北京楼市抓紧这两个区域不可投,北京限购区域
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Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？
A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;
如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区
丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,
2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。
现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,
2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,
建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘
市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
Q:提问:京总好，之前咨询过您房山置换到西城广外。最近看房时发现，西城还有个“金科新区”计划，核心在动批，拓展区在广安大街（广内附近）。看房时中介还推了陶白，次新多。目前总价定位在1000w的次新两居。上班在木樨地，无孩不考虑学区。
自己梳理下：广外：承接丽泽外溢，马连道片区有更新规划，1000w勉强可以够得上远见名苑和依莲轩两居。广内：有金科新区，南线阁沿线可能有丽金线（不确定这两点是否有升值价值）陶白：次新多一些，学区直升稳定。这几天看盘后发现，西城广外、广内和陶白都涨价厉害，商品房次新1000w也买不到好户型的两居，格调、红山均价已经13w，玺源台东南两居均价15w了;有点灰心。
想问京总：1.西城这三个板块选哪个合适？金科新区是不是意义不大？2.不买西城的话，考虑丰台和朝阳双井（通勤1号线）。双井好的楼盘也要10w了，还没去实地踩盘。丰台片区您有推荐的吗？和双井比哪个升值空间大一些？该早点关注您，就不会入坑房山了，普通工薪层真是伤不起。特别感谢！
A:回答:您好,概念性的东西风险指数90以上,剩余10%只有能获得内部消息的人知道,自身争气的情况下踩中时机可以赚一把,如果不能保证我们是那10%的人不碰为好,就好比当年的丽泽,套了10年;1000W丰台不建议考虑了,总价有点高了;
西南方向优先广外,远见名苑很好,未来还有上升的空间;如果不考虑广外双井是一个不错的区域,比较适合投资,贵不是问题,贵且没价值是最要命的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青
或许很多人觉得双井一般,但投资不能用一个纬度去看市场,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;双井、朝青、大望路的成长主要还是整个国贸的局部环境太拉垮,未来还有一定的成长空间,现在上车不晚;可以去实地看看
建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总：您好！现有一套石景山金顶街60平小两居长年出租，房子现在市场价240w左右。看了京总的文章提到现在改善次新或品质保值增值较好，像这种非核心地段的老房小2居是否应该考虑卖掉？如果不卖掉以后是不是会越来越不好卖？
目前家庭情况：本人，父母，公婆均在石景山有住房，60平为父母名下二套，老公名下还有门头沟小园的拆迁安置房在出租。本人上班在来广营，老公上班在西北旺，孩子已上小学。
综上，家庭房子全在西边，从长远保值增值的角度，是否应该将闲置的房子整合到核心地段再够房？如果整合，去什么地段买更合适？
A:回答:您好,感谢信任!首先建议您认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》
1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐偏生态,03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存;今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域,房产投资讲究的是效率优先,资金最大化利用原则,石景山非核心地段的房子倒不是越来越不好卖,只是同等条件下的涨幅没有核心区可观.
