东莞土拍新政「楼市松绑后东莞土拍热度起来了」

集中供地前夜，广东东莞再发利好，下调限购区域（南城、东城、莞城、万江、松山湖）住宅首付比例，直接为今日的土拍赛事“添了把火”。

8月30日，东莞进行第三批集中供地出让活动，共出让7宗地块，涉及松山湖、东城、南城、石碣、厚街和石龙6个镇街，总出让面积约30万平方米，总起拍价约133.27亿元。

从最终出让结果看，7宗地块无一流拍，合计收金136.88亿元，其中2宗触及最高限价，分别被中海、保利两家规模房企拿下，此外华润实现溢价摘地，中天地产、新世纪地产等企业亦有落子。

01 两宗触顶

具体来看，两宗触顶地块分别位于南城街道和厚街镇，均是此前市场预判的热门地块。

有消息称，南城稻花村地块地处主城区，属于供应较少的靓地，吸引了超10家房企报名。地块位于元美东路与元美中路交汇处的西南侧，为住宅、商服综合用地，容积率3.5，不过地块体量不大，仅1.6万平方米，起拍价11.7亿元，最高限价13.45亿元。

热度虽高，但竞买人的报价颇为谨慎，战线也拉得较长。下午1点33分出现了第一组报价116942万元，3分钟后才有竞买人跟价，随后累计7位竞买人均以最低500万元的加价幅度向上叫价，直至2点32分竞拍结束，第37组报价触及最高限价134482万元。

此时有两个或两个以上竞买人要求竞买，交易系统暂停报价，转为通过网上终次报价方式确定竞得入选人，终次报价区间为134482万-134483万元。最终，中海以134482.3688万元实现落子，溢价率15%。

厚街镇寮厦社区地块亦是一宗城镇住宅用地、商服用地综合用地，出让面积2.1万平方米，起拍价8.81亿元，最高限价10.132亿元。正式开拍前四天，该地块便出现第一组报价88108万元，随后于29日出现了第二组报价88608万元，正式开拍后，赛事方激烈起来，4位竞买人在30分钟内给出了26组报价，直接将价格推至101320万元限价。随后转入终次报价阶段，保利触顶拿地，溢价率15%。首轮供地时，保利还曾以8.9亿元拿下横沥镇村尾村地块。

两宗触顶地块外，本轮东莞还有一宗溢价地块由华润拿下。该地块位于松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧，出让面积约6万平方米，同为住宅、商服综合用地，容积率3.5，起拍价45.09亿元，最高限价51.85亿元。

开拍后有2位竞买人交替出价，由于加价幅度300万元起，最终19轮报价后成交价也仅45.63亿元，溢价率1.2%，华润实现落子。

此外，还有一宗松山湖地块为本轮唯一一宗三限地块，其位于松山湖新城路与玉兰路交汇处西南侧，起拍楼面价1.17万/平方米。按照规定，三限房在销售时，承购人按总价的50%出资购买 50%产权（此部分销售均价不能高于49800元/平方米），另50%产权由东莞松山湖高新技术产 业开发区管理委员会指定代持机构持有。这一特殊地块最终被松山湖科学城人才安居开发有限公司底价21.24亿元拿下。

其余地块也均以底价成交，如中天地产以21.1亿元拿下东城街道地块，新世纪地产与首铸集团联合体以9.94亿元竞得石龙镇西湖村地块，东莞高豪花园建造有限公司与首铸集团联合体以15.4亿元拿下石碣镇刘屋村、横滘村地块。

整体来看，此次8宗地块顺利出让，其中2宗触顶成交，1宗溢价成交，热度与二轮供地基本持平，收金136.88亿元，整体溢价率2.7%。

02 开拍前再出利好

回顾前两批集中供地，首轮受疫情影响，叠加楼市持续低迷，东莞挂牌的8宗地块中有6宗因故终止出让，在市场的观念里，因故终止、临时撤拍此类行为往往与地块无人报名挂钩，仅余的2宗地也以一宗底价、一宗溢价成交告终，房企拿地欲望较低，这一结果也进一步拉低了市场信心。

随后东莞快速出台人才新政，并在5月中旬放出“莞七条”，从购房套数、限售、土地出让金、公积金购房等多方进行优化。此次调整后，东莞二轮供地又拿出“压箱底”的地块，最终结果回温明显，8宗地块全部出让，其中2宗触顶成交，打了一场“翻身仗”。

政策利好对楼市乃至土拍市场的刺激作用不言而喻，就在第三批土拍开拍前几日，东莞市又为楼市“松了绑”。

8月29日，东莞市住房和城乡建设局更新了“莞e认购”小程序的“温馨提示”，其中提及自8月26日零时起，对贷款购买首套非普通住宅（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%。拥有1套住房或有一次购房贷款记录的家庭，因改善居住条件购买商品住房，原购房贷款已结清的，最低首付比例由40%调整为30%；原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次调整的直接原因是8月24日国常会明确地方“一城一策”实施信贷等政策，意味着各地可以根据本地房地产市场运行情况，在国家差别化住房信贷政策的框架下，调整首付比例。

