杨浦地铁盘榜单排第一的53968元一平|幸福里有好房

概览

在上海杨浦，目前最炙手可热的地铁盘是哪几个？ 幸福里为你找到了杨浦最近一天关注度最高的近地铁小区。

分别为：文化花园明珠苑、昌大公寓、浣纱四村、政立路711弄小区、吉浦小区。

位于五角场北的君裕公寓最新均价为51795元/平，为昨日的热度冠军。该小区距离地铁站点约为381米。 注：热度指数综合计算了幸福里平台上看房数据，可作为衡量购房者对某个小区或房源的关注程度的参考指标。 那么，杨浦近地铁小区中，昨日最受购房者关注的具体房源，又是哪几套呢？让我们来一探究竟！

本期（2020年4月18日）幸福里有好房为你推荐：上海杨浦，昨日高热地铁房！

（说明：好房抢手，发文后以下房源可能会迅速成交，若部分房源显示已下架，敬请您的谅解！）

幸福里为你在杨浦找到了位于君裕公寓的1套非常抢手的正地铁房。以下将详细介绍这套位于君裕公寓，总价为680万的3居室。从小区层面上看，君裕公寓位于五角场北。2020年4月为止，小区每平均价为51795元，与同在五角场北的各个小区每平均价（58373元）相比，低了约6578元，与同在杨浦的各个小区每平均价（60969元）相比，低了约9174元。从这套房源本身的卖点来看，房子紧邻地铁站，可以说是白领通勤的福音。另外，这套3居室的房龄很短，这也意味着，你如果入手这套房，那么你既可以拥有与新房无异的居住舒适度，又可以享受到成熟小区的完善配套。难怪，这套房最近这么受上海购房者关注。此外，该房源为自在大三居，阖家团圆的避风港。有电梯，适合老人和孩子，生活方便快捷。点击以下房源卡片，即可查看房源照片及更多信息。

准地铁房（距离400-800米）

幸福里为你在杨浦找到了位于政民路230弄、控江路888弄、政民花苑、吉浦小区的5套非常抢手的准地铁房。以下将详细介绍这套位于控江路888弄，总价为260万的2居室。从小区层面上看，控江路888弄位于黄兴公园。截止2020年4月，小区的均价为55624元/平方米，分别低于黄兴公园商圈均价（61885元/㎡）6261元，低于杨浦均价（60969元/㎡）5345元。从这套房源本身的卖点来看，地铁站就在房子不远处，交通条件好。而且，这套房源还有一个非常核心的优势，那就是这套房的楼龄很新，属于次新房。小区无论是在户型设计、物业配套还是整体环境上，都与新房无异。难怪，这套房最近这么受上海购房者关注。此外，该房源为紧凑小两居，适合刚需自住。电梯房，大大提高生活品质。点击以下房源卡片，即可查看房源照片及更多信息。

近地铁房（距离800-1200米）

幸福里为你在杨浦找到了位于政立路711弄小区、浣纱四村、长华绿苑的3套非常抢手的近地铁房。以下将详细介绍这套位于政立路711弄小区，总价为490万的2居室。从小区层面上看，政立路711弄小区位于五角场北。截止当前（2020年4月），小区均价为52042元/平方米，比五角场北均价（58373元/㎡）低约6331元，比杨浦均价（60969元/㎡）低约8927元。从这套房源本身的卖点来看，房子紧邻地铁站，可以说是白领通勤的福音。不得不提的是，这套房还有一个优点，那就是楼龄新，这意味着它的物业管理、户型结构、外立面、绿化环境等各项条件都较好。难怪，这套房最近这么受上海购房者关注。此外，该房源为舒适二居室，给孩子快乐成长的天地。电梯房，大大提高生活品质。点击以下房源卡片，即可查看房源照片及更多信息。

