庐135大平层，户型好，万科物业好，缺点限竞房，2023年交房。 2、山语城二手，2013年建，中铁建小区环境好，138平带阁楼实得200平，缺点交通不便。 3、长阳半岛二手120三居，近地铁，周边配套好。 4、天恒水岸一号，120-130新房，环境好，小区密度低，有地铁，附近有龙湖天街在建。 或者丰台附近学区房，目前孩子已经上小学，能转学过来的房子也可以，请房姐推荐，十分感谢！

回答：山语城密度低，商圈算南宫和云岗的交界处，更主要算云岗。云岗主要是军工企业和居民区多，没有太强消费力。 万科云庐和天恒水岸属于性价比一般，看你的接受程度 长阳半岛附近标志盘，可以重点关注

提问：房姐你好，本人50 ，现居住丰台世华水岸4居一套186平，另东城左安漪园两居一套120平准备儿子结婚时做婚房，孩子工作在中关村。想卖掉4居换一个改善的房子，1.左安溪园250平，2. 东、北三四环沿线换改善住房，3.东西北5环外别墅，问题：哪种方案好一些？抵押贷款还是用孩子的sfsd?后两种情况的改善房推荐？

回答：不知道你的总预算，可以看看 观湖国际、阳光上东、公园大道等。别墅看看孙河板块，问题是现在商业配套不行，还需要3-5年发展起来。建议选择城区的大平层，周边配套完善 离家人更近，保值属性更好，子弹缺口小就全款抵押否则SFSD

提问：房姐你好 ，本人和老公刚结婚一年，有一套回龙观天露园的房子大概价值450万（贷款200），因工作地点在建国门，我们在单位附近租房子住，回龙观的房子出租，现在想考虑以后要怀孕生孩子，老人得来带孩子等，想买一个离单位不是特别远的，通勤时间能在45分钟以内，大小适中的房子（至少得大两居或者三居吧），目前手里有200。我老公有个思路，买个300万的小一居，比如在水碓子附近，红庙小区这些离金台路地铁站较近的房子，我们先住着，过两年要生孩子了再卖掉回龙观的，换一个大一点的。但是我倾向于卖了回龙观的，买一个650万左右的三居，看好崇文门附近比如绿景馨园（也算有个学区）、美华世纪（这个是同事推荐的，不知道有没有坑）。主要目的是想把手里200万换成房产保值，也是为了不用付租金，住自己的房子，房姐有什么好的建议？

回答：你们换一套大的更合适，不是北京户不建议买东西城学区。你们现在没孩子的情况，不用考虑学区。自住 保值更合适。由于政策变动所以学区晚买更好。600 建议看下 青年汇佳园 、CBD传奇、苹果社区、后现代城

提问：房姐好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业，未来升值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？三期精装的三居户型目前每平米9万出头，未来升值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保值能力，房姐可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区，求推荐。谢谢！

回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户型也不好，办公居多，投资不建议看。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。 但是作为万科楼盘，价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的板楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透板楼

提问：你好房姐，看你的回答和我工作地点在国贸，想再东三环找个老公房上车盘，子弹150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？

回答：双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

提问：房姐您好，朝阳后现代城6万的房可否能入手？采光一般，楼层低，挨着幼儿园

回答：后现代城物业类型复杂。 4.5-6万都有，要实地了解房源情况可以可以判断。 但是一般不买一居，后现代城也不作为上车盘首选，当前价格和产品定位和投资有一定偏离。

提问：房姐好，抱歉入坑较晚，挺后悔的，没有好好把握好北京首套的机会。天津人，女，18年底工作居住证入手沙河中海丽春湖89平期房，首房首贷贷满了。天津还有一套市区房屋父母在居住。准备明年和男朋友结婚，男朋友15年也在望京贷款买了一个板楼小两局。未来大概率居住望京，所以沙河中海丽春湖年底下房了也会出租，很可惜没早点了解您学习房产知识。所以现在想办法挽回下投资失误，现手中有200w想要今年再购置一套房产投资。北京已经没有了资格，想在天津或者其他城市尝试房产投资，想请教房姐是否有好的投资建议或者弥补措施。

回答：中海丽春湖这套@土土生金 还问过我来着。 已经下房本了就先持有了。 望京是很好的产住结合区域，如果15年望京买对了，现在大概率已经翻倍有多，那么可以抵押出来或者出售，加上200万现金，望京一次到位买入一套1500以上的大宅。 天津目前不用考虑买房，老人自住一套即可，北京买房剩下的资金，可以填充沈阳或者重庆。

提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。

回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载

提问：您好姐，求教一个问题：计划在沈阳投资一套房，首付30W内，总价80W内，求推荐几个小区，单价分别多少合适？预计持有几年合适？感谢姐，添麻烦了。

回答：沈阳纯投资，建议买沈北低价盘，关注新湖仙林金谷，汇置尚郡，富力，雅居乐。 二手房淘笋比较难，除了沈北低价区之外，也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，唯一不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划

提问：房姐好，请问顶层可以买吗？打折入？溢价出？所有顶层都一样吗？比如，老破小和风景溢价小区？ 之前微博有人讨论，如果将来房子老了，物业不管了，那些有电梯的高层应该怎么办？会出现这种情况吗？

回答：南方、北方，东北、长江流域，因为各地人文和气候不同，顶层的市场都不同。 南方多雨地区，历史上老房屋多漏水因此有刻板印象导致折价； 北方尤其东北地区，历史上采暖问题，顶楼较冷所以导致折价。 现在这两个问题都能解决，如果仍然房屋折价出售或折价过多，可以考虑买入，也有利于评估和带看。 带视野和风景的小区，品质越高，高楼层观景房自然越贵。 京沪拉单价10万-15万的品质小区看看楼层朝向数据可以验证结果。

提问：亲爱的房姐，2018年底用老公首套资格购入顺义老城区的老破小房子，到2020年底才够两年，有意想出掉，是四月份挂出去约定年底过户还是年底挂上合适？我担心2020年房价会涨，想趁涨之前先卖房然后凑够150子弹再购入一套自住兼投资，350万左右的房子，老公it行业目前在望京工作，工资32k,卖掉房后只能算二套房，目前孩子两岁，房姐麻烦您能给推荐一下我适合在哪寻找房子？还有您能讲讲jjh过户这个事情吗，万分感谢

回答：建议年底操作，先挂再买再过户，对于新手来说环节上出现问题会很棘手。 建议看 望京、高家园、石佛营、四惠、甘露园甜水园双井一带的老小区 说下54大法：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。 房姐注：炒房多军离婚讲究非常多，离婚前一定要注意顺序。如果离错了，还得重新结婚后再离。很可能影响家庭和谐。

提问：房姐您好! 孩子住角门南，老两口投靠落户bj，有首套首房资格，想投资400万左右两居。前面看您精华帖里提到，草桥角门木樨园西罗园一带，近期刚看了珠江骏景和瑞丽江畔南区的几套满五唯一的房，感觉性价比不是很高，想请教房姐： 1.这两个地方还值得深淘吗？哪个更合适？或者您有更合适的望指点。 2.买的这房主要是投资，远期可能自主。这种情况，是先考虑纯投资房还是两者兼顾？

回答：400万其实更推荐东三环—东五环直接的上车盘 如果考虑自住，在从十号线东段到南段也可以选择，从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区。 珠江骏景性价比高的主要是大户型，单价4-4.5W左右。 这2个盘属于次新盘的范畴，入手价尽量控制在5万左右。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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