不考虑买房的原因,未来5年买房的十大问题

#11月财经新势力#大家好，我是大海青岛，一个房产领域多年从业者，所以一直比较关心关注房地产市场的发展，对房地产发展前景也有着自己独特的见解，所以一直把自己的观点分享给大家。在过去的10多年里劝人买房是最大的行善积德，很多人因为买房而改变了命运，但是未来几年最好不要劝人买房，不是说房子不能买了，是因为我感觉未来几年不适合买房，理由有一下几点。

第一，从大的趋势来说，国家对房地产的定位是房住不炒，租购并举，把房子的金融属性剥离出去，让房子回归居住的属性，既然国家已经给房子定性了，所以房价不可能再出现2016年2017年那样的大涨行情了。房价不能大涨了，而且这两年房地产行情也不好，如果不是特别着急住完全可以等两年再买，等疫情过去，等房地产回暖。

虽然国家对房地产定性了，但目的是要保证每个人都能住上房子，但是并不是保证每个人都能买上房子！因为房子毕竟是一个商品，是商品它就有成本，所以国家从来没有出台让房子降价的政策，只有调控稳房价的政策，所以也不要以为房价就会大跌。

第二，疫情的影响，自从疫情爆发以来，到现在已经3年了，虽然我们采取了科学的防疫政策，已经极大限度的降低疫情对经济和生活的影响，但是疫情还没有消失，疫情对我们国家经济，行业发展和我们个人的收入都造成了影响。导致有的人收入减少，甚至有的人因此失业，当发生疫情需要居家隔离的时候你会发现，只有你个人和家庭的脚步停了下来，房贷，车贷，水电物业费等等都还在运行，所以只要疫情没有结束，普通人买房就会比较谨慎。

疫情让大家发现存钱很重要，现金流很重要，所以这也是导致很多人买房计划搁置的原因，疫情期间的真理就是现金为王，既然房地产市场也不好不用担心房价上涨，而且还有疫情的影响，如果不是特别着急住的情况下不如等房地产市场回暖，等疫情过去了再买房，那时候的确定性比较大。

第三点，就是期房有风险，这一点其实一直都有，只是这两年比较严重，如果买房必须重视这一点，因为中奖率太高了。最近两年各种原因吧导致资金链出问题的开发商比较多，停工，延期，烂尾，是真的挺头疼。假如你买了房子，你感觉房子挺好的，于是把房子推荐给亲戚朋友，结果有一天楼盘出问题了，你说和亲戚朋友再见面尴尬不尴尬，甚至朋友都没得处了，所以把烂尾楼处理好了也能恢复市场信心。

很多人认为应该取消公摊面积，取消期房销售，我感觉公摊面积某一天的时候可能会取消，但时间还不好说。期房销售肯定不会取消，问题的出现不是因为期房销售，期房销售也没什么问题，有人之所以呼吁取消期房销售，只是因为这两年停工烂尾导致的，只要政府做好保交付工作，另外再加强监管，也没必要取消期房销售。

第四点，要说的是经济形势和经济环境，今年美联储一直在持续的加息，全球几乎所有央行都被迫跟随加息，以此防止资本外流和货币贬值。但我们依然选择了持续的降息，刺激经济，毫无疑问，目前这个阶段我们已经是全球货币最宽松的国家之一。

理论上来说，宽松的货币政策会有效刺激股市、楼市、信贷消费等，进而强有力地刺激经济。但似乎这一轮的宽松，并没有带来希望中的效果，而人民币贬值、输入性通胀、资本外流等副作用却已显现，这也是目前大环境下带来的经济压力。经济环境压力还是比较大的，所以在这种环境下，本身楼市也不好，还不如持币观望，现金为王，在不是特别着急住房的情况下还不如等待三两年，等一个好的购房机会。

第五点，了解我国房地产发展历史你就会发现房价并不是一直上涨的，比如2011年到2015年，这5年的时间全国大多数房价基本都是比较平稳，房价涨幅不明显，即使北上广深这样的超一线城市也没有特别大的涨幅。只是因为2016年以来的暴涨所以大家都以为房价是一直上涨的，你回忆一下就会发现，其实2016年以前讨论房价大涨的人其实没有多少。