延伸阅读：

【买房签合同时“这行字”如果没认真看，可能一下子损失几十万】买房是一件很麻烦的事情，很多程序需要走，尤其是在买房的需要签合同，还要准备一笔不小的资金，总之就是不轻松。不管怎么，在商场的买卖上总是有猫腻存在的，就像买房签合同的时候，“这一行字”定要看清楚，一字之差损失就是十几万!这个也必须严格的遵守合同上的面积，一般在你签署购房合同的时候，上面都会清清楚楚的标记的，有些人买的是期房的，这一点很重要，因为交房的时间是延后的，所以合同上的日期会不一样，建议大家测量好的房子的面积，要是有超过3%的面积，你可以告开发商的。来自中国房地产经纪人大学，点击阅读原文

萧山6、7号地铁年底通车，你觉得地铁的开通对房价的影响有多大？

盼望着，盼望着，冬天来了，萧山地铁开通的脚步近了。近日，萧山发布官微发布消息，为做好即将投入运营的地铁1号线三期、地铁6号线、地铁7号线运营期保护区监管工作，区城管局召开萧山区轨道交通运营期保护区监管工作联席会议。

其中市地铁集团介绍了年底拟投入运营地铁线路、地铁保护工作情况。

这意味着，这三条地铁真的要在年底通车了，届时，又有一批TOD楼盘利好即将兑现。

此次，我们就给大家盘点一下即将开通的3条地铁线上的TOD项目。

6号线亚运村站TOD——华润亚奥城

（预计12月底首开；精装均价待定）

目前华润亚运村项目备案名已经公示：华润亚奥城。

该项目涵盖TOD上盖综合体、酒店、共享办公、商业、博物馆、图书馆等业态。地铁上盖商业体预计是一座10㎡的万象天地。

华润亚奥城是亚运村三兄弟中，位置最好的一个。近钱塘江，地铁口，靠商业体；北面还有媒体村作为天然的屏障，能够有效的降低高铁及高速的噪声影响。

据悉，华润亚奥城预计12月初开放实体样板间，计划在今年12月20日左右一次性推出全部房源，共计950套住宅。其中华润亚运村、万科亚运村将一把梭哈，绿城亚运村将分3-4次开盘。

华润亚运村可售产品分3部分，住宅部分户型面积约125-183㎡，还有约300套125-160㎡的平层酒店式公寓和900套40-50-80方的4.78mLOFT。

目前放风价约47000元/㎡，由于起步户型较大，总价超500万。

6号线奥体站TOD——信达中心| 杭州壹号院

（2021年收官加推；精装均价48100元/㎡）

怎么形容壹号院呢？

地段显赫：奥体核心，6/7号线奥体站的双地铁上盖，与莲花碗、杭州之门、国博等城市地标相邻，隔江对望就是“日月同辉”，这些都是它的显性光环。

价值无量：有两个院士、诺贝尔奖得主级别的A类人才选了它。

但对于杭州而言，杭州壹号院不是一个传统意义上的楼盘，它是城市封面上的重要一环。

壹号院所占据的奥体站把莲花碗、国博、杭州之门全都连在一起，因此壹号院也是整个奥体核心地下城里的枢纽空间。

如今，它的地位被越来越多的人所认知，中签率也越来越低，只是房源所剩不多，仅80套，建面330㎡，绝对的豪宅户型，总价1500万以上，但暂无开盘计划。

很期待它最后一次开盘，因为那是一场富人的盛宴。

6号线三堡站TOD——新鸿基&平安江河汇项目

（预计2022年首开；精装限价69800元/㎡）

自一出生，就注定是未来的市中心。

江河汇综合体住宅项目拥有整个杭州最好最稀缺的景观资源，有摩天轮，大运河，钱塘江，奥体莲花碗以及周围的景观项目等，是其他任何高端住宅项目都是比不了的。

该项目双地铁无缝衔接，学区划分大概率是钱江外国语学校，未来是杭州最好的公办学校之一，项目楼下又是贝赛斯国际学校，杭州这边最好的国际学校之一。

单纯从配套和位置来看，江河汇综合体是目前杭州最好的，没有之一。

规划了7幢超高层住宅，单幢高度130米，标准层高3.15米，总计660户，户型、产品规划正在报批中，网传住宅户型面积在140-320方不等，其中165-168㎡为主力户型，占总套数的38%，其次是140-144㎡，占总套数的28%，另有180-185㎡占比25%。

