2021年地产股机会「地产股怎么了中央经济工作会议定调成关键」

今天上午房地产板块的大跌让市场疑窦重生，也让市场不安！

从跌幅来看，与保险板块一道，排名后两位，资金规模性净流出，保利地产、万科A一度跌幅近6％。今年以来房地产板块整体跌幅已经达到27％。同样在H股市场上，内房股也集体跳水。

其实从业绩来看，目前A股房地产板块总体市盈率在9倍左右，股息率是2％左右，营收业绩增速普遍高于其他行业。H股市场上，像碧桂园、中国恒大、融创中国的市盈率则更低，大概只有5.5倍，股息率已经超过5％。

如此低的估值水平下，为什么资金仍然持续流出？市场预期是重要原因。特别是，临近一年一度年末的中央经济工作会议，如何再次定调房地产调控的基调，成为市场关注的重点，也是未来一段房地产板块走势的关键。

在今年上半年坚定去杠杆、坚决遏制房价上涨时期，即便有上市房地产企业有逆天的销售业绩和现金流回款，仍然挡不住房地产公司股价持续暴跌。而到10月底至今，房地产板块已经反弹了20％以上。

地产板块跌幅倒第二

今天，房地产板块全线大幅低开，保利地产、万科A、华夏幸福等房地产大盘股，跌幅一度逼近6％。

同样情况在港股市场上，恒大、碧桂园等内房股，也全线收跌，但是跌幅明显小于A股市场。

值得注意的是，目前A股房地产板块总体市盈率在9倍左右，股息率是2％左右，公告营收业绩来看，增幅普遍高于其他行业。

以万科为例，到今天上午为止，万科的市值是2335亿，而万科去年的利润是280亿，市盈率十倍。实际上从前三季度的报表来看，万科的利润同比增长26％，营收同比增长50％，今年万科的估值会进一步降低。

股息率方面，去年万科是10派9元，按价格和今天的股价来算，万科的股息率已经超过3.7％。新城控股、保利地产也类似万科，而香港的一些内房股，像碧桂园、中国恒大、融创中国的市盈率则更低，大概只有5.5倍，股息率已经超过5％。

中央定调已经成为房地产板块走势的关键

那问题来了，市盈率这么低，股息率又是这么高，市场资金怎么会持续流出呢？特别是，今天整个房地产板块大幅下跌，市场信心更显不足。特别是，在这一年一度年末的中央经济工作会议上，如何再次定调房地产调控的基调，成为市场关注的重点。

定调是A股房地产指数走势的关键因素。

从房地产指数（880482）指数来看，1月底高点2063点之后，一路下跌到了7月的1300点。核心原因就是中央对于房地产表态，7月31日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”，对房地产表态“坚决遏制房价上涨”。而到了10月31日会议和本次12月13日会议中均未提及房地产和去杠杆。而房地产指数也从1109点反弹到了1430点。随后，有开始了新一波下跌之路。到现在依然反弹空间还有20％。

然而，就在上半年房地产板块集体下跌的同时，房地产的销售情况却非常乐观，2018年房企销售额历史性的首次迈入“6000亿时代”。根据国家统计局的数据来看，今年上半年重点60个城市普遍出现了房价上涨，而且销售面积也在不断创出新高。特别是，销售面积自2015年2季度以来，房地产销售面积已实现连续40个月以上的正增长，而历史上这类“上升周期”往往不超过两年。过去12个月，房地产销售面积超过17亿平方米，且过去连续三年的销售面积均大幅高于12亿平方米的长期平均水平。

即便好的销售情况，并不能掩饰市场的悲观预期。同样，在10月份之后，在冰冷的销售数据面临，房地产指数却从10月中旬的1109低点，一路反弹。反弹的原因，就是对于调控再定调的期待，对于房地产松绑的期待。

12月19日，菏泽再次确认“取消限制存量住房转让期限”规定，被视为房地产调控松动的“第一枪”。自11月份，伴随楼市降温，各地调控政策出台频次骤减。但是，市场对政策修复的预期反而出现了回落，直接导致了整体板块的反弹结束。

从这个角度来看，在一年一度年末的中央经济工作会议上，如何再次定调房地产调控的基调，成为市场关注的重点，是房地产板块走势的关键。

长远看，2019年房地产税将进一步加快推进。在2018年围绕房地产税立法的工作已经在加快。2018年6月中旬，自然资源部称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

显然，房地产税立法步伐不会停滞，2019年房地产税有可能会纳入立法，2020年前后实施的可能性非常大。随着细节的不断总结完善，未来房地产税法一旦提交人大审议将很快实施。

今天，甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2％和21.8％，远高于一线城市的 16.8％。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6％。

可以想见，一旦房地产市场预期逆转，价格无法进一步上涨，房地产信贷投放量难以扩展，则居民端势必将开启自发“去杠杆”的进程，而房地产税的加快推进，将进一步使得这一负反馈进程更具有史诗般的经典。

本文源自券商中国

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