东莞城市更新公开招引实施主体模式地价计收和分配办法(征求意见)

关于《东莞市“三旧”改造(城市更新)项目开发容量计算指引 (征求意见)》和《东莞市“三旧”改造(城市更新)公开招引实施主体模式地价计收和分配办法 (征求意见)》再次公开征求意见的公告

　　为进一步深化“三旧”改造(城市更新)创新改革，建立公开透明、简明易行、科学合理的“三旧”改造(城市更新)规则，规范和指导我市“三旧”改造(城市更新)公开招引实施主体模式项目开发容量计算、地价计收和分配工作，我局起草了《东莞市“三旧”改造(城市更新)项目开发容量计算指引(征求意见)》和《东莞市“三旧”改造(城市更新)公开招引实施主体模式地价计收和分配办法(征求意见稿)》，并于2022年12月20日首次向社会公众公开征求意见。对上述两份文件修改完善后，现再次向社会公众公开征求意见。有关意见建议请通过电子邮件的方式发送至我局邮箱(邮箱地址:csgxzcz@163.com),邮件主题请注明“开发容量计算和地价计收反馈意见（再次公开征求意见稿）”，并留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。意见建议反馈截止时间为2023年3月20日。

　　特此公告。

　　附件:

　　1.东莞市“三旧”改造（城市更新）项目开发容量计算指引（再次公开征求意见稿）.pdf

　　2.东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式地价计收和分配办法（再次公开征求意见稿）.pdf

　　东莞市自然资源局

　　2023年3月10日

意见征集东莞市“三旧”改造(城市更新) 公开招引实施主体模式地价计收和分配办法

(再次公开征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为适应土地市场变化，完善 “三旧”改造(城市更 新) 地价激励政策，发挥地价杠杆对 “三旧”改造(城市更新 ) 的推进作用，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》 (粤府令第 279 号 ) 、《广东省人民政府关于深化改革加快推动 “三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号 ) 、《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改 造的实施意见》 (东府〔2023〕4 号 ) 及有关法律法规和政策规 定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市经批准的公开招引实施主体模式 “三旧”改造(城市更新) 项目的地价计收和分配。

第三条 公开招引实施主体模式的“三旧”改造 (城市更新) 项目地价计收和分配遵循以下基本原则：

(一)市场地价评估原则，以公布的区片市场评估价作为“三 旧”改造(城市更新) 地价计收体系基础。

(二 ) 公平公正公开原则， “三旧”改造 (城市更新) 地价 计收体系经公开征求意见、集体决策等程序后对外发布实施。

( 三 )支持产业发展原则，鼓励盘活存量用地建设头雁产业 社区试点，支持兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业 创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目。

( 四 ) 促进利益共享原则，设定起始价系数，给予实施主体 合理的地价优惠，创新地价分配方式，实行 “基础补偿 增值共 享”，统筹兼顾政府、集体、土地权利人和实施主体等各方利益。

第四条 区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件下于估 价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。地价内涵条件包 括：

( 一 ) 土地用途分为商服、住宅、工业三类。

(二)土地开发程度为“五通一平”( 宗地外通路、通上水、 通下水、通电、通讯和宗地内土地平整) ，土地使用年限为法定 最高使用年限。

( 三 ) 土地利用状况：商服用地、住宅用地、工业用地设定 容积率 2.0。

( 四 )地价表现形式：商服用途区片市场评估价表现形式为 首层楼面地价，住宅用途区片市场评估价表现形式为平均楼面地 价，工业用途区片市场评估价表现形式为地面地价。

