离场之前房价就是个纸面上的数字

来源 |米筐投资（mikuangtouzi）

作者 |米筐老A

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流动性冻结

楼市调控已近三年，可丝毫看不出要放松的迹象，直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后，众人直呼楼市要凉凉，过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

当下，楼市正面临着流动性冻结的困局：交易量锐减、贷款融资受限。

前段时间，各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示：下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销，新一轮裁员也相继开启。

这一切为什么呢？很简单啊，因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受：特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏，就怕你不为所动。

新房难卖，直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

楼市调控的关键手段——资金，在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集，才会有价格上涨，如没有呢？

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市；限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市；限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时，房价怎么会涨呢？

再具体到我们个人的亲身感受就是，新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高，二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

房产的流动性除了出售变现外，还有一种变现方式——融资，即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢？并不好。

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万，个别城市会放款到150万，也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万，去银行办抵押贷也只能最高贷150万，而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

当然也有破解方法，就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间，但总会有成本付出并由此筛选掉一批人，并且随着调控监管的加强，这种灰色操作模式将越来越不可靠。

种种迹象表明，政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍？你房产增值300万？你名下房产千万？……可换不到钱，这些财富也只能是纸上富贵呵。

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纸上的财富

房价的高低、资产的多少只是一个数字，这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉，要么直上云霄、要么坠落地狱。

举个例子：

一个小区有200套房子，若按照平均一套100平计算，则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元，则该小区房产的总价值就是2亿元。

突然一波楼市行情到来，某套房子以1.5万每平的价格成交，请问该小区总价值多少？3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交，房子还是那个房子、却平白无故的增值50%，人人看似都赚了一笔钱。

忽然一波楼市下行，某套房子又以1万元每平的价格成交，该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交，房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%（0.5万/1.5万），赚到的钱就此消失了。

请问：赚的钱来自哪里？消失的钱又跑哪去了呢？只是纸上财富数字的波动罢了。

我们经常看到各种财富排行榜上的富豪，几年后又跌落神坛，原因何在？就是因为以前股价高、而后股价跌了呗；一次股指大涨，人们会说市值增加多少个亿，一次股指大跌，人们又会说市值蒸发多少个亿，增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。

持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币，你说它们值多少多少钱……对不起，那只是纸上财富、只是一个估价，更确切的说只是一个财富幻觉，它们并不是实打实的现金货币。

因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别，也就有了套利的可能。

前些年每到采茶时节，总会拍出天价的茶叶，可真值这么多钱吗？当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的，根本不是真实的成交，但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。

另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。

啥叫市值管理？一定程度上就是把股价拉高呗，当然不是短炒和热钱，而是一些私募基金。私募基金先低价买入（股票配售/战略投资等），上市公司再信息配合，就这样股价一路走高、市值增加。

结果就是：因股价变高，大股东就可以质押股票进行更多的融资；因股价持续上涨，普通投资人会觉得公司业绩稳步上升、很具有投资价值……一旦时机合适（基金配售的股票限售期结束且利润合理），私募基金就出货套现离场，接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。

实际上，真正能兑现纸上财富的只能是一小部分人……兑现收益的价格，是边际成交的价格。

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赚钱的少数人

每一次大行情来临，只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人；每一次萧条期到来，也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交，就是边际成交，其价格也就是边际价格。

就像上文中小区房子成交价格的例子，1.5万成交的价格是边际价格，以这个价格卖出的人就是套现锁定收益，相应的以这个价格买入的人也就成了接盘侠、得高位站岗了。

同样的，1万元成交的价格也是边际价格，以这个价格买入的人就相当于抄底成功，对应的以这个价格卖出的人也就是含泪割肉离场。而其他绝大多数没有卖出的业主，也就随着这种成交价格的波动而不停的坐电梯——资产价值上上下下。

不管是收益兑现（对应面就是高位接盘）还是资产抄底（对应面就是割肉离场），只能是一小部分人，不可能全部人、甚至绝大部分人都能实现。

原因也简单：如果所有人都想买，那就没有人卖，在股市中就是涨停、在楼市中就是价格暴涨，此时是买不到资产的；如果所有人都想卖，那就没有人买，在股市中就是跌停、在楼市中就是价格下跌，此时是卖不出资产的。

只有一小部分先知先觉的人（或许仅仅是运气好）提前卖出或买入、且正好在行情反转的前夜，以此锁定收益或抄底资产……

绝大部分人都是打酱油的路人甲或路人乙，只是随着行情涨跌玩了一局资产泡沫的游戏，增添了一个分母数值、成为凑热闹的看客。

就像本轮楼市行情一样，在2017年高点入场的绝大多数都是亏钱的……或许从房价上看没有亏钱，但若算上资金成本那是铁定亏的，相应的在那个时点卖出的人几乎都是本轮行情（几乎也是历史上）赚钱最多的人。

大赚的人和暴亏的人都是极少数的一部分……赚钱的人赚的超额收益是亏钱的人亏的额外损失，这本质就是存量财富的转移，而其他绝大多数人赚的或亏的都是市场的平均收益或平均亏损。

还在为自己的房产增值而沾沾自喜？请记住：在套现离场之前，房价只是一个数字！

当“房住不炒”被反复提及，并作为房地产长效机制的一部分，房产投资的门槛和难度会越来越高……同样的，在以后的房产投资中，赚钱也必将只属于一小部分人。

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未来10年，房子是黄金价还是白菜价？孙宏斌一席话给我们启发

根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价只有2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，接近了万元大关的水准。可以说这些年来房价上涨还是非常迅速的，短短20年的时间，房价上涨了4倍左右。而在房价不断上涨的这些年里，很多人都通过买房，实现了家庭财富的增长。

