2022年终特刊交付篇|保交楼成重中之重房企迎来交付力大考

每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

2022年，“保交楼、保民生、保稳定”（“三保”工作）不仅成为政策、监管的首要目标，更是房企的第一要务。可以肯定的是，2023年“三保”工作仍将是各方的核心关注点与信心恢复的首要驱动力。

中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。其中就包括要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

今年以来，各大房企也纷纷强调旗下项目交付完成情况以及交付力的提升。当下，交付力已经成为展示企业兑现能力和开发经营能力的重要窗口，在房地产下行周期，其重要性不断凸显，也更进一步夯实了房企的责任与当担。

“保交楼”成稳定信心“压舱石”

在“三保”工作中，“保交楼”既是首位也是核心，是“保民生”“保稳定”的重要前提和内容。

自2022年下半年以来，中央和地方纷纷加快推行“保交楼”相关政策工具，加快资金落地。8月，住建部、财政部及央行明确要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。

10月，央行明确推动“保交楼”专项借款加快落地使用。11月，央行和银保监会联合发布254号文，也明确要求积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持，同时要求资金“后进先出”，金融机构人员尽职免责等保障。同月，央行宣布在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。

11月22日，李克强总理主持召开国务院常务会议，会议从六方面做出具体部署，其中在稳定和扩大消费方面，再度强调“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展”。

中指研究院指出，进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性；“保交楼”资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。

在证监会公布房企股权融资调整优化5项措施后，华夏幸福、金科、绿地、华发、福星、世茂、新湖中宝、大名城等多家房企或涉房企业纷纷宣布拟筹划非公开发行股票募资，募资主要都是用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发等。

中指研究院预计，2023年仍是“保交楼”的关键节点，伴随着各配套政策的不断落实，资金落位速度有望加快，“保交楼”工作将如期推进，有望一定程度修复购房者置业信心，促进市场稳定恢复，从而对宏观经济带来正面影响。

“交付力”成房企首要之义

2022年1-11月，全国房屋竣工面积为5.6亿平方米，同比下降19.0%。其中，住宅竣工面积为4.0亿平方米，同比下降18.4%。未来，伴随着“保交楼”相关政策和资金持续落位，房屋竣工面积有望实现持续修复。

根据中指研究院调查，多数房企认为，疫情影响导致项目工期延长是按期交付的最大阻碍。同时，合作方或自身遭遇流动性问题，导致项目进展停滞或停工也是影响因素之一。交付满意度数据降至5年来最低水平，2022年仅69.8分，较2021年下降2.5分，已跌破70分关口。高预期和减配交付、延期交付对交付服务评价产生负面影响。

因此，今年以来，各大房企也纷纷强调旗下项目交付完成情况以及交付力的提升。2022年上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作，整体交付质量满意度98.5%。

来源：克而瑞

2022年1-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积逾5300万平方米。今年第四季度碧桂园预计还将交付约28万套房屋，全年预计共交付约73万套房屋。

同时，碧桂园集团狠抓细节，开展工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化、交付维保等工作。据统计，今年前三季度，碧桂园项目总累计周巡盘超4.6万次，第三方巡检累计达2222个标段，前三季度交付评估累计达1169个批次。

更引发行业关注的是，为了进一步增强市场信心，提升购房者满意度和信任感，碧桂园、万科等房企今年都在加强推进“交房即交证”。2022年1-9月，碧桂园共有219个项目实现“交房即交证”，让业主收楼的同时可以一手拿钥匙、一手拿房本。

今年1-11月，龙湖共交付约7.6万套品质住宅，100%实现如期交付，其中约45%项目实现提前一个月以上交付。2022年1-10月，美的置业累计交付超5万套，客户满意度位列行业第一梯队。

来源：克而瑞

秉承客户至上，美好全程相伴的服务理念，越秀地产从购房、等待、交付、居住四大场景全新打造“YES美好 ”全生命周期客户服务。交付是“YES美好 ”服务体系的重要环节之一，公司倾力为业主们提供优质的交付服务体验。

其实对于开发商而言，做到“交房即交证”并非易事，尤其是在前期试点阶段，这不仅需要项目工程按时完成竣工验收备案，包括规划、质检、消防、人防等，还要前置投入人力与相关政府部门深度配合，对企业和团队本身也是一次实力的检验。

克而瑞表示，2022年，房企除了迭代更新产品，另一重点是交付和服务升级，具体围绕交付体系、社区焕新、社群营造等维度。首先，“保交付”成为房企存活的命脉，纷纷将其提升到企业调整过渡阶段的重中之重；其次，行业回归居住属性，在“保交付”的基础上，房企回归制造业，重拾工匠精神，交付成为展示房企从产品设计、成本预算、工程技法、产品质量到服务能力的重要连接端口。