估价基准日为每年的 9 月 1 日。

第五条 区片市场评估价原则上每年更新一次，每年第三季 度启动更新工作，9 月底前公布更新成果。

市自然资源局可根据土地市场变化情况报请市人民政府适 时调整更新时间。

第六条 市自然资源局负责区片市场评估价、修正系数和起 始价系数的更新以及地价计收工作。

市财政局负责管理和监督土地使用权出让收入，按规定做好 地价款分配工作。

市农村集体资产管理办公室、镇街 ( 园区) 农村 (社区) 集 体资产管理机构按照相关集体资产管理规章政策，负责对集体经 济组织的地价款使用情况进行监管。

第二章 地价计收

第七条 地价款起始价按以下规则确定：

地价款起始价=区片地价×起始价系数 “三地”地价款－ 配 建并移交公共设施成本－政府分成物业补偿成本。

第八条 “三旧”改造 (城市更新) 项目涉及不同区片的， 对应所在区片市场评估价，结合拆除范围及“三地”范围内各区

片用地面积占比核算地价款起始价。

第九条 区片地价=单位地面地价×可开发净用地面积(不含 “三地”) 。单位地面地价分别按下列不同情形计算：

( 一 ) 改造后为工业用地的，按工业用途区片市场评估价计 算单位地面地价。

(二)改造后为住宅用地的，按以下标准计算单位地面地价：

商服用途区片市场评估价 ×容积率修正系数 ×容积率 × 商 服用途计容建筑面积比例 住宅用途区片市场评估价×容积率修 正系数×容积率×住宅用途计容建筑面积比例。

容积率为改造后住宅用地的综合容积率。

( 三 ) 改造后为商服用地 (单独成宗) 的，按以下标准计算

单位地面地价：

商服用途区片市场评估价 ×70% ×容积率修正系数 × 容积 率。

( 四 ) 改造后为新型产业用地 (M0) 的，按以下标准计算

单位地面地价：

〔工业用途区片市场评估价 ×40% × ( 1-M0 可分割比例) 工业用途区片市场评估价 × 144% ×M0 可分割比例〕×容积率× (实际出让年限 ÷50) 。

( 五 ) 改造后为配套型住宅用地 (R) 的，按以下标准计算

单位地面地价：

住宅用途区片市场评估价 ×50% ×容积率修正系数 × 容积 率 ×住宅用途计容建筑面积比例。

第十条 “工改工”“工改 M0”的起始价系数为 20%，“工 改居”“工改商”的起始价系数为 40%，旧村庄、旧城镇改造的 起始价系数为 10%， “工改配套型住宅用地 (R) ”的起始价系

数为 50%。两种及以上情形混合的，按照单元规划方案明确的拆 除范围内用地面积占比核算地价款起始价。

第十一条 涉及配建并移交公共设施的 “三旧”改造 (城市 更新) 项 目，配建并移交公共设施成本按照《关于印发的通知》 (东财〔2020〕104 号 ) 确定建安成本，并在地价款起始价中扣除。 《关于印发的通知》 (东财〔2020〕104 号 ) 未明确的，配建并移交公共设施成本和涉及实施主体为政府承担 的综合整治工程成本，按照镇街 ( 园区) 财政部门 (财审) 审核 确认的工程估算价予以扣除。原则上旧厂房改造的配建并移交公 共设施和综合整治工程总成本不超过该项目区片地价的 10%，旧 村庄 ( 旧城镇) 改造的配建并移交公共设施和综合整治工程总成 本不超过该项目区片地价的 5%，改造情形混合的，按照单元规 划方案明确的拆除范围内用地面积占比混合核算。实施主体配建 公共设施并移交政府的地块，无须缴交地价款。

第十二条 政府分成物业补偿成本指 “三旧”改造 (城市更

新 ) 项目拆除范围内涉及轨道交通 TOD 的政府分成物业补偿成

本，具体按照以下成本扣除地价款：

政府分成物业补偿成本= (项目区片市场评估价×起始价系 数 单位建筑面积建安成本) ×政府分成物业建筑面积。

改造后为工业用地的，以工业用途区片市场评估价确定项目

区片市场评估价。

改造后为住宅用地、商服用地、新型产业用地 (M0) 、配 套型住宅用地 (R) 的，项 目区片市场评估价=单位地面地价÷ 容积率。单位地面地价按本章第九条确定。

除单元规划明确的公共设施及整治工程、轨道交通 TOD 政 府物业分成、其他政策规定的移交责任外，其他用地、用房移交 原则上不予扣除地价款。政府分成物业的单位建筑面积建安成 本，按照东莞市住房和城乡建设局每年发布的东莞市房屋建筑工 程年度参考造价确定。参考造价未明确的，按照镇街 ( 园区) 财 政部门 (财审) 审核确认的工程估算价予以扣除。

第十三条 公开招引实施主体模式的 “三旧”改造 (城市更 新)项目涉及公有资产的，需在公开交易方案中明确公有资产的 处置办法和补偿原则，具体办法由市自然资源局会同市财政局、 市国资委另行制定。

第十四条 改造为居住、商业用途及新型产业用地 (M0) 的 “三旧”改造 (城市更新) 项目，额定责任用地移交不足的，或 经批准按控规、TOD 规划实施且实际可开发容量大于《东莞市 “三旧”改造 (城市更新) 项目开发容量计算指引》 ( 以下简称 “指引” ) 计算的开发容量的，按以下方式加计地价款，纳入地 价款起始价：

( 一 ) 额定责任用地移交不足的，应补足未落实额定责任用

地部分的全额区片地价，即：

加计地价款=区片地价 × (未落实额定责任用地面积/不含 “三地”的可开发净用地面积) × ( 1 －起始价系数)