要知道房价上涨是需要条件的，2009年和2016年房价上涨都是有原因的，2009年是因为2008年美国次贷危机导致了全球金融危机危机，在这种情况下国家提出来4万亿的经济刺激利好，所以才有了房地产行情。而2016年房价之所以大涨，是因为2015年发生的两件大事，一个是是外汇危机，受到汇改影响，人民币也开启了一段不小的贬值之路，再加上股市不断地暴跌，为了防止资本外流需要房价上涨，中国有两大蓄水池，一个股市一个房地产，股市当年暴跌难堪大任，所以只能是房子涨价，外资有利可图也就不会流出了。

另一个是棚改货币化新政，从新政以后拆迁户拿到的就不一定是回迁房，还可能是拆迁费，所以整个房地产市场凭空的多了一大批手里拿着真金白银的购房者，改变了房地产市场的供求关系，所以房价会涨，而且都和政府大的利好政策刺激有关。目前国家对房地产定性了，房住不炒，而且是租购并举，虽然目前在救市，但和08年，和15年那时候还不一样，而目前的楼市环境也完全不一样，在这种情况下如果不是特别着急住房的情况下，完全可以观望观望，选择一个好的购房机会。

第六，就是羊群效应和房价预期被打破了。羊群效应就是你不买，我也不买，大家都不买，目前的房地产市场就是这样，不缺钱，不缺需求，但是缺信心，结果就是大家都观望。

房价预期也改变了，前几年房价的大涨，导致很多人都觉得房价会继续上涨，大家的认知也是房价只涨不跌，所以房子应该早买，要不就会越来越贵。而现在不一样了，现在楼市不景气，网上绝大多数人都是看空房地产的，很多人都好看目前房价处于高位，甚至很多人都认为房价以后就要走下坡路了，这也是目前市场环境等原因导致。

第七，楼市利好政策，从去年到现在一直出台一些实际的或国家层面的利于房地产的政策，既然一直在出台，那就说明以前所有的政策都没有达到预期，说明白点就是还没把楼市救活，所以后面还会不会有好的政策呢？所以要不要再看一看，等一等，观望一下。万一开发商为了冲业绩降价了呢！万一开发商送车位，送物业费，送家电了呢！

如果从市场规律来说，目前房地产是政策底部，但是政策底不一定就是底，市场底才是底，通过最近的金九银十楼市成交数据来说还是比较低迷，市场还没有见底，市场见底再买房或许比较合适。

虽然我说了这么多，让大多数人可以观望观望再买房，但还有两点要给大家强调一下。

第一点，我不看空房地产的，简单的说我不认为房价会大跌，原因更多，比如城市化进程还有发展空间，我们国家经济还会继续发展，通货膨胀，国家经济发展社会稳定不允许出现房价大跌等，所以以后得房价趋势一定是稳中有升的。

但房产一定是分化的，好位置的涨，大部分房子稳，少数房子降。而且以后新楼盘主要会以高端社区为主，有钱人改善面积改善环境肯定买高端社区，而且高端楼盘肯定比普通楼盘更容易销售，普通小区可能不再是主流。

第二点，虽然我列举了那么多观望的理由，但又一部分人是不需要观望的，这一部分人一个是有钱人改善，另一个就是没钱的刚需，随时都可以买，不一定观望。虽然目前楼市不好，但还是有些楼盘卖的挺好，这种楼盘市区的多，郊区少，所以买市区的只要有合适的房子随时可以出手，市区因为需求多，受市场环境影响比较小。而刚性需求比较着急住，比较着急结婚的婚房，随时可以出手，不一定要观望。

不买房的理由一箩筐，而买房就这11个理由！

　　一个著名经纪公司做的调查非常有意思：凡是上一代租房子的，下一代还在租房子，而上一代买房子的，下一代也买了房子。这个结果告诉了大家为什么要买房子。

　　01投资房产有理

投资是为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。比如说教育，这是人生最大的投资，没有人因此而批评教育。投资没错，还在于它只是资产的转化，原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子。