据悉，江河汇综合体的住宅部分有可能是滨江来操刀，物业也是由滨江物业后期来为广大业主服务。

预计亚运会后开盘，精装限价69800元/㎡，届时江河鸣翠已交付，二手房至少要10万/㎡以上了，江河汇综合体住宅的倒挂红利肉眼可见。

6号线桂花西路站TOD——绿地潮越江山城

（预计12月首开；精装限价27000元/㎡）

绿地潮越江山城是富阳的第一座TOD楼盘。

地块出让之时，就已经明确了所建项目必须是地上地下一体化开发的思路，可以直连6号线终点站桂花西路站，真正做到了不出小区大门就可以坐地铁。

项目位于富阳城区，配套非常丰富，距离核心秦望广场仅1公里多，一路之隔就是东方茂综合体，举步即达大润发、银泰百货。学校、医院以及2020亚运会分会场的富阳体育中心都在小区不远处……

绿地潮越江山城规划了11幢高层住宅、2幢5A级办公楼、约1.2万㎡购物中心、以及约6000㎡的商业街。高层建筑面积约80-144㎡，精装限价27000元/㎡，预计11月底首开。

6号线秦望广场站TOD——金茂星外滩| 秦望府

（12月首开；精装限价29800元/㎡）

正如江河汇是杭州的房价标杆，处于富阳最核心地区的秦望府就是富阳的房价标杆。

项目位于富阳区秦望广场板块，精装限价2.98万/㎡。

根据规划，金茂星外滩|秦望府以TOD理念，打造“轨道上的城市眼”，项目包含秦望隧道、秦望广场建设及地下空间开发、金茂览秀城、五星级酒店、5A写字楼等，是一座约110万方超大体量的全球滨水地标TOD。

地下一层为商业、交通广场、停车库，地下四层为市政隧道，地下五层为地铁秦望广场站预留层，同时还将打造一座约221米的地标建筑。

项目体量约达45万方， 规划16幢高层住宅，外立面为玻璃与铝板，户型107-167㎡。

秦望府目前并没有地铁站，但是地铁6号线的延伸线在该处放下了一座秦望广场站，而且站点早在建设中，只等地铁四期规划确定，未来的秦望府终究会变成TOD项目。

7号线江东二路站TOD——融创城

（11月底首开；精装均价待定）

杭州仅剩的万人摇项目，也是最难摇的TOD楼盘。

自去年10月首开以来，次次开盘即磬，且中签率极低。项目一期最后一批次小高层，43套125㎡的房子，最终共有8549组参与摇号，平均198组家庭抢一套房，最低中签率仅有0.54%，创造了杭州2020年的最低中签记录。

项目坐拥约60万㎡建筑面积，江东二路站上盖，自带商业，外加代建一所幼儿园。规划了2栋超百米地标写字楼，42万方住宅集群，包括建筑面积约98-139㎡的高层与洋房、155-205㎡低密，以多元业态的复合打造杭州TOD地标生态城市。

