北京租房市场分化商圈回落学区持续攀升短租公寓成潮流

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梁学城/发自北京

据教育部统计，今年高校毕业生规模首次破千万，预计达1076万人，同比增加167万人。其中，北京地区高校毕业生约26.8万人，同比增加1.6万人。毕业生规模和增量均创历史新高，让北京今年毕业季租赁市场需求大增。

但记者调研、采访时发现，在疫情影响毕业生租金敏感度、业主和中介机构预期下调等因素下，与往年毕业旺季相比，今年北京租赁市场暖意略显不足。

在经过了连续两个月的量价齐涨后，7、8月份北京房屋租赁市场出现降温趋势，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。例如，朝阳望京、双井、大望路、昌平回龙观、海淀双榆树等在内的通勤热门租住区域，7、8月成交量均未出现明显上涨，租金与去年相比均略有下调。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年8月第四周北京市住房租赁价格为93.2元/平方米/月，同比下降1.34%。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，疫情反复导致当前就业环境尚不稳定，租赁需求的稳定性也难免减弱，同时进入8月份，在毕业季效应逐渐减退的影响下，北京租赁市场需求端有所收窄，租金止升转降，且同比仍维持下降态势。

不过，北京租金水平并非出现整体回落。随着开学季到来，东西城、海淀上地、朝阳东坝等学区属性较强的区域，房租环同比出现程度不一的涨势。

望京等“大厂”量价齐跌

6月底，张晓（化名）从学校离开，来北京开始找工作。此时，她在微博上浏览到朝阳区望京某小区的二房东发布房源信息：xxx小区，10楼，近地铁、超市，大次卧3250元/月……

因价格超出预期，张晓选择暂住在舅舅家。7月20日，就在自己确定了工作地点打算租房时，张晓发现，上述房源已降价至2800元/月。具体咨询租房中介时，其称，“如果确定要租，一些房型还能便宜50~200元。”

“近几年，随着阿里巴巴、美团、bilibili等一线二线互联网大厂相继入驻，望京房价和租金几度跳涨，但今年这种涨势明显回落。”链家平台一名中介称，今年毕业季，望京商圈合租类房源租金普遍较去年平均租金水平下跌300~500元，部分整租房源租金也出现下滑，而成交周期比去年同期翻倍，大致在一个月左右。

据上述中介介绍，受疫情、大厂降薪和缩招等因素叠加影响，今年以来，该商圈续租率下降，转租和提前解租的情况增多，一些房东为了减少房源空置时间，开始主动降价。不过，即便房租降了，二季度以来，望京商圈带看量和成交量仍低于去年同期。

“我们现在的带看量，比之前少了30%左右。而且，8月中下旬基本上没什么人看房了。”李枫(化名)是一家小型长租公寓企业的员工，他告诉记者，他们公司在望京的房源一直不愁租，但今年的行情出现逆转，租房的人明显减少。公司一套紧邻阜通地铁的两居室正在出租，该房源去年的租金是6000元/月，现在挂牌价为5500元/月，但即使这样也没能租出去，已经空置了一个月。

李枫又向记者推荐了三套5000元/月左右的两居室房源，称“房东都是诚心出租，价格可以商量，下降几百元/月不成问题。”

除望京以外，在海淀知春路双榆树片区，一名我爱我家房地产中介对记者表示，受疫情等因素影响，今年房东预期有所下调。与去年毕业季相比，这一片区的房子租金普遍低了300~400元。有的甚至低至500元。

该名中介称，知春路是海淀区热门地段，在往年毕业季，该片区推出的房源一般在6月中旬就销售一空。但今年受疫情和防控政策影响，6月份以来，带看量远低于去年同期。“叠加字节跳动在今年年初从海淀搬至朝阳，片区内又新增了不少空置房源。

与此同时，记者了解到，除望京、海淀双榆树以外，顺义区、丰台区、房山区、通州区等热门租房地区的市场交易活跃度也不高，涨价现象不普遍，甚至部分地区有降价情况。

贝壳找房平台一名员工称，去年房源少，无论是装修、位置较好的房，还是老破小，热门租房区房源均处于供不应求状态。而今年，一些较差的房源已空置了几个月了。

以距离十四号线郭庄子站约365米的丰台某小区为例，房产中介以900元/月的价格甩租一间约10平方米的小隔间，该房源降价信息的发布长达三个月，目前仍无人问津。

学区房“上昂”态势不减

“北京东三环一带目前仍处于供不应求的状态。”一名在麦田房产劲松街道某门店的销售经理表示，疫情影响下，年轻租赁群体的心态正发生改变。往年毕业生租房，满一年换房概率很大，但今年选择续租的人群占比更多，这就导致既往该时期用于租赁的房源空不出来，而房东打算新入市的租赁房源在疫情及防控政策影响下，又来不及装修，租赁房源供给量锐减。另一方面，随着中小学开学季相继到来，有租赁刚需的群体始终维持高位。

记者了解到，今年租赁旺季，在素有北京教育高地之称的“东西海”（东城、 西城和海淀），受家长“买小租大”、适龄入学儿童被派位调剂等因素影响，7、8月份，热点学区的租金涨幅较往年有增无减。