( 二 ) 经批准按控规、TOD 规划实施且实际可开发容量大 于《指引》计算的开发容量的，应补足规划增加的可开发容量部

分的全额区片地价，即：

加计地价款= (实际可开发容量下的区片地价－指引计算开 发容量下的区片地价) × ( 1 －起始价系数)

实际可开发容量下的区片地价，是指按控规、TOD 规划或 经批准的单元规划方案计算的区片地价。

指引计算开发容量下的区片地价，是指根据《指引》计算可 开发容量且按额定责任移交用地情况下的区片地价。

( 三 ) 同时涉及上述两种情形的 “三旧”改造 (城市更新) 项目，按照上述两种情形中的较高值计收加计地价款。

第十五条 涉及边角地、夹心地、插花地为国有建设用地且

经批准出让的，按以下规则计收 “三地”地价款：

“三地”地价款=单位地面地价× 出让 “三地”面积。

单位地面地价按本章第九条确定。

第十六条 出让单独成宗、单独供地的公共设施用地，分别 按下列不同情形计收地价款起始价：

( 一 ) 改造后为社会停车场用地、充电站用地的，按以下标

准计收单位地面地价：

商服用途区片市场评估价 ×70% ×容积率修正系数 × 容积 率 ×20%。

( 二 ) 改造后为幼儿园、中小学、医院等其他公共设施用地

的，按以下标准计收单位地面地价：

工业用途区片市场评估价 × 120% ×20%。

第十七条 涉及其他改造用途的，按照市场评估价确定地价 款起始价。

第三章 地价款分配

第十八条 土地成交价款包括地价款起始价、溢价和集体货 币补偿。地价款起始价按照第二章有关公式计算，集体货币补偿 在集体综合收益报告中明确。

第十九条 在公开招引实施主体模式公开挂牌环节，地价款 起始价应以受理公开挂牌交易方案之日作为计算时点，对区片市 场评估价和容积率修正系数进行核定。竞买人针对溢价部分竞 价，报名企业应依竞价规则进行加价竞价，依竞价规则确定的出 价最高者确定为项目不动产要约收购阶段的实施主体。在土地出 让环节，地价款起始价应以受理改造单元 (项目) 总体实施方案 之日作为计算时点，对区片市场评估价和容积率修正系数进行更 新核定。

第二十条 土地成交价款 (不含 “三地”地价款) 扣除集体 货币补偿、计提国有土地收益基金、农业土地开发资金、轨道交 通建设发展专项资金、历史文化保护资金后，地价起始价 (不含 “三地”地价款) 部分市、镇街 ( 园区) 按 5:5 比例分配。报价 环节溢价成交的，溢价部分市、镇街 ( 园区) 、村组集体按 3:3: 4 比例分配。

市分成部分包含了市级土地出让金、土地开发专用金。

集体货币补偿和成交溢价村组集体分配部分，先行拨付至镇 街 ( 园 区 ) 财政账户， 由镇街 ( 园 区 ) 按不少于集体货币补偿 8% 、成交溢价村组集体分配部分 10%的比例计提公共服务专项 资金后，剩余部分拨付至集体经济组织土地款专户。公共服务专 项资金转入“三旧”改造 (城市更新) 项目所在村 (社区) 的村 委会(居委会)账户，由其统筹专项用于各项公共服务费用支出， 镇街 ( 园区) 负责指导监管。

社会管理经费由财政全额供给的的村 (社区) ，按不少于集 体货币补偿 8%，成交溢价村组集体分配部分 10%的比例计提公 共服务专项资金，由镇街 ( 园区) 统筹专项用于辖区内各社区社 会管理、公共服务等方面的支出，成交溢价村组集体分配部分不 拨付至集体经济组织。

第二十一条 “三地”地价款计提市土地统筹收入、历史文 化保护资金、国有土地收益基金后依申请拨付给镇街 ( 园区) 。

市土地统筹收入包括市级土地出让金、土地开发专用金和轨道交 通建设发展专项资金。

第四章 附 则

第二十二条 地块用途的划分，按照土地利用现状分类等国 家和省、市有关规定执行。

第二十三条 轨道交通建设发展专项资金计提标准如下：城 际轨道交通站点周边 800 米和城市轨道交通站点周边 500 米半径 范围内，按土地成交价款的 20%征收；其它范围按土地成交价款 的 10%征收。

国有土地收益基金按招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有

土地使用权所取得土地成交价款的 1%征收。

农业土地开发资金按 15 元/平方米计提。

历史文化保护资金计提规则另行制定。

上述计提费用均包含在地价款内，土地受让方无须另行缴 纳。各项计提标准如有变化的，按国家、省、市最新规定执行。

第二十四条 本办法由市自然资源局会同市财政局解释。本 办法自 2023 年 X 月 X 日起施行，有效期至 2026 年 X 月 X 日。