预计11月底，融创城将推出剩下的全部房源，4幢高层、3幢小高层、6幢洋房，共520套房源一把清，不过价格相比之前预计会有所上浮。

由于融创城发生过万人摇的原因，大江东核心区楼盘基本都会被定义为“热点楼盘”，因此摇号难度大大降低。

同时，随着地铁、商业等配套的不断落地，大江东的二手房价已经有3万/㎡的成交价出现，相比新房，倒挂上万元。

投资的最低门槛楼盘。

7号线塘新线站TOD——融创云帆未来社区

（2021年1月首开；精装限价19300元/㎡）

云帆未来社区是浙江省首批未来社区试点创建项目之一，也是杭州首个可以买的未来社区。

云帆社区的城市设计方案显示，将围绕地铁7号线塘新线站周边用地的TOD建设，构建便利的交通环境。

比如，地下室商业与地铁直接连通，商业街可通过直梯直接进入办公区，同时也可通过商业街进入地下停车场并再进入住宅部分；地面上的住宅与办公建筑可通过风雨连廊实现全程连接。

也就是说，我们能够在云帆未来社区上，见到一个真正的TOD产品。

根据地块出让条件，该项目必须要明年元旦之后才能出售，届时，云帆未来社区不管是不是“热点楼盘”，它都会是大江东最好摇的TOD项目。

因为体量实在太大了，而且如无意外，它将在2021年1月一次性全部推出所有房源，总共3244套。猜测一下，中签率会是多少？100%？

当然，无需担心，对于拥有多次万人摇纪录的融创品牌来说，早已不稀罕中签率的高低。

而且，塘新线站地铁上盖TOD+19300元/㎡单价+融创+未来社区，这样的标签，完全不用担心卖不出去，你只需要质问自己：有房票么？

前瞻城市的发展未来，就知道建设离不开与时俱进。

近年来，TOD在杭州特别火。TOD所在之处，皆是城市中心，该模式的发展，推动着城市的更新升级。

TOD是“Transit（公共交通）-Oriented（导向的）-Development（发展模式）”的缩写。用比较专业的词来讲的话就是指以公共交通站点为中心，5-10 分钟步行路程为半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲，教育等于一体的区域中心。

最典型的TOD楼盘就是我们所熟知的杨柳郡、未来天空之城，这两大TOD内部涵盖了各种规划，几乎可以称之为微型城市。

不过如今的杭州发展至今，只要是地铁上盖的综合体以及小区预留了地铁口的住宅，就已经可以称之为TOD了，像城北万象城幸福里。

但不管是真TOD还是“类TOD”，在楼市，它都是硬通货，未来的增值空间也会比其他非TOD项目更高。

因此，跟着TOD买，总没错的

北京传媒大学地铁站小区环境比较好的小区有那几个？

写在前面

为了给您提供更精准更优质的测评内容，欢迎大家投票反馈：

客观1.小区概况

金隅泰和园位于朝阳区朝青商圈高井北街7号，是大理耀鹏房地产开发有限责任公司建设的板塔结合社区，塔楼为28层或29层，板楼为11层或14层，占地面积为7.69万㎡，共11栋楼3031户，容积率为2.0，是一个大型体量社区。楼栋为一梯四户、两梯四户和两梯五户设计。

1.1基础设施

小区物业为北京宏丰行物业管理有限责任公司，物业费为2.02元/㎡/月-2.04元/㎡/月。物业主要服务项目有24小时保安执勤、社区活动、日常清洁、设施维修等。

小区绿化率为35％，楼栋四周有不同占地面积的绿化空间，种植有龙爪槐、马蔺草、玉簪、芍药、鸢尾属、月季等花草树木。

（花园绿化景观）

（花园绿化景观）

小区内人车不分流，小区分为地上停车和地下停车，车辆从南门进入，进入车库需要扫描车牌，车位数量750个，地上停车费为1500元/年，地下停车费为4200元/年，小区暂时不能安装新能源充电桩。

（地下停车位）

（地下停车位）

小区供暖为集中供暖，供暖费为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区建筑年代为2008年-2016年，小区是纯中式建筑风格，钢筋混凝土结构，小区外立面底部三层为砖红色，上面为米黄色和灰色搭配，外墙为涂料设计，有保温防潮设计。