包括西城德胜、新街口、月坛等在内的学区房地产中介均对记者表示，和去年“开学季”相比，今年7月初租赁市场房源量略有增多，但优质房源依旧紧张。7月中下旬，家长可选择的房源就相对较少，成交周期进一步缩短。进入8月后，供应继续减少，而此时距离小学生开学不远了，一些房东也完成了装修，8月份西城大户型整租价格较上月上涨200~600元。

“近几年，片区大户型和小户型房源的租金年均涨幅都在3%~5%。由于今年学区热度提升，预计全年租金涨幅将超过5%。”一名新街口片区我爱我家房地产中介称。

学区内的“老破小”在租赁市场中亦是抢手。一名德胜片区某链家门店房地产中介表示，截至今年8月，德胜一居室房源租金从去年5500元/月的平均水平，上涨至6000~6500元/月。

“东西海”三区中，东城面积最小，学区内家庭类租赁需求有限，且区域内房源的房龄较老，疫情这几年，东城租金涨幅相对平和。“但今年业主普遍反映，6~8月份，租金情况比前两年同期都要好，疫情对于交易双方预期的影响明显减弱。”东城区一名房地产中介介绍。

在朝阳区，北京中学东泽校区8月即将迎来初中新生，周边房租应声而涨。由于受到西坝河校区即将关闭并叠加初中学生上学需求的影响，周边东泽园，金泽家园，锦安家园的租金快速上涨，而尤以锦安家园的涨幅最为剧烈。

由于锦安家园是新入住小区，房屋格局、大小、配套都更优，距离学校还近，学生10分钟左右即可入校，已经有8000元/月的租金出现，并仍有上涨趋势。其租金价格已经丝毫不逊色于四环城区内的一些区域，甚至有变成强学区租金价格的潜力。

除去学区因素，由于疫情封控，居住在燕郊的北漂大量涌入通州，租房需求量迅速上涨。今年3月，李默（化名）在通州以5600元/月租金租下了一套90平方米两居室，由于房屋质量问题，近日他想再次换房，但上次帮他换房的链家经纪人却告诉他：“通州的房租从4月就开始涨价了，目前涨了大约500元。前两天一套100平方米房子，成交价为6200元/月，在这之前，房租不会高于6000元/月。”

短租公寓、长租酒店成“潮流”

值得注意的是，在北京部分地区租金降低、第三方租房中介市场交易量减少的情况下，一些诸如短租公寓、长住酒店受到不少年轻人的青睐。

最近，在抖音、小红书等平台上，悄然流行起上述租房“新模式”——酒店长住。赵棠（化名）在朝阳区团结湖住了近一年时间，合同即将到期。近日，由于跨区学习在酒店住了一周后，表示不想在租房住了。

她算了一笔账：之前合租的房子是一套三居室，独门独户，房租4500元/月，中介费4500元，水费 电费30元/月/人 约200/月/人（夏天），网费60元/月，服务费140元/月，合计5000元 /月；而自己住的酒店大床房特价房只要160元/天，不需要操心水电网，总计4800元/月。

赵棠称，“住酒店直接省去了租房的各种麻烦，且更干净”。

来北漂的毕业生则将目光聚焦在多人间短租公寓上。在自如平台中，有1586名租客将一套6人间短租公寓添加为“想住”。

据了解，自如短租公寓丰台区城市之光丽泽店六人间中，房租每人1599元/月，毕业生免押金，限量指定房源可以租6免1，房租价格里包括水电网费。此外，上述短租公寓起租为1个月，如果长租一年的话，每个月可以优惠100~200元。”其工作人员称。

据央视报道，2022年6月以来多家短租公寓订单量明显上升，同比平均增幅超过50%。

“其实，多人间短租公寓相当于青年旅社，价格便宜，符合刚毕业学生短期居住的要求。”北京链家研究院院长高原讲道。

目前，短租市场国内强者选手扎堆，在线短租挑战增多。一边是稳占头部地位的我爱我家相寓、贝壳租房、自如寓等实力资本系平台，一边是万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、旭辉领寓等房企系平台，一边是抖音、小红书等跨界侵入，在平台众多、市场越来越饱和的现实情况下，各平台的用户流量增长空间被分割得越来越小。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，一直以来，城市各短租平台品质参差不齐，规模小、门槛低、服务品控不稳定、优质房源发展乏力成为行业向善发展的痛点。因此，对分散式房源进行规模化管理无疑是高效运营的指向标，其中头部玩家对供给端更强的控制力和议价力，也将带来更大的规模经济效益。

此外，租赁市场乱象也是屡禁不止。各类公寓、企业以一定价格承租房源，再经过装修改造后转租给租客，从中赚取房租差价、服务费等；为了赚取更多利润，在收取房源后通过在房间打隔断等方式进行改造并出租的情况也不鲜见。

9月1日，《北京市住房租赁条例》将正式落地，赵然指出，条例出台后，大量违规房源需进行重新改造，对于一些租赁平台而言，既需要面临重新装修改造的费用，也会带来同样一间房屋租客减少等情况。

事实上，疫情阴霾笼罩，无论是资本系还是房企系，都在不断尝试通过蝶变来适应市场的变化，让自己常驻于短租的牌桌上。而就现在来看，短租监管趋严、竞争愈加剧烈，谁能在下半场的风口中占先，谁的赢面或许就更大。