房贷提前还款 还款额变多「深度|提前还房贷为什么突然就多了背后有何隐忧」

近来，提前还房贷话题特别火，网上到处流传着各种消息，诸如：预约还款的人多到爆，排队得等半年，银行取消线上预约——“提前还贷”霎时间盛行于世，频上热搜，有点让人人心惶惶。

那么，如何看待这波“提前还贷潮”？是疫情过后大家就突然有钱了？还是利率太高了不堪重负？还是大家突然就想过“无债一身轻”的日子了？另外，这波提前还贷潮，后续会带来什么深层次影响？小编近来也一直在观察，并以一个银行人的视角，为大家揭示一下这一现象背后的深层逻辑。

之一：为什么提前还贷的人突然就多了？

说实话，当下的提前还贷潮现象，在银行的贷款史上都是从未有过的一种奇观。如果站在2021年下半年贷款额度紧张、需要排队时看，真感觉像是个笑话。然而现实就是这样魔幻，仅用了1年多时间，就来了个大反转。究其原因，主要有以下几点：

一是新发放贷款利率大幅度下行带来的心理不平衡。这是诱因，也是主要原因。大家知道，2022年以来，LPR利率屡次下调，5年期LPR由年初的4.6%下降到年末的4.3%，下降幅度高达30个基点，带动房贷利率持续下行。当然，这算是利率普降，存量和新增贷款都会利益均沾，还不会引起多大矛盾。

关键问题是去年9月末，人民银行和银保监会发布通知，明确在符合条件的城市，政府可自主决定新发放首套房贷利率，从而突破了之前下限不低于LPR-20个基点的规定，2023年初，又继续把这一政策延续了。这直接就把房贷利率的下限“托盘”给打破了，个别城市甚至把利率下限拉低到了LPR-60个基点，达到了3.7%，这就直接把存量贷款与新增贷款的利率差距给拉大和撕裂了。

大家想想，2021年那会儿，市面上银行贷款利率普遍都是LPR加80-100BP左右发放的，利率基本都在5.4%以上。一个加一个减，这样下来剪刀差就高达140个基点，贷款利率就差大了。

我们来举个例子：以贷款200万元为例，如果贷款30年，在2021年市面上贷款一般利率为5.45%左右，一个月还款11293元，30年利息总额为207万元。

如果同样贷款金额和年限，以现在贷款利率3.7%来计算，则一个月还款额降至到9205元，每个月少还款2088元，一年下来就省出25056元，30年利息总额则为131万元，30年下来就差出76万元！这确实不是一个小数目！

也难怪一算帐，大家都心理不平衡了。不平衡怎么办？就找银行算帐，希望降低存量贷款利率，银行又不降，于是一赌气就把结清了。就像打牌一样，一甩牌，老子不玩了——

二是理财渠道的狭窄，以及收益率持续下行。首先说理财渠道问题，不提前还贷款，手头有点闲钱，投什么收益高？定期存款，那利率现在简直是“白菜价”，1年期定期才1.65%左右，收益低的可怜。股市这几年一路低迷，风险也大，没几个赚钱的，不敢投，也没动力投。基金都是紧跟股市的，不用说，这几年也都是那个“熊样”。黄金一路上涨，已涨到了一个历史高点，风险也大了，作为资产配置工具还可以，投资也没赚头。民间借贷，由于经济低迷，这几年破产跑路的一大批，大家也不敢玩了，环顾市场一圈，手里的钱真无出口。

其次，最重要的是理财收益率持续下行。这也是影响大家提前还贷的一个重要因素。前些年，理财收益率年化收益基本都在4-5%左右，相当可观，即便不提前还银行贷款，倒过来存银行也可基本抵消和覆盖贷款利息成本。

但自资管新规正式发布以来，加上监管部门《理财公司理财产品销售管理暂行办法》、《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知》多项政策出台，导致2021年以来银行理财收益率持续下行，2022年更是很多银行理财“破发”，跌破净值亏损。据统计，占比达到30%左右，小编身边的个别银行甚至有40%理财亏损。

这就不仅仅就是收益的问题了，而是风险问题。辛辛苦苦挣的钱存你那儿这么长时间，不但没增值，还亏损，那谁还敢玩？当理财带来的风险给我们上了一课后，一般人的闲余资金已无处安放，于是主动降低贷款利率带来的负债，提前还款也成为一种自然选择。

三是疫情的深度影响，改变了人们的消费观念。三年多的疫情蛰伏，表面上看，使很多人生计受影响，企业关门倒闭破产、个人收入下降或失业等，影响了人们的收入，影响了大家的工作和生活。但更深层次的影响，则是改变了人们的观念：