（楼栋外立面）

（楼栋外立面）

1.3楼栋大堂

小区单元门为不锈钢门，门口安有摄像头，并设有步行台阶和无障碍通道。单元楼门口处均设有智能人脸识别门禁，楼栋内有收件箱、物业宣传公告栏等，楼道墙面为白色和绿色涂料衔接，并安有声控灯。

（楼栋门禁）

（楼栋墙面）

1.4户型分析

小区共11栋楼3031户。现有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、77㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居，其中两居和三居每栋楼都有分布。主力户型有80㎡两室一厅一卫，其中主卧朝南且带有阳台，次卧、客厅和厨房均朝北，卫生间朝西。主力户型还有88㎡三室一厅一卫，主卧和两个次卧均朝南，其中主卧带有阳台，厨房朝东。

1.5内部配套

小区内有健身设施、儿童游乐设施、垃圾分类箱、公告栏、快递柜、充电桩等。

（充电站等配套）

（充电站等配套）

（充电站等配套）

2.周边配套2.1交通配套

小区2公里内暂无地铁站，距离相对较近的地铁站是高碑店，距离小区2.2公里。

（地铁站）

（地铁站）

距离小区776米处有朝阳路高井公交站，可乘坐488路、517路、615路等公交车，517路公交车可通往四惠枢纽站、四惠东站、高碑店桥北等站；距离小区876米处有民航医院公交站，可乘坐350路、411路、451路等公交车，其中350路公交车可通往呼家楼东、呼家楼北、东大桥公交场站等站。

小区周边1公里内有汇星路、黄杉木店路、朝阳北路，朝阳北路为双向六机动车道，黄杉木店路为双向单车道，汇星路为双向两机动车道。从小区自驾走朝阳路、定福庄西街到北京市朝阳区S50（远通桥），其中朝阳路为双向四机动车道，定福庄西街为双向两机动车道，全程共3.4公里，5个红绿灯。

2.2商业配套

小区周边1公里内有鲜时汇生鲜超市、爱便利超市、华欣超市（太平庄店）、剧本超市、华联超市。小区周边1公里内有中国银行（青年路支行）、中国工商银行（北京高碑店支行）、中国农业银行（北京财满街支行）、中国建设银行（财满街支行）。

（楼栋外部底商）

（楼栋外部底商）

佳亿·青年汇距离小区2.5公里，里有便民超市、孙鲜森花舍、味多美、麦当劳、村上一屋、金牛道乐山跷脚牛肉等店。朝阳大悦城距离小区2.8公里，内有COACH、Dior、MAC专卖店、哈根达斯、维多利亚的秘密、喜茶等店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的购物中心。

2.3医疗配套

小区周边1公里内有睿泽口腔、北京叠彩园诊所、北京星牌建材有限责任公司-卫生所。

民航总医院距离小区1.1公里，民航总医院创建于2007年，位于北京市朝阳区东部，医院设有消化内科、神经内科、肾内科、骨科、泌尿外科、神经外科、妇科、产科等科室，是一所三级综合性医院。

（民航总医院）

北京市第一中西医结合医院（CBD院区）距离小区5.8公里，医院位于北京市朝阳区金台路，医院设有心血管内科、外科、儿科、急诊科、骨科、妇产科、放射科等科室，是一所三级甲等的中西医结合医院。

2.4教育配套

小区周边1.5公里内有朝阳区朝花幼儿园（汇星园）、中少手拉手幼儿园、理德斯森林幼儿园、郝德瑞吉欧幼儿园、北京海实幼儿园。

小区附近3公里内有中国传媒大学附属小学（低部）、朝阳区星河实验小学、星河实验小学、甘露园小学、康乐园小学。

小区周围3公里内有北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）、定福庄中学、中国传媒大学附属中学、北京市电气工程学校、北京市润丰学校（东校区）。