“其次是7月初东莞出台第三波救市政策后，当月新房成交量有明显提升，但8月份再次出现了下行态势。”李宇嘉告诉记者，东莞的新房去化周期达到了20个月，同比增长42%。

记者 左宇

编辑 孙婉秋

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东莞第三轮集中供地收金137亿 年内四度放宽楼市调控

东莞今年第三轮集中供地落幕。
8月30日，东莞第三批集中供地正式开拍，此次共出让7宗地块，出让总面积29.99万平方米，起拍总价133.27亿元。
最终7宗地块全部成交，其中3宗溢价成交，4宗底价成交，合计成交金额约137亿元，保利、华润置地、中海等均有斩获。
“从本次竞拍结果来看，优质地块竞拍升温明显，其中南城稻花村地块及厚街寮厦社区地块热度较高，均达到最高限价进入终次报价阶段，而松山湖2022WR017号地块经过19轮竞拍后由华润竞得。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示。
“从第三轮供地的特征来看，一是优质地块出让增加，核心区域松山湖有2宗、东城有1宗；二是限定最高地价，达到后启动终次报价，给开发商让利的姿态很明显，目的是提振开发商拿地的积极性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。
值得注意的是，在本次土拍之前，东莞再次出台了楼市扶持政策。
8月29日，东莞市住建局更新了“莞e认购”小程序的“温馨提示”，东莞城区（莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道）及松山湖高新技术产业开发区的房贷首付款比例下调，对贷款购买首套非普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%；原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。
这已是东莞年内第四次放松楼市政策。今年4月28日、5月14日、7月4日，东莞已出台三轮楼市新政。
“从此次新政来看，主要是对704新政的进一步完善，有利于带动限购区域楼市进一步活跃，同时在东莞第三批集中供地前出台新政，也有利于带动土地市场的活跃，提高开发商拿地热情。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉记者，东莞此次新政一方面完善限购区域的房贷政策，另一方面也是为了继续提振当前楼市信心。
东莞今年新房成交整体处于近年低位。据中指院统计，2022年1-7月东莞共成交商品住宅151.6万平方米，同比下降50.8%。从月度数据来看，1-6月新房住宅月度平均成交不足1600套。
东莞7月4日放宽楼市限购政策，除东城、南城、莞城、万江和松山湖外，其余28个镇街不再限购。据中指院数据，“704新政”出台之后，市场成交短期回升明显，当月成交3689套。
不过，8月东莞房地产市场再次下行。据李宇嘉介绍，8月东莞新房去化周期达20个月，同比增长42%。
“市场回升基础不扎实，库存消化周期长，直接影响就是土地出让。此次下调限购区域首付比例，直接目的就是促进销售保持平稳态势，从而为土地出让提供良好的预期。”李宇嘉向记者表示。
“目前，经过四轮松绑，东莞紧缩性的调控政策基本退出，需求端的纾困力度空前，供给端也同步发力，如果地块底价比较合理，有望形成从供地到销售同步回升的局面。”李宇嘉称。

东莞楼市再“松绑”，多个区域取消限购，这为当地房地产带来哪些积极影响？

东莞已经对楼市多次进行松绑，而这次东莞市住房限购区域调整，为管城街道、东城街道、南城街道、万江街道以及松山湖高新技术产业开发区，除了限购区域外，东莞市其他区域都会暂停执行住房限购政策，也就是说外地市民可以购买非限购区域的商品住房，而且也不需要提供相应的购房资格核验，如果在东莞拥有两套及以上住房的，就暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。

取消限购就是为了保持房地产市场的平稳发展，让楼市逐渐回暖，而且外地人在东莞购房变得更加的简单和方便，势必会刺激大家购房的积极性，很多外地市民都可以在东莞落户，这对于当地楼市来说无疑是一个好的消息，当地开发商的新房交易量也会得到明显的上升，暂时解开发商资金链短缺的燃眉之急。

其实不仅东莞楼市进行了双盘，就连上海也降低了落户门槛，其他一线城市纷纷推出了一系列的政策，例如调低了房贷利率，甚至有的城市还提供购房补贴，毕竟现在的房子越来越难卖了，甚至有很多开发商出现了烂尾，所以政府推出一系列的调控政策，就是为了刺激大家的信心提升，房子的交易量，只要开发商的房子卖得出去才有钱，买政府的土地从而增加税收，形成一个正向循环。

取消限购能提振当地房地产的信心，现在有不少市民有购房计划，但是鉴于现在国内经济不明朗，所以纷纷处于观望的态度，政府此举便能更好的推动房地产市场的发展，让大家对楼市充满信心，这样大家才会有购房的欲望，毕竟很多人买房就是买个预期，至少现在看来，房价还是维持在一个稳定的区间。