因为在房价不断上涨的时候，买一套房子空置两年的时间再卖出去，就能赚取几十万上百万的纯利润。对于很多人来说，即使工作十年手中也积攒不下这么多积蓄。所以这就导致人们买房的情绪还是非常高涨，对于买房投资充满了期望。随着房价的不断上涨，越来越多的家庭投入到买房投资的队伍当中，使得房价一直居高不下。
然而随着房价越发高昂，我国也出台了调控政策。对于这几年来说，随着调控政策的不断收紧，使得我国的房价也是出现了平稳的趋势。即使如此，房价也已经非常高昂，使得人们想要买一套房子比较困难。根据数据显示，在2020年时，我国的平均房价收入比已经达到了9.2，可以说已经非常的高昂了。

要知道，按照平均房价收入比来说，就是家庭平均收入与平均房价的比值。而对于9.2的平均房价收入比来说，就是一个平均收入的家庭，需要9.2年不吃不喝才能全款买一套平均房价的房子。对此而言，每个家庭都会存在开销，不可能9.2年不吃不喝没有任何开销，而且对于现在来说，很多城市的房价都已经超过了平均房价，这就使得人们想要全款买房无疑是痴人说梦。
然而就算是首付购房，对于很多家庭来说，都是压力非常大的一件事情。单单是一个首付就掏空了家庭当中的积蓄，还要透支未来30年的收入，背负着巨额的房贷。对于很多人来说，担心的并不是首付的问题，而是房贷的问题，因为谁也无法保证自己每个月的收入都是这么稳定，万一失业的话，就断了收入来源，也没有钱能够还房贷了。到时候，只能面临断供弃房的局面，自己辛辛苦苦买的房子被银行拿去拍卖。

因此，对于人们来说，都想要了解一下未来的楼市行情，想要知道房价走势如何，这样的话，自己心中也有了着落。不然的话，在不买房的情况下担心房价上涨，已经买房了又担心房价会下跌。使得自己一直处于非常担忧的状态当中，导致自己的心情会受到很大的影响。对此而言，未来10年，房子是“黄金价”还是“白菜价”呢？孙宏斌的一席话给我们带来了启发。
孙宏斌在接受采访时表示：

从这句话当中，我们就可以看出，孙宏斌对未来的楼市还是很有信心的，只不过他看好的只有那些中高端住宅。根据数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的占比31.0%，拥有三套及以上的占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说，对于现在而言，大多数城镇居民都拥有了属于自己的房子。

对于这些城镇居民来说，已经不缺房子居住，只不过对于很多人来说，之前为了能够满足自己的居住需求，使得自己买房时并没有考虑太多，根本没有考虑居住体验的问题，使得自己购买的房子，居住体验感比较差。对于这些家庭来说，还是有着购房需求的，之前买房是为了居住需求，而之后再买房，就是为了居住体验的需求。因此，对于这些购房者来说，经济水平提高后，都会选择那些居住体验比较好的中高端住宅。
其实对于现在来说，我国的楼市已经出现了两极分化的局面。在调控政策不断收紧的情况下，房价也是越发平稳。而对于那些小城市来说，原本房价就有些虚高，再加上人口不断流出，炒房客逐渐离场，使得这些城市的房价也是出现了下跌趋势。而对于那些大城市来说，人口一直在不断地流入，使得房价还会继续上涨。

而对于住宅来说，也面临着两极分化的局面。因为在房价逐渐平稳的情况下，居住体验比较好的房子，无疑是更受欢迎的。而且现在我国城镇居民人均住宅面积已经达到了40平方米，可以说已经达到了发达国家的水准。对此而言，我国的住宅可以说已经足够居住了，而且住宅还出现了过剩的现象。
在这样的情况下，那些居住体验比较差的住宅，无疑会受到人们的嫌弃。对于现在的购房者来说，在买房时首先就要考虑居住体验的问题，如果居住体验不好的话，这套房子就没人愿意选择。而且对于现在大多数城镇居民都有房的情况来说，以后肯定会选择比自己现在的房子居住体验更好的房子。因此，对于中高端住宅来说，以后将成为人们购房的首选目标。由此我们可以看出，对于以后来说，居住体验比较差的房子将会是“白菜价”，而那些居住体验比较好的中高端住宅将会是“黄金价”。

对此，你有何看法呢？

如何看待房价降了,老业主房闹现象?

房闹的现象，注定是一个会载入房地产史册的词汇，买的房子只能涨不能跌，只要跌了就去闹事让开发商退房或者赔钱。

我以前曾经认为，房闹是违法的，严重有违契约精神，而且如果容忍这种现象的存在，会严重助长投机之风。只要买得起房子就要买，因为只要房价跌了，不仅政府会出手，房地产商也会赔钱，所以买房会成为万无一失的投机工具。

很多人的诉求是：补差价或者退房，但处于交房状态的房子，开发商实际上已经离场，白纸黑字的合同里也很难找到“不能降价”的条款。在楼市调控的横盘期内，发生这样的事情不少，多数业主只能愿赌服输。

对于武汉业主的集体控诉，东湖区官方回应称，该行为并未违反《商品房销售管理办法》相关规定。中海公司也委托律所发表声明称，房源价格短期波动完全属于正常情况。公司始终对市场保持敬畏之心，会根据市场需求依法开展房源的推广和销售工作。

年底了，开发商要活下去，也只能用上业内普遍的打法：降价。但也只能静悄悄地降，要不就容易惹祸上身，引得老业主“维权”，一些所谓的工抵房也是同样的道理，通过变相降价，既达到清盘目的，又安抚了前期购房者。

银十已经过去，据中原研究发展部数据，今年10月新房成交同比下跌近4成。房价涨了会焦虑，房价降了怕站岗，房价是逐渐抑制住了，但买家的观望情绪还是很浓。