每日经济新闻

房企打响“保交楼”战役，春节后广东百余楼盘陆续复工

2022年是房企背水一战的一年。

对遭遇流动性问题的房企而言，确保位于全国各地的在建楼盘交付成为首要工作目标。项目如果实现成功交付，一方面可以盘活监管资金账户，缓解流动性困难；另一方面，亦可对企业品牌形象起到信用修复作用，从而提高企业后期持续经营能力。

当然，由于流动性困难下的资金链紧张和信贷逾期等问题，“保交楼”仍然是一项艰巨的任务，这对房企也是最重要的考验。因此，房企实际的复工复产情况成为“保交楼”进度的主要观察窗口和依据。

近日，《每日经济新闻》记者采访奥园集团、花样年集团等房企了解到，自本月初以来，多家房企都在为全面复工做准备，盘点节后复工时间，提前部署重点工作。不少房企的高管在年后积极下沉一线，督导复工。春节后广东房企陆续复工项目已达百余个。

广州奥园恒基·学苑壹号施工现场 图片来源：受访企业供图

提前为复工做准备，保障资金到位

在2021年12月底，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

事实上，为了保证春节后的有序复工，奥园、花样年、恒大等房企均提前部署了相关工作。

“春节前后，集团高管团队就已经展开密集调研和专项会议，提前部署各项重点工作。”奥园方面告诉《每日经济新闻》记者，早在年前，奥园就提出以“一项目一策略”为指导原则，组织各区域落实“三平衡五保障”：即做好进度质量和成本的平衡，保障防疫安全，保障资金到位，保障劳动力，保证材料供应，保证管理到位。

花样年方面则向记者表示，针对春节后的复工复产，全集团部署早、行动快、工作实、效果好，公司在春节前即与各施工单位盘点节后复工时间，提前部署重点工作。春节后，便全国积极推动项目按计划安全、有序复工。

在2022年保交楼新年开工动员大会上，恒大董事局主席许家印称，春节前恒大先后发了三个重要的文件，给予施工合作企业很多举措，就是要在春节后调动合作伙伴施工单位的积极性，例如工程款现金支付、上调施工剩余产值的合同价格、支付春节后复工的启动资金、提高所有进度款支付比例、给予施工单位工效奖励等。

“这些都是要让和我们长期合作的施工单位得到实惠，施工单位有了更充裕的现金流，就能实现保交楼项目的全面复工。只有轰轰烈烈地恢复了正常施工，恢复市场的信心，我们才能恢复销售回款，才能恢复保交楼楼栋已取证未售货量的销售工作。”

2月12日，为快速启动节后复工复产工作，奥园还特别组织召开了全国各区域范围内的复工复产动员大会，部署和落实集团“五保障”的要求，就安全复工复产注意事宜进行部署宣贯，并就复工进度、防疫管理、安全检查组织、上下游供应商、资金计划、晾晒评比及工作状态调整等方面作出具体要求。

镇江奥园誉峰澜樾庭复工复产现场 图片来源：受访企业供图

高管下沉一线，筹划各地全面复工

除了债务方面的压力，由于在建项目数量众多，且交楼时间较为密集，这对于尚处在流动性困难中的房企亦是不小的困难。

根据恒大集团披露的数据，恒大今年要完成交楼约7000万平方米、60万套的目标，这相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在年内完成交付。许家印坦言，任务艰巨、困难重重。但保交楼是涉及千万户业主的重大社会民生问题，重要性不言而喻。

在复工的具体落实措施上，许家印提出要实现工效快速达标，到3月底的时候，包括北方严寒地区在内，要达到80%-90%的保交楼项目全面工效达标，正常施工。总施工人数在2月底达到10万人、3月中旬达到20万人、3月底达到30万人，这样才能到今年6月30日前确保交楼20万套、力争交楼30万套，做到时间过半、交楼过半。

在项目复工层面，2月6日-8日，奥园南京区域镇江誉峰澜樾庭和泰兴水岸康城以“第一时间复工、推进工程施工进度、保证工程质量”为中心，以“前置筹划、执行有力”为主轴，先后有序启动各项复工工作，成为奥园节后全面复工的领头羊。

据记者了解，当前奥园总部管理层及区域负责人均已到岗，奥园全国各地项目均将迎来复工高潮。2月16-20日期间，奥园旗下复工项目预计达到86个；3月20日之前，奥园遍及全国有逾130个项目全面复工。

花样年方面亦是如此。目前，花样年所有管理人员已全部到岗，全国未受疫情防控影响的重点项目已陆续复工，为实现一季度经营目标打下坚实基础，并将在3月按计划及节点全面复工。

奥园方面还向《每日经济新闻》记者透露，奥园高管在年后积极下沉一线，督导复工。2月15日，中国奥园集团执行董事、联席总裁马军赴广州奥园恒基学苑壹号考察调研，强调安全生产、指导项目推进。他要求在保证安全生产、施工质量的基础上，确保全国各地工程节点进度的稳步推进，以保证项目高质量按时交付，为整体业绩增长打下基础。

