真功夫也卖房了5年只卖了3成还要双合同

南沙金洲地铁旁，总价36万，50年产权！

近日，一个名叫功夫小镇的项目成功引起了楼市君的注意。

项目究竟够不够“功夫”？楼市君实探告诉你真相！

项目朋友圈宣传截图

真功夫商业地产首秀

开卖5年去化率仅3成

功夫小镇位于南沙核心区蕉门板块，距离4号线金洲站直线距离约1公里。

片区商业氛围浓厚，汇聚香江国际金融中心、保利绿地大都汇、越秀国际总部广场等写字楼地标，是南沙目前成熟的总部集聚区。

功夫小镇位置

项目开发商为广州真功夫置业有限公司，是真功夫在2014年以15380万元拿下的商业、商务用地，楼面价3586元/㎡，产权50年。

值得一提的是，这也是餐饮行业连锁企业集团真功夫首次进军商业地产打造的项目。

项目规划打造成功夫小镇，占地1.6万㎡，建筑面积6.6万㎡，由1栋总部大楼和3栋商用产品组成，商铺只租不售， 目前已开业。

功夫小镇沙盘

楼市君查询阳光家园得知，项目从2016年拿到预售证开卖，总货量532套。

截至目前，项目仅网签159套，开卖近5年去化仅29.9%。

阳光家园网

总价36-38万/套

8年返租月收益约1980元

再来具体看看项目产品和价格。

楼市君现场获悉，项目在售2栋18-20㎡平层公寓，层高3.2米，一房一卫设计，带装修家电。

以实探项目样板房感受来说，其空间狭小，只够放一张约1.2米宽的床，室内活动范围小。

20㎡公寓样板房

另一方面，公寓2梯48户的设计，密度较高，也给项目减分不少。

2座公寓分布图

此外，项目3栋的55-100㎡平层和复式公寓，产品虽然相对较丰富，但也有层高上的硬伤。

尤其是复式，其层高仅4.5米，平均下来一层仅2.25米，会明显感到压抑不适。

在其周边复式公寓如星河湾区壹号等，层高普遍做到5米的情况下，功夫小镇明显处于劣势。

功夫小镇实拍

价格上，项目总价36万-38万一套，按最小18㎡来算，单价约2万/㎡。

据销售介绍，项目以投资客为主，也为业主提供了托管方式，与趣住轻居公寓合作运营。

后期将采取酒店返租8年的形式，每月返还业主一定租金。

功夫小镇

以20㎡为例，后期每月可返还1980元，8年预计收益190080元。

8年后，业主可选择继续托管形式，也可选在自行使用。

“双合同”重出江湖

首付7成需签装修合同

至于付款方式，楼市君了解到，项目可做商业贷款，最多可贷10年。

不过，现场销售称，购买项目除了需签销售合同，还需另外签一份装修合同，算下来首付款接近7成。

20㎡公寓产品算价

以20㎡单位为例，项目总价382461元，网签价242462元，可5成首付为12万元。

剩余的约14万元作为装修款，需全款支付。两笔款项总的算下来首付约26万。

这个操作是不是很熟悉？

没错，就是此前楼市普遍存在的“双合同”，即首付=备案价24万*50% 约14万装修款一次性支付。

功夫小镇销售中心实拍

至于项目采取双合同的原因？

销售称，是因为项目原本备案时为毛坯交付，现在带装修出售价格较之前有所上涨。

因此对于多出的部分房款，项目只能采取全款支付方式。

功夫小镇实拍

最后，针对功夫小镇这个项目，楼市君认为，虽然项目总价低，靠近地铁，但项目产品也存在硬伤，或许这也是其去化慢的原因。

再加上现在双合同，无形中也增加了买家的压力，就更不“讨喜”了。

那么，你觉得功夫小镇够不够“功夫”？ 欢迎留言~