物业由谁来管理,物业监督管理部门

【引言】

最近几年，业主与物业的纠纷频频登上新闻，物业的各种操作不断刷新着我们的三观，不租车位不许开车进入小区；不交物业费不能使用电梯，甚至断水断电；业主上门理论，对业主大打出手，仿佛物业才是小区的主人。

面对如此嚣张的物业很多业主问出了心中的疑惑，物业到底是什么机构为什么能在小区里“作威作福”？又是谁把物业请来“管理”业主的？

【物业的本质】

首先，物业并不属于任何机构，物业本质上属于一家服务型企业，在我国一开始物业叫做“物业管理企业”，但在2007年10月1日起重新修改的《物业管理条例》当中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，其目的就是为了强调物业的服务意识，削落物业公司的管理职能，强化业主大会的自治管理。

其次，为什么物业能够在小区“作威作福”，主要原因有两点：1.物业和业主之间对于自身的定位不清楚；2.业主作为一个群体很难统一意见管理小区，而我国大部分小区又没有成立业委会。

1.物业和业主之间对于自身的定位不清楚

业主作为房产的所有人，自然是小区的主人，而物业作为被聘请来管理、服务小区的充其量算作是一个“管家”。但由于现在大部分业主对于小区管理的忽视，导致物业喧宾夺主当起了家，久而久之，现在恐怕就连大部分物业都忘自己本身是个服务者的事实了。

2.业主作为一个群体很难统一意见管理小区，而我国大部分小区又没有成立业委会。

在我国一个小区的业主少则几百人多则上万人，这么多人意见肯定会存在分歧，如果通过业主亲力亲为决策小区管理的每一件事，可能所有的业主每天也不用去工作了，就光在小区参加业主大会投票表决就可以了。

所以我们将大部分的权利赋予了业主委员会，可由于我国的实际情况，大部分小区并没有成立业主委员会，这就导致小区业主的意见很难达成统一，也就导致业主无法行使作为小区主人的权利。

【物业是谁请来的】

很多业主心中都存在一个疑问，都说物业是由业主开会决定聘请的，可自己的小区自己买了房子后就有物业，并没有经过投票选聘。

实际上，我国大多数小区的物业公司都是沿用的前期物业服务公司，什么是前期物业服务公司呢，简单点说就是小区在建成后、出售前，由开发商选定的服务于小区的物业公司，签的合同也是《前期物业服务合同》。

而前期物业服务企业应在业委会选聘新的物业服务企业，签订的《物业服务合同》生效后，将现有的工作移交给新的物业服务企业，但由于很多小区并没有业委会，有业委会的小区也很少重新选聘物业，所以我国大部分小区的物业公司都是沿用的开发商聘请的前期物业服务企业。

法律依据：《物业管理条例》第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

【结语】

所以，在这里也建议大家能偶尔抽出一部分时间来参与小区的管理工作，毕竟小区是全体业主的家，我们不能任凭它“野蛮生长”，最好能够优先选聘认真、负责的业委会成员，制定合理、有效的管理制度，并且积极参与小区管理事项的表决。

关注东友，每天了解一个法律知识，万一有用呢？

文丨东友律师