第一，负债观念开始变得更加保守。通过疫情如此长时间反反复纠缠，大家终于明白，还是要深挖洞、广积粮，积聚充足的现金流，才能在风险来临时挺过漫长寒冬，从而不至于出现贷款断供、家庭破产等悲剧，于是大家现在不敢轻易过高负债的日子了，在思想上变得更加保守，不像以前那样冒进，主动降低负债，减小压力和成本。

第二，健康消费理念比房产消费更加重要。面对疫情生与死的考验，以及感染后病痛的折磨、后遗症的影响，给每个人都扇了一记响亮的耳光。大家终于清醒，什么房子、车子、票子，这个世界没有什么比健康更重要，何必要舍不得吃舍不得穿，辛辛苦苦攒钱买那么多房子。结清贷款，过“无债一身轻”的日子多逍遥，以后把钱花在自身生活享受上，提高品质上，那才是生活，换句话说，对房子的消费欲望开始降低了。

这两种观念的出现，也是大部分人提前还贷的共同心理特征，与此轮疫情的影响息息相关。如果要小编预测的话，今年不出意外，旅游业肯定会很火瀑，不信拭目以待。

四是楼市的低迷，房价不涨倒逼房产持有人降成本。一套房子，如果用来纯居住，可能对房子的居住成本不会感受很强烈，反正我要生活，不必算细账。但如果一套房子考虑投资和持有成本的话，那房价不涨就是亏，因为你还得考虑贷款利息成本，毕竟房子上面压得大额资金是有成本的。

比如：一套贷款200万的房子，如果按贷款利率4%计算，一年下来利息成本也得8万元。换句话说，房价一年不涨8万元，连贷款利息都覆盖不了，那是亏的，这还不算首付部分的资金利息成本。经过上一轮房价上涨，近三五年来，各城市房价基本都横盘或下跌，在房价不涨的情况下，提前还清贷款也算是止损和降低房子持有成本的另一种方式。这个道理大家也都懂。

之二：提前还贷的深度影响

以上分析了提前还贷的主要原因，当然每个人还款的动机和原因，都各有各自家庭的考虑，那么当这一问题集中呈现，并成为一种社会现象，产生提前还贷潮时，会带来什么影响呢？小编认为以下两种现象值得关注：

一是会带来楼市的后劲乏力和不足。有些人可能会觉得这个推断有些意外，但你想想，提前还贷大额资金是每个家庭收入多年不断积累的结果，一旦还给银行结清贷款，清空手头资金，也就意味着这个家庭在未来至少三五年，或相当长一段时期不会再考虑买房了。因为如果不结清贷款，这个家庭或许会把手头攒的钱作为首付，再买第二套、第三套——但是一旦结清，短时期内连首付资金都积聚不起来了。每结清一份贷款，也就意味着楼市买房的主体少了一个参与者，因此对未来楼市的支撑能力无疑是一种削弱。

二是需要警惕以经营贷来偿还房贷带来的风险。目前，受房贷利率下行的影响，经营贷利率也大幅走低，市面上很多贷款利率都在3.2-3.6%之间，于是很多人铤而走险，通过中介包装、提供虚假资料从银行套取经营贷、消费贷资金，从而提前结清房贷，这种方法看似降低了利率成本，但风险不言而喻。

其一，对经营贷、消费贷等贷款资金的用途，银行是要进行贷后跟踪调查的，一旦发现资金被挪用于偿还房贷，银行是有权随时收回贷款的，这就会直接导致你资金链的断裂，从而出现家庭破产。

其二，在办理经营贷过程中，如果提供伪造流水、各项证件等虚假材料，或通过中介包装空壳公司获得经营贷资格，此行为从法律上来说，涉嫌骗取银行贷款，会被追究相关法律责任，同时也会影响个人征信。尤其是公职人员，被列入失信名单或有违法犯罪记录，那代价自己最清楚。

其三，经营贷的贷款年限比较短，利率波动大。贷款年限一般不超过3年，如此短的时间，贷款到期后需要一次性偿还，如果没有强大的现金流，到期资金不足，还不上贷款出现逾期，反而得不偿失。另外，经营贷利率现在是3点多，看上去比较低，但不同于房贷，利率随时有可能调到5点多，现在享受到了3点多的利率，并不意味着明年你还能享受到如此低利率。

之三：综合感言

智者谋定而后动。对于“提前还贷”，小编认为，虽然最近炒得沸沸扬扬，但大家还是要因人而异，冷静思考。如果确实未来相当长时间内不计划再买房了，手头也有多余资金，也无更好理财途径，可以考虑，无可厚非。

但是奉劝大家切勿不切实际，盲目跟风，要合理规划好家庭的现金流，要统筹考虑好自己家庭未来一段时间内的个人收入预期、孩子上学、生病养老等多重因素，避免出现资金链危机。对于玩经营贷，走钢丝冒风险，小编奉劝还是省省吧！

对于提前还贷对楼市后期的影响，小编一直心存隐忧，感觉有点悲观，当然具体还要看这波提前还贷潮能走多远了——