地铁暗访「暗探这个地铁纯新盘96万就能拿下到底有什么猫腻」

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总价100万内，能在西安买套什么样的房？

未央湖板块纯新项目远洋未央华府即将取证入市，听闻项目有市面稀缺的约70-85㎡毛坯两房户型在售，AI君第一时间赶往项目探盘了解，看看有限的预算下，除了主城“老破小”，西安还有哪些新的选择。

知道太长大家懒得看，咱们先上结论：

优势：

1、约85㎡小户型挺香，可惜房源量不多；

2、首开毛坯均价1.42万元/㎡，算是捡漏价了；

3、临地铁口、临学校、临公园，自带商业体，基本生活配套齐全。

劣势：

1、首推楼位有硬伤；

2、项目东北侧有污水厂；

3、品牌在该片区的其他地块有维权、停工现象。

项目到底值不值得买？产品、户型、配套等情况如何？前期项目舆论是否得到解决？欢迎往下看！

远洋·未央华府项目简介

项目卡片：

总占地约：194.7亩

绿地率：30%

容积率：3.29

规划：共31栋分，四期开发，一期A区规划7栋高层

总户数：3376户

车位比：1:1.14，总规划车位3975个

装修：毛坯

交房时间：2024年中旬

开发商：西安恒正隆房地产有限公司

地址：北辰路与花蹊路交汇处西北角

本次登记信息:

首推楼栋：1#楼，16F，3T6

户型面积：70㎡、85㎡、112㎡、143㎡

备案均价：毛坯均价14920元/㎡

远洋未央华府项目位于北辰路与花蹊路交汇处西北角，占地约194.7亩，绿地率约30%，公摊约23%。

项目分四期开发，本次首推的一期1#楼，为16F小高层，3T6户结构，包含约70㎡、85㎡两房一卫、约112㎡三房两卫，以及约143㎡三房两卫户型，横跨刚需到初改面积段的置业需求。

1#楼位于整个地块的东北角，北邻项目独栋商业，东临北辰路，项目西南角临近未央湖生态公园。

北辰路作为北郊一条主干道，时不时会有大车经过，虽然项目离主干道还退出有20余米的距离，但是临街的噪音污染是个无可回避的问题，尤其是朝东的小户型，这也是远洋未央华府小户型产品目前面临的最大抗性。

产品详解

从沙盘图上我们能够很清晰地看到，1号楼正北面是项目自带的一个6层商业体，南面是项目总高30层的5#楼，5#楼布局与1#楼相同，也是3T6户结构。

南高北低的楼位排布，带一个无法回避的问题——正南向的三套约112㎡户型，基本正对5号楼，楼间距30多米，哪怕是高层采光也将受到一定影响。

目前市面上90㎡以下的小户型新房屈指可数，仅有为数不多的例如兴庆御苑（82㎡）、绿地国港新里城（89㎡）、招商央畔（78㎡）、金色港湾（51㎡）、南飞鸿天逸（67㎡）寥寥几家，实际可选择区域范围并不大。

作为纯新盘，远洋未央华府的小户型产品，在户型规划、产品价位方面，都比较有优势。

首先来看AI君比较看好的85㎡户型。

该户型为东南朝向，约5.1米面宽方厅连接东向阳台，正对北辰路与浐灞湿地公园，阳台为半封闭结构，也就是说，约6.12㎡的阳台空间里，有一半为赠送面积。

虽然AI君颇为中意这个小户型里难得的大面宽客厅与等宽阳台，但毕竟只是个21.42㎡的小方厅， 要如何在不浪费面积且不影响动线的前提下，进行客餐厅合理布局，这在后期装修时需要花些心思。

两卧室均为南向采光，面积格局一模一样，均为面宽3.1米，进深3.4米，飘窗全赠送设计。唯一不同的是，主卧连接了一个约4.32㎡的步入式衣帽间，基本解决了小户型里储物空间不足的弊端。

入户玄关增强了收纳能力，三分离式卫生间做到洗手/如厕/沐浴能够同时进行，一定程度上弥补了只有一个卫生间的缺憾。

可以说，85㎡户型功能性与舒适性兼备。这也是许多有小户型在售的老盘难以做到的一点。

相比之下70㎡户型就要逊色得多，主卧与客厅朝东，次卧朝北。

公区没有预留出餐厅位置，效果图上将餐桌摆放在动线之上的设计也不是非常合理。

另外，两房间都不足10㎡，如果想要摆放下1.8米双人床 衣柜，只剩下局促的通行空间，且没办法放下床头柜了。

这样看来，整个户型将非常缺乏收纳空间！不过70㎡想做个正规两房，也就只能做到勉强满足基本的功能性了。

通过案场红线外不利因素我们得知，70㎡户型卫生间与电梯相邻，电梯运行时或有一定噪音干扰。

不过该户型胜在空间全明，麻雀虽小，但五脏俱全。最好的楼层总价也仅102万元，对着急上车的“铁刚”还是比较友好。

但是！整个项目只有1#与5#楼设计有小户型房源，且每层均只有一套，1#楼总共16层，5#楼总共30层，也就是说，每款均只有40余套。而且前往项目咨询小户型的客户并不占少数，好楼层房源或许不怎么好选。

中间户为南向112㎡户型，则是市面上较为常见的动静分区设计，南向阳台连接客厅与次卧，主卧设计有飘窗，与小户型一样，飘窗全赠送，阳台半赠送。

但前面说到，1#楼南向正对30层的高层，约112㎡户型南向采光与视野受阻不小，选择低楼层前应慎重考虑。

西端143㎡户型仅设计有三房，按说各空间舒适度应该不错，但实际上房间面积并不算大，主卧甚至连个衣帽间都安排不上。大面宽客餐厅倒是挺轩敞，可浪费的空间也不小，后期在空间布局上需多花心思。