　　普通城市的房子，本来就是用来住的。

　　但是特殊城市（少数大城市）的房子就是资产。全世界都一样。

　　现在大力提倡租售并举。请问，那么多人要去租房，如果没人投资余量房产，拿什么出租？

　　02租房子和买房子就是不一样

不管租多少年房子，也留不下资产，获得不了资产增值。租房只是解决短期无力购房或者短期不需要购房期间的过渡之计。

　　从这个意义上说，你租房子的钱白花了。

　　而买房的回报呢？你用20%到30%的首付，把租金变成了按揭，相当于用未来的收入流进行当下消费，把30年后的一块钱放在今天当一块钱花。你说值不值？

　　03有房养老更靠谱

不会留下资产，也就无法形成无能力获取劳动收入和大灾、大病时的额外保障，也就是以房养老。

　　在中国，买房子原因很多，资产升值和租赁市场不健全之外，还有全世界通行的养老保障需求。

　　在美国，60岁以上老者拥有私人住房的比例小于60岁以下的人。因为很多人60岁以后不需要把房子留给子女继承，而是做抵押，变成养老费用。

　　上了岁数，很多人就会明白：有房养老和有儿养老相比，哪个更靠谱。

　　04租房的日子过得够长了

中国人不是没有租过房。30年前，中国是世界上租房率最高的国家！

　　房改之前，全中国人民都是租客，最大业主是国家。那是世界最大规模的分配式租赁。

　　房改以后，90%公房产权都给了居民，租房比例才一下子降到10% 以下。当时，比较极端的乌鲁木齐的租房率几乎是零。

　　所以，中国城市租房率偏低，其实是房改这一大善政的结果，是好事，应予点赞，而非苛责。

　　05不能为租房而租房

一个城市要多少租赁住房，应依实际情况而定，不能当成政治任务完成。

　　这个实际情况就是城市户籍人口、常住人口和流动人口的比例。

　　一般来说，城市越大，流动人口比例也越大，自有住房比例越低，对租赁住房的需求也越大。

　　纽约、东京租赁住房占50%以上，旧金山在30%以上，小城市一般有15%到20%的比例。中国目前所有城市加起来不到25%，租赁住房在23%左右。

　　平均租期国际上是24个月到36个月，属于长租户，中国大城市基本上8到12个月，中等城市12个月到18个月。

　　在住房紧张，房价较高的大城市里，租房应该有大的发展空间，但在其它城市，切忌拔苗助长。

　　06房价涨了，其实等于没涨

为什么房价总会涨？最主要原因是货币贬值和物价的普遍上升。全国平均房价1992年996.4元，2017年6月7288.24元，涨了7倍。

　　但同一期间，货币贬值了120倍。1992年，大学生月工资大概80块钱，现在最少3200块钱，很多人可以拿到10000元，增长了20倍到40倍。

　　怎样接地气地表达货币贬值？看看这两张表。

　　房价增长速度比货币贬值相差20倍。涨了20倍等于没涨，或者说，还可以再涨20倍。

　　货币贬值和房子涨价是一件事的两个说法。但前者比后者厉害多了。

　　07平均数把你骗了

今年8月份北京卖了三个楼盘，原本准备卖12万到15万，与周边二手房价相符，但最终按限价规定9万多一平米销售。结果是，谁买到手就赚2万多。从这个意义上说，限价是在给你一个好机会赚钱。