当前，奥园各区域公司将依据各项目实际情况，结合项目开发阶段、综合分析施工单位的具体情况，从实际出发，实现“总经理下一线、运营总驻一线、项目总扎一线”的“三线”管理，高效快速解决和推动复工问题和进程。

“下一步，集团将与所有分公司一起坚定落实既定计划，确保2022年‘四保’（保员工、保民生、保交付、保稳定）目标的实现，全面筑牢公司发展的安全底板。”花样年方面向记者表示。

央行建立4000亿元资金池，力推“保交楼”

“在前期推出的‘保交楼’专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元‘保交楼’贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持‘保交楼’工作。”在人民银行、银保监会于11月21日联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍。
同日，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会开幕式上发表讲话时表示：“针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元‘保交楼’专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具。”
从人民银行、银保监会同日两次连续发声可以看出，支持“保交楼”的配套融资支持即将迎来落地。对于目前配套融资落地的进度，潘功胜透露，完善“保交楼”专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实。
央行再推2000亿元保交楼贷款支持计划
据悉，目前，该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次2000亿元保交楼贷款支持计划是近期纾困资金面、提振楼市信心组合拳的又一有力举措，也是 “保交楼”专项借款的补充。相比专项借款需要偿还3%的利息，本次2000亿元贷款计划是由人民银行提供的免息再贷款，也就是商业银行获得这笔资金，贷给保交楼的相关主体并能退出，彰显了央行激励商业银行参与“保交楼”融资的信号。
对于“保交楼”贷款支持计划，房企层面也表示期待政策的落地。一位出险房企的相关部门负责人表示：“类似商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具，肯定值得期待，但现在还不知道怎么落地；‘保交楼’专项借款总量是不是还会继续追加，到底按什么标准，哪些城市、哪些企业、哪种项目会优先，这是很具体的问题，期待政策落地的细节。”
事实上，就在11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，首次明确提出，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
短短10天，从提出“金融机构配套融资支持”到“保交楼贷款支持计划”的推进，可以看出，国家层面对于“保交楼”工作的重视，也反映出当下“保交楼”工作推进的紧迫性。
从2000亿元的保交楼专项借款再叠加2000亿元的配套融资，目前，支持“保交楼”的资金池已经达到4000亿元的总额，这也为“保交楼”提供了强有力的资金支持。
保交楼专项借款已落地多城
在落地方面，从今年7月28日中共中央政治局首次提及“保交楼”以来，目前，“保交楼”专项借款已经落地多个省份和城市，从首个专项借款落地的城市沈阳到专项借款落地额度最高的郑州，再到哈尔滨、长沙、天津等多个城市。
以“保交楼”重点城市郑州为例，其已申请的“保交楼”专项借款额度为70亿元，是目前额度最高的城市。目前，郑州已对全市范围内使用“保交楼”专项借款的95个项目开展全面审计。
在“保交楼”专项借款之上，目前，已经陆续有多个省份和城市结合当地“保交楼”的实际情况，推出了房地产纾困主题基金。例如，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，郑州推出100亿元房地产纾困基金，南宁市成立了首期为30亿元的房地产平稳基金，绍兴市落地“稳保基金”。这些基金以当地政府牵头设立，或引入资产管理公司、或引入城投平台、国企等，设立投资退出机制，方式更为灵活。
在中央和地方政府的合力推动下，不少城市的“保交楼”工作取得了阶段性的进展。例如，9月7日至10月6日，河南省省会郑州发起“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动。10月6日，郑州对外公布专项行动取得的重要阶段性成果：郑州市147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工。
同时，新京报记者了解到，10月底，继哈尔滨28个房地产项目收到“保交楼”专项资金后，多个项目取得了实质性复工。目前，包括获得专项资金支持的华鸿金色纽约项目、哈尔滨宝能城、融创旗下4个项目均实现复工。
此外，多个省份也宣告“保交楼”首个项目迎来交付，包括河南保交楼项目中首个交付的项目洛阳市宜阳龙湾盛景、湖南省“保交楼”项目中首个正式交房的楼盘湖南省常德市奥园·誉景湾小区等。
虽然当下保交楼工作取得了一定阶段性的成果，但是从全国层面看保交楼任务依然严峻。“保交楼”事关人民群众切身利益，事关社会大局和谐稳定。时至年底，“保交楼”工作尤为紧迫，需要加速推动。
对此，央行、银保监会等多个部门也形成了“加快推动保交楼工作”的共识。在此次召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上提出了要推动“保交楼”工作加快落实。
李宇嘉表示：“国家层面的资金纾困，只是一个引子资金，目的还是以国家信用注入及其信号意义，带动社会各方资金注入。保交楼是系统工程，需要政策、金融机构、市场、企业等多方合力促成，才能稳住需求面、稳住价格，也避免风险进一步蔓延。”