不过除了1#与5#，其余楼栋均为2梯4户，户型也主要为112㎡、126㎡、143㎡，通透全明，且动静分区明确。

远洋未央华府所有户型均设计有阔尺阳台，南向卧室配备飘窗，总而言之户型设计都还不错。

项目透露，除了首开的1#楼，3#楼与4#楼也将在近期推出，如果不考虑小户的购房者，可以等一等后期加推。

区位配套

【距离地铁口很近】项目距离在建中的地铁10号线未央湖站仅370米距离。地铁10号线南起杨家庄，北跨渭河，抵达高陵水景公园，与地铁8号线（在建）、14号线、3号线二期（规划）、10号线支线（规划）、17号线（规划）形成换乘。地铁于2020年7月开工，计划工期4年半。

距离项目最近的公交线路为723，是由浐灞总部经济园区出发，绕市政府商圈，抵达远洋未央华府项目北侧的馨和居小区。

项目附近在建中的地铁10号线未央湖站

【暂无大型成熟商业】缺乏大型商业是整个未央湖板块通弊，项目距离板块最近的大型商业体润家购物广场距离约3.3公里。未来商业更多依赖自身配建的1.9万方的综合型商业配套。

【基本锁死王家棚学校】项目南侧紧邻小初一体的公办王家棚学校，未来业主大概率学区将会划分至此。

项目南侧王家棚学校

项目南侧花蹊路及远洋代建安置房

王家棚学校原为本地村小，由远洋承接改造工程，建设为小初一体九年制公办学校，规划54个班，包括小学36个班，中学18个班。小学部将于今年秋季投用，初中部预计2023年秋季开学。

据悉，王家棚学校后期有可能会进行改名，AI君猜测可能会改为“浐灞第XX学校”。

【生态优势最为突出】在生态方面，远洋未央华府则颇具优势。项目东临近浐灞国家湿地公园，直线距离仅600余米，西侧距未央湖公园不足400米，可以说周边双公园环抱，生态环境优越。

据悉，14层以上东端户的业主，凭窗东眺，能将浐灞国家湿地公园郁郁葱葱的秀美景致尽收眼底，这一点从我们全景VR中也能得到体现。

【需注意的不利环境配套】项目东北角80米沿街设置有公共卫生间；东北侧约200米有西安市第十污水处理厂；项目东侧外围紧邻低压线……这些在案场《特别提示——本小区周边不利的环境因素》展板上都有标注，有意向的网友前往案场了解咨询时可以特别关注一下。

离项目比较近的不利因素大多位于项目东侧方向，这大概也是为什么首开1#楼价格便宜的又一原由吧。

项目实拍，摄于2022年6月初

正在建设的部分楼栋，高度约地上5-7层

品牌与舆情

远洋姓“保”，央企中国人寿和大家保险分别是远洋的第一大股东和第二大股东，两者的持股比例合计接近六成。

在融资方面，远洋也有着极为突出的优势，三道红线全绿的远洋，2021年有息负债综合资金成本为5.1％。

*图源DM查债通

背后有金主，钱又来得便宜，按说远洋其实不差钱。

但是近期同在未央湖板块的远洋御山水交付表现，却着实令冲着远洋品牌而来的业主略感心寒。

同板块的远洋御山水与二期远洋春风与山水

5月25日，有网友向浐灞生态区及人民网政府留言板投诉，远洋一期临水临电交付，并且与总包单位及工人之间有劳务纠纷，工人破坏小区临时用电设施导致小区停电等问题。

目前浐灞生态区给予的回复是：

经了解，目前远洋御山水小区内部公用设施专变部分已接入正式用电，开发商正在对公变配电室进行加固修缮工作以待供电公司进行验收。

浐灞住房和城乡建设局近期将组织开发商及物业公司，对其进行约谈，督促其尽快做好已交付区域的安保工作，确保业主正常生活。待妥善解决该起劳务纠纷后，浐灞发展改革局将第一时间要求开发商加快工作进展，完善相关配套设施，全力保障居民正常用电。

另有远洋御山水二期业主表示，项目二期自21年底至今，都处于停工状态，工期或将延误无法在今年6月30日如期交付。

针对以上问题，AI君也向项目进行了求证。项目反馈目前二期并未停工，有工人正在工地作业，不过施工人数或未达到业主预期。疫情免责期外的工期延误，项目已对业主进行了相应赔偿。

目前，远洋御山水已与业主及浐灞住建局进行了三方沟通，未来将会根据工地实际情况，出具明确的工程进度与细则。

对于远洋春风与山水后续复工情况AI君也将持续进行跟进。

周边一二手价格

项目周边主要新房竞品有正在销售中，同为刚需盘的上河雲璟。

上河雲璟目前主力在售133-170㎡精装房源，梯户比为高层2T4，小高2T2，洋房1T2。其中，约133㎡三室高层均价13016元/㎡，约141㎡小高均价13958元/㎡，约156㎡洋房均价15758元/㎡。

与远洋未央华府相比，上河雲璟价格略低，且为精装交付，户型设计也十分不错。不过目前上河雲璟暂无小户型房源在售，可以说，远洋未央华府70-85㎡户型不仅在未央湖板块，在整个西安都少有竞品。

项目周边距离较近的二手房有上河雲璟一期辰宫双河湾与长庆湖滨花园，二手均价分别为8894元/㎡与11104元/㎡。

*二手房数据源自贝壳找房

整体而言，远洋未央华府小户型产品比较稀缺，周边生态、交通优势也非常突出。但是首开楼栋位置相对一般，而且小户型房源较少，可供选择的余地不大。

据悉，项目取证登记在即，感兴趣的网友也可以实地前往项目咨询了解，做好功课。