　　为什么调控时，要将高档房的价格往下拉？因为我们用的是平均数。用平均数，就一定要把高房价压下来，低房价提上去。

　　用平均数，一定是帮助富人买房子和赚钱，对低收入者没有好处。

　　如果中国的平均房价改为中位数，这个现象就不会出现了。中位数是通过排序得到的，它不像平均数那样，受最大、最小两个极端数值的影响。

　　房子也一样，只要管住中位数以下的房子的供应，就尽到了政府的责任。联合国人权公约中要求政府为低收入者提供的是“适足居住权”，而非财产权。

　　08中国大部分城市的房价低于地价

一线城市和非一线城市的差别在哪？前者地价太贵了：23463元。

　　非一线城市，不含工业用地的地价是6644元，房价是多少呢？中部5900元，西部5800元，东北6300元，绝大多数房价低于地价。

　　全国平均房价7922元，减去6644元，还剩不到1300块钱。有能用1300块钱盖出房子的开发商吗？如果能，说明是用早先低价拿到的土地。用现在拿的地试试看？

　　根据2016年12月份的数据，只有东部和东部沿海地区，整体房价平均高于现有地价。

　　到目前为止，全国平均房价超过10000元的的城市是19个，20000元的9个，地级市平均房价只有4000元。中国的房价很高吗？

　　今年我们看到三四线房价猛涨，就是因为原来太低了。

　　09大城市供地少导致房子供不应求

日本东京有3850万人，按规划北京至少4500万，现在的指标却是2100万，差一半。

　　很多年前，北京就提出2020年人口控制在1800万人。后果是什么？就是国土资源部按照这个数字配土地指标。

　　但2008年北京人口已到1900万，经济指标达成10000亿，提前12年超额完成任务。但土地指标却没有因此增加，结果又是什么？供求失衡，房价上涨。逻辑非常简单。

　　现在北京又定了个2200万人口的新目标，居住用地仍然按这个指标来配给。再不买房子，还有地吗？

　　相反，在人口减少和集中度差的地区，往往给的土地指标很多，以示支持。但没有办法解决公共资源均等化，公共资源的配给既不合算，也难以成长和改善。

　　10土地财政使你的房子更值钱！

　　除了货币贬值，房价上涨的另一个主要原因是城市环境越来越好，交通、绿化、环境、公共资源总是在不断完善，这些基础设施投资的钱主要来源于土地财政。

　　说土地财政不好，是政治正确。但现实地说，不靠土地财政，你得给出另一个来钱的路子。这几年能有吗？希望有。

　　有人说，可以把土地财政换成税收。那么所有老百姓都得掏钱，而不是像现在这样，土地财政只是（部分人）买房人掏钱。哪个更公平？

　　11为什么越早买越好？

　　因为存在着价格的延伸，房价永不眠。

　　中国的开发模式都是围绕中心向外、从近到远的发展，最优秀的地段最先开发。随着城市中心向外发展，买的越晚，买到的越是城市外延地段上的房子，越买越远了。

　　结语：一件东西的价值有时并不取决于人们的收益，却取决于人们的付出——取决于你为它付出了多大的代价。

（以上回答发布于2018-01-08，当前相关购房政策请以实际为准）

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你为什么不买房？ 哪条最切合你的心声

并不是所有人都想买房，有一些人不买房是因为经济问题，因为自己无力承担巨额的房款，而另外一些人不想买房的原因则不是因为经济问题，是本身就没有想买房的意愿，这让很多人都非常不理解。今天就来跟大家分享一下不买房的那些原因，大家快来对号入座，看看自己是哪一类。

总的来说，不买房的原因大致可分为以下四种：

1、 虽然想买但是没有钱

总的来说，这是最常见最普遍的理由，大多数中国人深受传统文化的影响，对于家对于房子有着很深的执念。前几年楼市热的时候，很多购房者对于买房都是敬而远之的，并不是不想买，而是心有余而力不足。

今年去库存成为各省市的重点任务，政府也出台了相关政策来鼓励更多的民众买房。首付款比例的降低可以使很多之前因存款不足无力购房的民众离自己的购房梦更进一步。

2、 没钱且本就不想买

跟上边那些人相反的是，有一部分人同样没有钱却对买房抱着无所谓的态度，他们认为房价太高，把钱投在房子上是十分不值得的。还有一部分年轻人思想观念更为开放，他们认为把有限的金钱上放在无限的享乐上才是有意义上的，“破罐子破摔“。

3、 有钱也不想买房

一部分人有足够的资金来买房，但是却坚持不买房。一方面是由于思想观念，对于拥有自己的房子并没有执念；还有一部分民众是出于投资的原因，认为现在的房地产市场并不景气，与其进行房产投资不如选择别的投资方式更为合适，这些人群相对更加理智。

4、 可以凑够首付但不想降低生活品质

现阶段很多年轻人的思想观念与我们的父辈有很大的差距，对于生活品质的追求近乎执念，他们可以担负起首付，但日后的按揭贷款却会给他们带来很大的压力，所以他们宁愿选择享受生活也不愿意成为房奴。

以上就是跟大家分享的购房知识，大家快来对号入座，分析一下自己不买房的原因吧。

（以上回答发布于2016-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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