新房质量问题有哪些「你知道吗有些新房的质量问题其实早早就注定了」

碧桂园创始人杨国强曾经说过：

我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房，这样的速度别人做不到，这样的把控，别人做不到，我杨国强能做到。

拿地的同时，设计基本完成，三个月内开工，第4个月开盘、第5个月资金回正、第6个月资金再周转……

万科也有他自己的“5986”原则。

什么是“5986”原则？

就是从拿地起算，第5个月动工、第9个月销售、第一次开盘销售就要售出八成、销售的产品中住宅的占比必须达到六成以上。

高周转模式给开发商带来快速的利润回报，但同时也给房子带来了质量隐患。

高周转模式是怎么影响房子质量的呢？

各省市会根据《城市商品房预售管理办法》的基础，出台符合当地的商品房的预售管理细则。要取得房子的预售许可证，必须达到所在城市对工程进度的要求条件。

各个城市对主体结构的工程进度的常规要求是：

七层以下（含七层）的商品房项目，完成结构工程并封顶；七层以上的项目要完成三分之二的结构工程；

如果是使用装配式的项目，也最少需要完成二分之一以上的结构工程。

高周转其实是抢主体结构的工期

标准层的工期一般在7天左右。

但是，为了尽快取得预售许可证，开发商会要求施工方将工期压缩到3.5天至4.5天。每一层的工期差不多缩短了40%-50%，最终等于将主体结构的工期压缩了一半。

这样压缩工期肯定对质量产生较大的影响。

大白话来说，就是在主体结构还没有完全凝固之前，就开始建造下一层了。

这样的结构一般都会有放线偏差的问题；再严重的话，会因为结构的养护不足，导致混凝土开裂。

混凝土开裂正是房子漏水问题的根源所在。

主体结构都尚且如此，再出现其他质量问题也就不足为奇了。

以砌墙为例：

一面约3米高的墙体是需要分三次完成的。

第一次所砌的墙面不高于2米；第二次则是在砌了一圈后，再回来砌以上的墙面。这是因为要给水泥凝固留出时间；最后预留与梁底连接部分，约为20厘米。在7天的养护期后，再做顶砖处理。

为什么要7天的养护期呢？

因为砌墙所用的水泥砂浆，在凝固前后的高度是不一样的。如果过早地做了顶砖处理，在交付使用后，就很容易出现裂痕。

再例如外墙：

有些房子在购买者收房后不久，外墙的漆面就开始出现脱落，还有的甚至在收房时，就已经开始脱落了。

为什么会这样呢?

我们来了解一下外墙。

北方的房子：其外墙和漆面之间还有一层保温板。这层保温板的安装，除了打拉爆螺丝外，还需要做粘贴材料的工艺处理，完成保温板安装后才能做漆面。

南方的房子：则少了保温板，大多数是漆面。

但无论粘贴材料，还是漆面处理，都是标准的工艺要求。

拿漆面来说。

做漆面之前，先得将外墙补灰走平，然后再刮三道腻子。每一道腻子都必须待其风干后打磨，才能进入下一道工序，特别是最后一道防水腻子。

在腻子的工序完成后，再上三道油漆的工序。

但是，在工程作业时，如果遇上回潮天气，那腻子和油漆的风干速度就会特别慢。如果再遇到下雨，那返工重做就是常规操作了。

然而，真会坚持工艺操作吗？

不会。

因为抢预售，得抢主体结构的工期；同样抢交付，也得抢施工工艺的工期。

这就是漆面脱落的答案。

开发商不知道房子会出现质量问题吗？

当然知道

他们还在一开始就想好了处理方案。

某些开发商在项目立项时，就成立工程设备紧急抢修小组。将整个项目10%的建筑成本预留出来，作为未来这个紧急小组的抢修费用。

开发商很清楚，哪怕购房者在收房时发现诸多问题，但只要他们态度积极地抢修配合，大部分的购房者也会接受和妥协的。

越是在房价飞涨的时候，开发商支付施工款是越爽快的。

他们的唯一要求就是尽最大可能地压缩工期。

同时，压缩工期也可以帮他们省下融资利息的成本。

只要房子不坍塌，不涉及安全问题，其他一切都不是事。

所以，我们看到外墙脱落、墙面开裂、阳台漏水、消防设备设施不达标、地漏下水沉弯处无防臭、未做防水测试、厕所下沉空间不达标、观景绿化不符……这些质量问题，其实根本不用意外，毕竟这些问题，在一开始就已经注定了。