2.5生态休闲配套

小区周边1公里内有星期八台球俱乐部、北京雪豹搏击泰拳俱乐部、YMCA财满街游泳俱乐部。

小区周边有卜蜂莲花生活超市。

距小区1.6公里内设有3A级兴隆郊野公园。兴隆公园（原名兴隆片林）初始建于1992年2月22日，1995年12月建成，总占地面积1017亩，建有八座小山、45亩人工湖，总投资约3000万元。湖面上的白玉石桥成为一座中心景观，湖面西侧为水榭，南侧山峰上建有一座八角重檐亭，北湖边为揽月亭，公园内有各种乔灌木2万余株，建成了初期的兴隆片林。 2002年3月被北京市园林局批准为北京市一级公园。

（兴隆公园）

（兴隆公园）

京城梨园距离小区3.4公里，京城梨园位于北京市朝阳区平房地区，占地面积930亩，公园内有梨园舞台、梨花草坪、梨花广场、梨园别苑等景点，还设置了篮球场、健身器材、足球场等设施，是免费对游人开放的郊野公园之一。

北京欢乐谷距离小区8.8公里，位于北京市朝阳区东四环四方桥东南角，占地56万㎡，主要景观有古玛雅雕像、探险家树屋、玛雅喷泉等，游玩设施有欢乐世界主题漂流、潜水鱼、模拟过山车等，是国家4A级旅游景区。

2.6嫌恶设施

（小区东侧有高压线）

（小区东侧有高压线）

主观1.前言

恰巧是六一儿童节，和小伙伴们相约到兴隆公园游玩，站在湖边，感受着暖洋洋的风轻轻吹过脸颊，闭上眼享受着这一刻带来的宁静，睁开眼后发现湖对岸不远处居然有不少高楼，内心瞬间萌生出一个想法：如果以后我自己的家就在这样的公园旁边，那将会是一种怎样体验？一定特别开心！于是怀着激动的心情，查阅了一番信息，如愿以偿了解到了这个住宅项目—金隅泰和园。

长工对这个直线距离到兴隆公园不足一公里的金隅泰和园产生了极大兴趣，于是拿着地图开始研究，发现不止有地铁，公园，附近还有很多的大型商超，完全不用担心日常生活所需和娱乐要求，实现了长工对住宅的基本幻想，能在北京这样一个寸土寸金的地方，找到这样既能享受远离城市的宁静，又可以随时融入首都繁华的地界，太不容易了！

看到这里，已无心在公园继续留恋，怀着一丝紧张又有一丝喜悦的心情来到了金隅泰和园的大门前。

2.小区感受小区亮点1.公园式小区环境

进入金隅泰和园小区里的时候，发现这的环境真是不错，几乎走的每一步都可以看到不同的绿植，从高层看小区就好像是盖在山上的一样，绿化覆盖面非常广，而且多数植物都有自己的“身份牌”，回想了下之前踩的小区情况，好像只有天润福熙大道会如此介绍绿植，但是人家那个小区可是小豪宅呀，所以对这个小区的好感度一下子拔高了不少。

（小区花园）

（小区花园）

2.内部配套比较齐全

小区里的健身器材虽然相对简单，但自有它的优点。大家可以利用零碎时间来锻炼，也许你花在去健身房路上的时间，就够你在小区的健身区里完成一天的锻炼量了。它还可以寓练于乐，小区里都是熟人，一边锻炼一边聊家长里短，一点都不枯燥。

小区还设有电动车充电桩，带有充满电后自动停的功能。不止如此，一进大门的时候，长工就注意到了一款小型迷你消防车，玲珑小巧的红色车身简直太吸睛了，而且别看它“长”得微型，但功能俱全，能够轻松穿行于较窄的小区路面，并实现高效快速处置初期火灾的目标。

（内部配套）

（内部配套）

（内部配套）

3.小区物业特别负责

在这次踩盘的时候遇到了两次小区物业人员，她们在察觉我们不是业主的时候主动跟我们打招呼，并且询问我们有没有什么问题，当第一次被叫住的时候，长工还以为要被驱赶了，没想到他们并没有因为我们不是业主而忽略我们，反倒特别热情地帮我们解答，没有一点点的不耐烦，给物业人员点赞点赞。

