20年三次房价脉冲世界工厂东莞的楼市回归|楼市地理

在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。

数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。

然而，若将这一数值放至历史同期水平去对比，这样的成交依然“少得可怜”，并没有复刻过去几轮周期中“政策松绑房价跳涨”的走势。

同时，大量二手房放盘，漫长的去化周期，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。

万亿GDP的城市基本面

早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。

东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤，多平原地貌。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达，改革开放后的1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有"东莞塞车，全球缺货"的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。

经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。

数据显示，2002年，东莞市GDP首次突破1000亿元大关，达1186.94亿元，来到2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年，东莞的GDP总量增长了近10倍。

随着经济腾飞，东莞也吸引着来自全国的劳动力，常住人口随之增长。数据显示，2000年，东莞市常住人口为644.84万人，2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。

人口的增长必然伴随着居住需求的增长，在此背景下，东莞的房产行业也发展迅速。

20年三次价涨高峰

在2002年之前，东莞楼市主要由本地四大开发商——中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据，2003年开始，随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞，“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入新的发展阶段。

从成交量来看，因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平米。2007年，东莞的新房住宅均价为5522元/平左右。

随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷，2008年，东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩，为357万平，同比下降42%。此后几年，东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。

2010年，受供不应求以及高端住宅成交突出影响，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅供应462万平，签约面积442万平，均价7429元/平，同比增长21.4%。

2015年，隔壁的深圳房价暴涨，莞深房价价差创历史最大，东莞房价只有深圳的1/3，巨大的价值洼地，以及众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平。

2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平以上，与此同时，东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示，2015年之前，东莞房价上涨缓慢，上涨幅度基本在10%以内，2016年，东莞房价从2015年的9797元/平涨至13761元/平，涨幅达40%，创历史最高。

不过，随之而来的即是楼市政策的收紧。2016年10月，全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，2017——2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。

直到2020年疫情爆发后的4月，在宽松货币的刺激下，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平，创四年内新高。东莞新房住宅供不应求，价格也大幅上涨至24227元/平，涨幅达20%。

2021年，在“房主不炒”总基调的指导下，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万方。

投资逻辑之变

东莞楼市发展20多年，每年的成交量涨跌不一，唯一不变的即房价的上涨，经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。

2015年，东莞还不限购，张帆（化名）和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅，总价80多万。张帆对第一财经表示，“当时买那个楼盘，是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔300米，当时想的是深穗城际的概念。”尽管沙田房价的涨幅不如东莞的松山湖、虎门、长安、厚街等区域，但是，2019年，当张帆想要在深圳买房，而卖掉东莞这套房子的时候，其总价也涨了50万左右，最后以130多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在2018年为了置换到深圳，以130多万元出手了上述房产。

比较魔幻的是，张帆买房的时候是为了投资，他表示，从买房、收房到卖房，自己一次也没进去看过这套房，也没有对这套房进行装修。

此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。

在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。

近日，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

去化周期涨至41个月

上述东莞业业主的担心不无道理，因为从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。

进入2022年，东莞楼市延续了2021年的低迷态势。合富研究院统计的数据显示，2022年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至2022年3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。另外，一季度，东莞二手房网签1957套，同比减少65%。

4月末，在全国不少城市松绑楼市政策的情况下，东莞也加入了楼市政策松绑行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税。同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日，东莞出台的楼市新政“莞七条”规定，对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

一系列的政策组合拳，无疑降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性，此前要三年才能卖的房产，持有两年后即可挂牌售卖。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，楼市松绑政策会带来市场热度的上升，同步也会带动成交量提升。

楼市松绑后的5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平，约1460套，签约面积同比2021年增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞以二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。

销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。

根据诸葛找房提供的数据，第一财经以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约26个月，截止2021年5月，约33个月，2022年5月，东莞的二手房去化周期已经延长至41个月。

市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。

东莞楼市调控再升级，对当地的房地产市场有何影响？

这将会进一步限制东莞的房价暴涨的情况。

东莞的房价本来不高，但因为深圳的房价被炒作起来了，很多人开始推广所谓的东莞、中山和惠州的概念，强行把这些城市和深圳联系到一起，这才导致东莞的房价进一步提高。在近10年间，东莞的房价上涨了10倍左右，这也严重影响了刚需购房者的买房行为。在东莞的楼市调控进一步升级的同时，我们可以看到东莞的房价也有所回落。

一、东莞的楼市防控力度再次升级。

从开年以来，东莞已经陆续出台了10条左右房地产措施，虽然这些措施都是为了稳住楼市，但并没有从根本上解决当前的房地产火爆行情的问题。也正因如此，东莞再一次放出楼市的调控措施。在此之后，东莞将会采取摇号加指导价的双重措施，通过这样的方式进一步限制炒房客的投机行为。

二、这些措施将会直接影响到深圳的房价。

虽然现在全国范围内的很多城市的房价都有所回落，但东莞的房价依然高居不下。在这些措施出台以后，我相信东莞的房价将会得到合理控制，这会有利于普通购房者。很多老百姓在东莞买不起房子，我觉得东莞的房子对于很多人来说确实太贵了。

三、我希望东莞能够控制住房价。

我身边有很多朋友在东莞居住，他们买房的时间比较早，算是赶上红利了。但对于那些还没有买房的小伙伴来说，我觉得东莞目前的房价确实不太友好，我也希望东莞能够进一步控制住房价，让那些普通的刚需购房者有房可住。我希望房子的价值能回归到居住价值，希望东莞能进一步打击这些炒房客。

最后，我相信这些措施会进一步影响到东莞的房地产市场，东莞的楼市也会越来越稳定。

东莞发布楼市新政，对未来楼市有什么影响？

东莞市的城乡建设局等部门联合发布了有关楼市的新政，这对未来楼市的房价以及走势具有非常有利的影响，例如可以稳定房价，有效的清理房子的库存，将城市中更多的二手房卖出去的。

所有房子的产权必须在两年以上才可以实现第2次转让或转卖，避免楼市价格走低。有的购房者在买到房子之后的几个月之内就转手把房子卖了出去来赚取一个差价，为了制止此行为对楼市所造成的负面影响，东莞发布的楼市新政规定中显示所有房子的产权在购买以后拿到房产证之日起，两年以上才可以将房子转让，两年之内的产权只能将房子出租或用来其他需求。这样做的好处是避免楼市大量的房子进行转让，造成市场上的二手房增多，新房子卖不出去，库存增多会对房子的价格产生影响。

要对购房者实现更好的金融需求，实现一手房子的销售量增高。一栋房子的首付价格在30万到50万左右，多的可以高达50万以上，为了能够让更多的人买得起房子东莞市的相关部门对一些限购政策和贷款的金额有了调整和优化，一些商业银行一定要实现差别化的个人信用贷款，确保个人的贷款与首付的比例成正比。还鼓励一些银行对购房者的首付贷款审批更多的金额，保证购房者在买房子时没有太多的经济压力。

新政策可以保证楼市的价格稳定下来甚至向上的趋势。全国各地的楼市价格都不稳定，很多地方都出台了各种各样的优惠政策来刺激人们买房子。东莞市限制了人们购买两套以上房子的政策，把更多新房子卖给那些还没有房产证的人们。一来可以稳定房子的价格，避免一些人买房子之后再转手卖高价。后来可以在稳定的基础之上提升房子的价格，让房子的价格回到原本正常的轨道。