除了质量问题外，还会有偷工减料的问题吗？

有。

只是以前的做法和现在的做法不一样罢了。

以前的开发商不会太重视房子的交付品质，减少钢筋的使用数量是常规操作。他们会在设计院的设计图纸上，重新计算出既能达到建筑效果，又能减少钢筋使用数量的方案；然后控制混凝土的标号，使用不同标号的混凝土，成本价格是完全不一样的；再在一些肉眼可见的地方偷工减料，就像门做窄一点，走廊做窄一点、电梯做微型一点；甚至将整体的建筑面积做小，来达到节省建筑费用的目的。

那时候，有人以为开发商是以公摊面积的名义来赚钱的。

其实不是。

开发商取得建筑用地规划许可证时，房子的容积率就已经确定，可售面积是固定的。他们真正要省的，其实是建筑的成本费用。

以建安成本3000元/平米来计算，少建一万平米就等于省下三千万的费用。那个著名的国际友谊花园偷面积事件，开发商使用的其实是这个方法。

对于开发商而言，房子的容积率不会改变。只要蒙混过关操作得当，省下的建筑成本可是实实在在的。

相对而言，现在开发商的水平可就高多了。

他们优先考虑房子的交付体验，看得见的地方，通常都会将品质做上去。

那他们在哪里下手呢？

开发商内部称为成本控制，来看看他们控制哪些方面的成本。

1. 控制标准层的高度

通常情况下，豪宅的层高标准是3.15米到3.3米，普通刚需住宅的层高标准是3米。而开发商会将层高控制在2.9米，甚至2.85米。这部分的高度差额就是控制出的建筑成本。

2. 控制好“窗地比”的数据

房子有通风采光的规范要求，开发商会控制在最低标准的基础上，采取尽量少开窗，或者开小一点的窗，来达到目的。

窗地比指的是窗户展开面积，跟地面展开面积的对比。豪宅的窗地比在0.3左右。普通刚需住宅的窗地比在0.21至0.23之间。

控制好窗地比，就能省出成本费用。毕竟做窗户的费用可比直接做外墙的费用高多了。

3. 减少车位的投入

一些城市法人停车位是不可以出售的。

不能出售的停车位对开发商而言，是没有价值的。这时候，开发商只会以最低的车位比标准建设最少的车位；

4. 降低车库的层高；

控制地下车库的投入，是可以省出很多成本费用的。只要降低地下室的埋深就行，这样做不但可以少做支撑柱，还可以最大程度地减少土方的开挖。

5. 控制外立面的成本

一些建筑物在原定的设计中，外墙是有装饰线条、外挂铝板、外挂石材及玻璃幕墙的。那么，只要将外立面的高端材料变成低端材料，就可以省下一笔相当大的成本支出。

这也是往往购房者在收房子时，发现现楼与当初效果不符的原因。

6. 控制公共区域的装修

整个项目的公共区域装修面积非常大，与控制外立面成本一样，处理高端材料到低端材料的简化，就能达到开发商的目的。

……

发现了吧，现在开发商偷工减料的套路可多了。

如果现在还有人说他们靠公摊面积来偷工减料，只能说都太小看他们了。

我们也来说说公摊面积的问题吧

是公摊率，还是得房率？

2022年，青岛市的某个楼盘因为公摊面积的问题冲上了热搜。从这个事件里，我们看到了购房者们对公摊面积问题的质疑，其实归根到底还是因为公摊面积不透明所致。

然而，在建造房子前，所有的建筑图纸是必须送到相关管理部门备案的。这些已经备案的图纸，是不能说改就改的。也就是说，房子的公摊面积在设计图纸报备的时候，就已经确定好了。

而且，如果开发商达不到图纸中的公摊要求，是要给相关管理部门按规定处罚的。

一般而言，超高层的房子比起多层和高层房子来，要配置更多的消防避难层、电梯井和设备层。出于承重角度的考虑，位于超高层下面的剪力墙、结构墙、承重墙和承重柱，通常都会建得比较厚、比较大。而在房子越往上建时，这些剪力墙、结构墙、承重墙和承重柱会逐渐缩小。