同时从每个楼栋里展示的信息能看到，小区物业会不定期地组织业主参加一些活动，氛围是真的很不错。

（小区物业内部照片）

（小区物业内部照片）

4.小区楼体、楼道维护较好

作为一个已有九年楼龄的房子，墙面依旧保持得像刚刚盖的一样，长工之前踩盘的小区墙面不是涂料掉色就是特别不耐脏，而金隅泰和园的墙面真是很取巧，首先颜色就特别耐脏，其次是楼体底部也没有贴瓷砖，这样就不会脱落，而且砖体分隔都是大面积的，让人看着就很大气。

（小区墙面）

而楼道内的墙体维护得也很好，底部是绿色涂漆，不会被人踢脏，上面是白色的，看着非常干净整洁，尤其一层走廊处还有一扇窗户，绿色加白色的配置本身就很亮堂，再有采光，更让人感觉楼道很宽敞明亮了。

5.周边配套齐全

商业对于购房者来说是不可少的，而这个小区楼栋四周的底商就很丰富，像有百康药房、志广果蔬、洗衣洗鞋店等，满足日常生活的基础需求，出大门就能买菜、买生活品，非常方便，同时周边还有一个大型生活超市，要啥有啥。

（小区商业）

（小区商业）

而且朝阳大悦城的加持更是让这个小区备受人们关注。长工和小伙伴们从小区南门打车到大悦城只花了11分钟，打车就16块，2公里左右。但一些假日打车估计要时间长，因为路程中会途经民航总医院，人多、车多，很堵，如果秋天不热的情况下，走过去也是可以的。

（小区周围地图）

（大悦城）

（青年汇）

还有就是小区周边的生态配置，绝对是顶配！开篇就提了，该小区临近兴隆公园，如果你以为只有这一个，那你就眼光短浅了，来给大家看看地图。

（小区周围公园）

小区槽点1.门岗管理不严格

有好就会有坏，没有一个小区是十全十美的，抛开物业人员的热情友善来说，该小区其实有点属于半开放式的，虽然有摄像头和机动车门禁，但是外来人员可以自由进出。进入小区的时候保安也没有登记，也没有询问，给人很不安全的感觉。

同时，小区内住户会在楼道内堆放自己家的个人物品，想一下，如果你生活在这样的环境里，每天乘坐电梯上下楼，看着脏乱的杂物总会影响心情，安全隐患也是有的。

（小区门口）

（小区楼道）

（小区堆放杂物）

2.地上人车不分流，车位紧张

这个小区的车位真不是一点半点的紧张，而是非常非常紧张，在和物业人员交流的时候，对方给出的答复是：“你就算排号，也要等个2、3年”。长工直白的理解就是，车位的事，你就不用想了，轮不到。

地下车位的抢手程度就不用说了，地上车位也非常拥挤，会有乱停乱放的情况。踩盘过程中，看到一辆车为了倒出去硬生生的从一个石墩上开了过去，底盘和石头发出的摩擦声音，真是肉疼。

（小路停放的车）

3.幸福说

总体来说，长工还是很推荐该小区的。首先，小区内部环境较好，绿化覆盖面积大，因为两限房的限定，让这个小区居住人群结构单一，不复杂，同时楼龄新，所以建筑品质良好，基础配套维护完善，但是要注意下，两限房转商会有35%的土地收益等价款，所以建议购买已经转商后的房子哈，多一事不如少一事。

其次，再来说下外部条件，这个小区的地理位置还是很不错的，距离国贸CBD约7.7公里，在不堵的情况下也就20分钟，而且小区周边商业、生态、医疗、教育资源配套成熟，有年轻人喜欢的大悦城，还有适合老一辈人休闲健身的各种公园，所以不管是以家庭为单位的人群或者年轻的单身群体，都可以考虑该小区。但是依旧要提示下，小区距离地铁还是有段距离的，可能对上班族来说不是个好消息，所以非常在意这点的还是要综合衡量下。

