打新警示│尖岗山刚需化会站岗吗

尖岗山的价格体系彻底“乱”了！

网友爆料，近期万科未来之光即将入市，首推726套，主力户型73-98平3-4房，单价7.38万/平起，73平户型539万起（约400套），98平户型约160套。

如果加上近两三年入市的越秀和樾府、尖岗山壹号以及万科都会四季，意味着尖岗山豪宅的定位，正慢慢刚需化。

项目地块是万科今年4月拿下的，普通商品房毛坯限价87494元/㎡，短短5个月就已经张罗着入市，不得不说万科是真的够速度。

作为豪宅区域的项目，论区位是真心可以。

项目距离宝安大热版块宝中直线距离只有6公里，距离前海7公里，通勤自驾到福田中心35分钟以内，比光明到福田通勤感要好不少。

另一方面靠近铁岗水库，有尖岗山公园，宝安公园，企龙山公园三大公园环绕，依山看水，周边也没有杂乱无章的农民房和工厂，自然生态环境非常不错。

论教育配套，也还不错。

学区在南科大附中宝安学校学区范围内（以教育局公布为准），项目还配建公共幼儿园，有名校光环，上学也便利。

论户型品质，竞品中也能打。

户型实用，明厨明卫，阳台采光面大，动静分区科学。特别是73平户型能做到紧凑的三房，98平户型能做到紧凑的4房，实用到极致。

这样的户型使用率，放在宝安新房中，几乎是少有。

万科自己去年入市的都会四季虽然也有70平三房的户型，但94平和96平的户型也是中规中矩的三房。

论居住舒适度，项目容积率较低，小高层的格局没有高楼压迫感。

论价格段位，刚需有望上车。

项目最近释放出来的消息，73平总价大约在539-600万；80平A户型总价大约579-650万；80平B户型总价大约619-700万。

五百多万就能上车豪宅区的精装小三房，相当于用光明总价买尖岗山，有基础的教育配套，景观环境好，距离市区也更近。

用光明的总价，买尖岗山固然有诱惑力，但尖岗山也不可避免地带着“豪宅区”的问题。

先看与项目相关的bug。

尖岗山虽然产业规划不错，但由于一开始规划是希望再创造一个高端豪宅片区，加上附近水库的限制，成为地铁的盲区。

距离最近的地铁站直线距离达到1.2公里，这对依赖地铁通勤的刚需而言，多少有点美中不足。

而且区域内，因为前期落成大量的联排和独栋别墅，也限制了区域内的商业发展。

区域内几乎没有大型的商业配套，满足生活购物需求，要么依赖这几年新生高层的底商，要么就是去区域外的商业Mall。

整体上看，片区在升级完善，距离成熟还需要很长一段时间。

但最主要的还价格的问题。

作为刚需盘，价格是影响购房群体出手的最大因素，因为刚需看价钱，看得比其他都重。

如果网友爆料的价格准确，小户型7字头也还算友好，但项目整体毛坯限价达到8.74万/平，加上装修费，单价直冲9万 /平。

小户型价格低了，大户型的就更不会太便宜。

这个价格已经可以选择前海、西丽的改善盘，或者配套更成熟更完善的新安片区和龙华红山片区。

比如新安步行距离12号线上川站（在建）约650米的玖玖颂阁，折后单价8.4-8.7万/平，88平户型总750万左右，商业氛围更成熟，公园、学校、医院距离更近，还有半赠送的大阳台。

比如距离红山地铁站约950米的中海闻华里，地铁、学校、大型商业也更好，城市界面也干净舒服。

这两个项目虽然不是十全十美，但600万～700万左右的价格段位，和刚需的需求匹配度更高。

另外距离项目直线约1.3公里凤鸣水岸，未来也是同类品质的竞品，户型建面75-95-120平3-4房。

其中75平户型也能做到3房，毛坯限价8.32万/平，总价和万科未来之光差不多。

所以按照毛坯限价8.74万/平来看，万科未来之光的性价比似乎就没有想象的高了。

那么尖岗山还值得打吗？

如果是在两年前，鲨鱼是不建议的。

因为在豪宅区选择一个刚需小区，会存在很大的错配，未来二手房转让不够友好。

传统的豪宅区景观环境生态是主打价值，像深圳湾、香蜜湖、华侨城这些地方，环境干净，山水公园能大大提升富豪们追求的隐私性。

但对刚需来说，山水资源和自然生态却是最不重要的，最不值钱的。花更高的价钱为景观的溢价买单，不如一个好学校，一个地铁口来得实在。

这就意味着，缺少刚需三件套的豪宅区，和刚需的住家需求是不匹配的，进入二手房市场流通后，也就不会成为刚需选择的主流产品。

而对有钱人来说，豪宅除了追求景观价值，在户型大小方面“大”才是主流，紧凑逼仄的户型根本就不在选择的范围。

所以豪宅片区逼仄紧凑的小户型，有钱人也很难看得上。

但现在鲨鱼会保留建议。

一方面尖岗山虽然具备很好的环境生态和景观，但一直在豪宅和伪豪宅之间反复横跳。好好的豪宅卖出“白菜价”，市场一直都保留质疑的态度。

另一方面，尖岗山正在逐渐“刚需化”。

虽然片区规划的思路是希望借助山水公园的好景观来打造新的豪宅区，但近几年靠曦城撑起的豪宅圈层被打破。

当初曦城分六期开发，在还没有其他产品出现之前都是纯别墅区。

曦城三千套左右的别墅体量加上新世界名镌别墅群，组成深圳最大的纯别墅区。

可惜当中海九号公馆进入片区后，尖岗山豪宅圈开始缩小。中海九号公馆虽然坚持走豪宅定位，做了联排别墅，但也做了8栋高层。

泰禾进入尖岗山片区后，虽然希望打造深圳最牛的院子，把尖岗山的逼格再提升一个等级，但可惜留下的烂摊子也够尖岗山喝一壶。

因为泰禾不仅创造深圳当年的地王价格，顺便也把尖岗山的楼面单价推到了79907元/㎡，也间接导致后续进入尖岗山的开发商不得不高价拿地。

当越秀进入尖岗山的时候，尖岗山片区“刚需化”就更明显了。

越秀和樾府设计的户型，连洋房户型都没有超过110平，一期高层户型也集中在110-140㎡。但价格也更贵了，洋房均价也达到了10.6万/平，一期高层的均价也去到了8.6万/平。

而同样时间段入市的尖岗山壹号，则是把尖岗山推向了“硬刚需”层面，入市的面积段做出了79平3房的户型，把总价门槛拉低到精装三房总价679w起。

到了万科都会四季，则直接就把户型做成了刚需品，推出了更小的刚需户型，上车总价变得更低。

去年万科都会四季入市，推出70-115㎡3-4房精装户型，均价约8.82万/㎡，总价区间在524-1113万/套。

如今万科未来之光，同样主打73-80平低单价小户型，接下来凤鸣水岸也会推出面积75-120平3-4房产品。

这些产品都代表了尖岗山豪宅圈在慢慢收窄，一个刚需型的阵地也在慢慢诞生。

不过提醒一下，尖岗山的价格体系在重构。

从尖岗山的拍地历史来看，尖岗山扎扎实实站在了8万～9万/平的台阶上。

因为这个价格，既能买南山的前海和西丽，也能买南山的赤湾，加点钱甚至还能买大热的太子湾。

作者 | 醉酒大鲨鱼