但是，每一套房子要分摊的公摊面积是一样的。

最终会导致低层房子，由于墙体较厚的原因，导致房率相对较低，反过来，高层房子的实际得房率会相对较高。

这时候，如果以实际得房率来反应公摊面积过高的话，其实无形中是有偷换概念的。

公摊率变化了吗？

我们注意一下这件公摊面积的事件中，事主市民李黎（化名）所表达的内容：

购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……

“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

发现了吧

公摊面积由31%变成46%了吗？

并没有。

真相可能是营销人员担心说出实话后，购房者就不买单了。

为什么营销人员敢口头承诺呢？

只是想欺骗购买者吗？

当然不是。

其实开发商还真有“改变”房子公摊面积的方法。

怎么做到的呢？

也是偷面积

有些房子项目，开发商会在设计中预留一些镂空的位置，在相关部门验收后，会搭板加建成房间“赠送”给购房者，这样就抵消高公摊面积带来的营销影响。

但是，很明显这是违规操作，而且不一定百分百成功。

以往房子验收都是分段验收，开发商完全可以在结构验收完成后，将镂空的位置完成搭板和间隔。

但是，现在很多地方的验收方式已经发生改变。由原来分段验收改为整体验收，必须所有部门一起验收、一并通过，那么，这种违规操作就肯定没戏了。

多一间房和少一间房，得房率的区别是巨大的。

如果房价处于上涨期，购房者一般都会不了了之。可是现在处于房价下跌的调整周期，购房者当然就不愿意了，维权退房也就常规操作了。

不过，买的不如卖的精。

开发商当然更清楚现今的房地产市场。如果退房的话，要再销售出去是相当困难的。既然没有涉及什么违规操作，肯定不会轻易妥协的。

取消公摊面积难吗？

有不少专家出面表示取消公摊面积不可行，但这并不影响购房者对取消公摊面积的呼声。

取消公摊面积需要考虑一些问题。

容积率问题

当前的容积率决定着开发商的可售面积，是开发商收入的直接保证。

如果实用面积与原来审批的容积率的面积一样，开发商肯定非常乐意，因为这样他们能卖的面积增多了。

然而，每个地区都有居住密度的限制。

这等于将房子所在社区的实际容积率提高了，结果必将导致居住密度的提高，最后带来整体居住质量下降的结果；

如果实用面积只与原来审批的容积率中的实用面积相当。

这样就没有影响到开发商的利益，也没有影响到居住密度了。

事实真的如此吗？

当然不是。结果其实取决于开发商能不能通过公摊面积赚钱。

如果开发商可以通过公摊面积赚钱，他们会在很多的地方提前预留出极大的“赠送空间”，在验收合格之后，将这些预设的“赠送空间”并入到购房者购买的房子内。

当然，羊毛出在羊身上，房价也会加上去；

如果开发商不能通过公摊面积赚钱

那公摊部分肯定会缩水，例如走廊会做窄、门会做小、电梯会减少。绿化部分就更不用期待了。

所以，取消公摊面积就得先解决这些问题。

当然，在还没有取消公摊面积之前，公摊率必须公开透明，才能减少购房者们的质疑。

最后，来谈谈精装修交付的问题。

大家可能发现，以前都是毛坯交付的房子，而现在基本都是精装修交付了。

为什么会这样的呢？

这里面是有政策导向的。主要是出于对城市的环保、景观、成本节约等多方面的考虑。

房子的精装修价格是要向管理部门报备的。

然而，精装修交付却成了开发商的利润调节器。无论是不是新房限价，开发商都会虚报精装修的成本。

为什么要虚报呢？

因为精装修的价格，既能规避新房限价下，无法涨价的价格问题；还能减少相应的税务支出成本。

通常刚需住宅的精装标准，会以1200元-1500元/平方米虚报至3000元-4000元/平方米；豪宅的精装标准，以3000元-4000元/平方米虚报至8000元-10000元/平方米；

购房者不会投诉吗？

当然会投诉

只是在房价上涨的时候，投诉就会少一些。

不是购房者势利。

而是因为在房价上涨的市场条件下，你不买，别人抢；你退房，马上就有其他客户要。

如果这时候购房者退房，还想用当初买房子的价格去买相同条件的房子，是买不到房子的。所以，权衡再三之下，只能选择妥协和接受。

因此，在房价横盘或者下跌时，投诉就会多起来。

特别在2022年，精装交付的维权事件特别多。最引人瞩目的莫过于合肥房企联名抗议事件，17家房企联名提出抗议，要求政府打击房闹，维护其营商环境。

试问一下，如果精装修不是货不对板，如果不是虚报成本，这些购房者能闹得起来吗？

也反映出未来购房者与开发商最大的分歧，会在精装修交付的问题上。

据说，现在已经有一些城市压下了不少精装备案的申请。

证明在房价进入调整周期后，没有市场因素的加持，精装修还想走货不对板的路，是行不通的。

最近有一个公开征求意见的通知

2022年3月14日，住房和城乡建设部办公厅出台《住宅项目规范》公开征求意见的通知，通知里对很多容易出现偷工减料的地方，都作出了明确规范要求。

可以预见，未来新建房子的质量是会越来越高的。

而在这之前，我们还得规避好那些质量的风险。

不轻易听信销售人员的口头承诺，有针对性地规避高周转的项目，是会让我们减少很多不必要的麻烦的。

即使这轮房价调整周期过去，未来房价还会温和上涨，但是出现快速暴涨的可能性不大。

所以，别着急，我们可以慢慢选。

本篇完。

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