金星苑154平米的房子应该卖多少钱「金星苑154平米的房子应该卖多少钱」

金星苑——定价报告书

报告人——房钦波

报告日期——2022年7月10日

金星苑位于徐汇区斜土路板块,属于枫林商圈，塔楼结构，建成于1999年。

本社区目前在我公司仅两套房源挂牌出售:

室户

面积

价格

单价

备注

2#305

78

835

10.7

2房

10#401

126.9

1330

10.5

3房

最近成交房源于去年11月份1号605室面积77.96㎡以825万挂牌的价格出售成交，挂牌单价10.7万/㎡，与现在在售房源挂牌价格持平。婚房装修可以拎包入住是其亮点之一。

目前在我公司所有挂牌历史中，挂牌最大面积为132㎡，我们这个户型还未曾有挂牌出售过。

在链家的成交历史中，仅有一套总高六楼的顶楼复式有153.8㎡的房源挂牌并成交过一套，比较接近我们的面积，但是成交日期为两年以前，并不能给我们带来太多的参考价值：

金星苑在同业房源挂牌销售，都不会超过两套，绝大多数社区都没有这个小区的挂牌房源，我们公司房源量算是最多的，但是在咱们这种154平米的户型，目前没有找到可以直接参考的来做对比。

2021年1月至今，整个金星苑总共成交7套，属于成交量偏少的社区，最近成交的数据看，金星苑3号202室房源，真实成交的价格是1050万，单价9.5万/㎡成交价创新高后，本社区再无成交。如果按照这个单价推算154平米房源的单价为：1460万，面积大总价高的定价原则，价格在1450万以内是合理的。

如果我们的房子也是电梯大楼房的话，挂牌的建议可以参考目前在售的两套房源，建议挂牌单价是低于10.5万，建议参考挂牌价格在1600万以内。

1600万的价格可以直接跟万体馆的创世纪花园的社区进行竞争，在地段社区都优越我们的情况下，客户的选择会更多更广泛，金星苑在整个市场上来看却不是最佳的选择。

最终定价建议：

建议参考挂牌价格1500万来试探市场，根据市场的回馈和反应再做进一步的调整。

1500万可以买到很多类似品质的三房或者品质好一些的两房，产品重叠集中，如果能做价格的错位竞争，会更容易成交，参考历史成交最高价9.5万单价，1450万挂牌更容易吸引到市场的关注！