三、价值分析1.区域价值1.1区域现状

金隅泰和园地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。

2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。

生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有铜牛电影产业园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。

1.2地块价值

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。

朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击。

1.3发展前景

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。

朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。

地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

2.小区卖点

小区是两限房出身，需按照约定限制套型比例，所以不会有很大面积的户型，像有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、88㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居户型，总价291万起，较适合刚需上车群体，但是要注意两限房转商交易需要缴纳35%的土地收益等价款，如果购买已经转商后的房子，就可以不用缴纳了。

小区内部配套完善，绿化环境好，楼龄新，且受限于两限房的购买资格，该小区居住人群单一，不复杂，楼栋楼体维护较优，整体居住品质相对较好。

外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，大门四周底商满足生活各个方面，且2公里处还有朝阳大悦城和佳亿青年汇，满足不同年龄段购物需求。

周边教育资源相对充足，小区北侧就是第八十中学管庄分校（汇星校区），东侧一路之隔就是朝阳区朝花幼儿园，家长接送孩子方便。

生态休闲资源是这个小区非常明显的一大优势，小区东侧就是一块占地面很大的绿化空间，满足居民日常健身跑步需求；北侧3公里范围内有三个大型公园，譬如星河湾生态公园、朝阳区平房公园等；南侧1.6公里处还有兴隆郊野公园。

3.购买指南3.1价格分析

（小区价格走势图）

截至2021年6月20号，小区挂牌房源共31套，占全房源的1.0%。根据幸福里app查询，金隅泰和园6月挂牌均价59722万元/㎡，环比上涨0.37%，从近6个月的价格波动趋势来看，该小区呈现稳中有升态势，但均在正常波动区间内。

具体购房成本方面，拿在售的58.3㎡一居室为例，报价315万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套净首付约为121万，二套净首付约为196万。

3.2户型分析

截至2021年6月20号，小区在售的两居室户型占比较多，为20套；其次为一居室，共5套；三居室和四居室分别为3套和2套。

户型面积：79.23㎡两居

（户型图）

户型亮点：

1.主卧和客厅朝南，且次卧有一个南向窗户，光照好。

2.户型大致方正，没有浪费空间

3.阳台利用空间面积大

户型缺点：

1.厨房位于两个卧室中间，容易产生噪音

2.次卧窗户和厨房窗户临近，易产生油烟倒灌

户型面积：58.13㎡一居

（户型图）

户型亮点：

1、卧室带阳台，利用空间面积大

2、户型相对方正，无浪费空间

户型缺点：

1、卧室、客厅东向，采光不足

2、暗卫，通风差

3.3楼栋选择

金隅泰和园小区东侧有高压线，在意的人群可以不考虑1号楼、5号楼和6号楼，但1号楼和6号楼呈“L”走向，可以根据不同单元进行选择；小区南侧的10号楼、11号楼楼下有底商，会相对吵闹，影响楼上住户休息，可以优先考虑其余楼栋。

3.4推荐人群

小区宜居属性高，环境好，且周边医疗、生态配套完善，很适合以家庭为单位的人群居住。

小区户型覆盖面积段较小，上车门槛低，适合朝青商圈上班的刚需人群，譬如铜牛电影产业园、大悦城等的工作人员。

小区距离国贸CBD约7.7公里，适合CBD商圈附近的工作人群。

4、小区对比4.1 新房对比

截至2021年6月20号，朝青板块暂无新房项目供给，周边临近板块仅有东坝目前有一在售新房项目，为首城珑玺，距离金隅泰和园约9公里，但该项目为别墅，总价2930万/套起，所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系。

4.2 二手房对比

小区周边二手房较多，基于价格、地段、商圈考虑，故选择相对临近的富华家园和阿曼寓所进行对比。

（二手房对比图）