2、您们的房子全在非核心地段,建议优化一下,赶上这波行情可以把非核心位置的房子置换掉,
3、可以做一下资金预算在向我提问,提问时注意引用本条回答,截图的方式提问时把图片附上即可.祝一切顺利
Q:提问:求教京总：二代人，有2房各自自住，老人已退休，年轻夫妇分别在昌平沙河和海淀魏公村工作。现有1套朝阳潘家园南里3居公房，1套丰台望东里2居，价值各600万左右。现因工作距离、未来孩子教育、老人改善等问题，打算置换。手头还有800万预算（视情动用），月供可接受2万左右。
西城学区已解决，不考虑学区，需求是两套自住、其中一套海淀较新三居、小区居民素质高，有保值或增值空间。目前有以下几个方案：一是卖丰台望园东里，保留潘家园南里，加200～300万预算，总价1100到1200，在海淀富海中心或增光佳苑或知春路、中关村等购置；二是卖潘家园南里，保留望园东里，加200到300万，总价1100～1200，在海淀增光佳苑或富海中心或知春路、中关村等购置；三是望园和潘家园均保留，再以800万为首付，贷款200～300万买一套海淀房。请问哪种方案最佳？或者是否有更好的方案建议？
A:回答:您好,感谢信任!建议丰台望东里和潘家园南里全部出掉效率更优,望园东里虽然在板块流通性不错,但七里庄板块在丰台属于发展落后的区域,这个盘从2017年到现在一直处于横盘不温不火的状态,潘家园房价一直处于洼地的原因是这个区域的人文素质比较一般,大部分居住的业主全是最早东城区拆迁的安置户,整个区域很乱;导致房价水平很低,也常年跑输大盘,
两套全部出掉 手中的现金在热门板块选择居住体验好的即可,从长期看北京的房价水平只会上涨不会下跌,如果有条件应该尽快完成本地布局,您们夫妻双方分别在沙河和魏公村工作,清河可能更适合你们,您提问说需要2套,从效率原则2000的预算在清河选一套霸盘持续吃5年左右板块的红利,保留一张房票,房价上涨后再把上涨的部分贷出来建仓效率更优;当下的市场逻辑是好房子持续上涨,并且上涨的很夸张,差房子持续横盘最终回归的理想价格,好房子在市场上是稀缺的,应该持有这种稀缺盘,比持有的数量更为重要
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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北京楼市：一直被低估的区域
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答: 您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.
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Q:提问: 您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：
1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；
2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！
A:回答: 1、如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,但这就有赌博的性质了
裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%;目前的学区溢价比较高,可以高贷款的盘一定要警惕,从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,总价500万和1000万的赚钱效益不同,简单说:我确定选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,有了这个定论之后,我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆.高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,您杠杆加的越重,亏损的就越严重.因为北京一次置换的成本较高,后期再置换也会非常的麻烦.
2、既然您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,完全可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套;这样的话对于您们更稳健一些
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Q:提问: 京总您好！感谢回答。继续之前的问题。因为小孩上学需要海淀产权房产，所以目前考虑的就是海淀这边。今年政策利好，担心海淀这边会不会继续上涨或者涨幅高于顺义，犹豫是否卖出顺义房子。最迟3-4年内要在海淀买。买在海淀的话最好小两居可以自住，或者一居室以租换租。
请问：1.顺义房子暂时不卖，在海淀看看总价350万以内一居。
2.现在置换，卖掉顺义，在海淀买450以内两室或一室.
3.顺义房子暂时不卖，过几年再置换。哪个方案更优呢？或者有什么其他更好的方案吗？
A:回答: 你好,不好意思,上条忽略了孩子上学的问题,抱歉!
1、从多方渠道了解今年会有实质性的利好ZC落地,核心区域的楼盘涨幅会高于顺义,毕竟顺义属于远郊了
2、市场上涨前买入海淀,等市场行情好的时候卖顺义,这个方案损失是最小的
3、350万买海淀一居室稍微有点吃力,不知你顺义房子的情况有无贷款,是否可以做抵押增加首付金额,如果买海淀是二套贷款限制的话可以私信我
4、可以关注下清河一带的,如莱圳家园、清缘东里、或者百旺区域,清河这一带的学区溢价比较低,保值升值性还可,距离你工作单位距离也比较近.给孩子占个海淀的名额是个合适的区域,居住品质也不错,祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 京总您好 想向您请教 请问琨御府这个盘属于核心区域核心楼盘嘛？
A:回答: 您好，感谢信任;琨御府这个板块算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;
权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城
资本聚焦的区域;国贸、金融街
距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;
中关村附近一带的核心住宅区是万柳、世纪城;琨御府缺乏商圈配套,如果您要购物吃饭还要开车到后面的世纪金源,出门的话不是很方便,要么从西侧的四环绕,要么从河边绕到南侧掉头
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