澳大利亚房价暴跌2021「2022年澳大利亚房价有史以来最糟」

澳洲最新房价变化

CoreLogic澳洲房价指数显示，2022 年是澳大利亚房价有史以来最糟糕的一年。

12 月份，澳洲五个主要首府城市的房价平均下跌 1.2%，这是连续第八个月下跌。

主要原因是三个最大的首府城市房价继续下滑，悉尼下跌1.4%、墨尔本下跌1.2%和布里斯班下跌1.4%。

2022 年第四季度，5 个首府城市的房价总计下跌了 3.3%，其中布里斯班以5.0%领跌、悉尼 (-4.0%) 和墨尔本 (-2.9%)。

5 个城市的平均房价现在比峰值低 8.7%，其中悉尼 (-12.7%)、布里斯班 (-9.2%) 和墨尔本 (-8.3%) 的房价跌幅最大。

最后，在悉尼 (-12.1%) 和墨尔本 (-8.1%) 的推动下，5 个城市的房价在 2022 年的总体水平上下降了 7.1%。

这是有记录以来最大的历年价格跌幅，超过了 2008 年 6.5% 的跌幅和 2018 年 6.4% 的跌幅。

由于澳大利亚储备银行 (RBA) 激进加息 3.0%缩以及预期进一步加息的延迟影响，预计澳大利亚房价将在 2023 年继续下跌。

这些加息已经使可变抵押贷款还款额增加了约 40%，并将借贷能力降低了约三分之一。

这种较高的债务成本和借贷能力的降低必然意味着房价更低。

因此，预计澳洲央行开始降息后，也就是在2023 年底房价才会开始反弹。

参考数据：CoreLogic，REA

房价下滑而租赁市场火爆，澳洲房市何去何从呢？

现如今，悉尼和墨尔本年租金涨幅超出20%，创下历史新高，城区一房难寻的丽景再度再现。到底是什么造成租赁市场这般火爆？这是不是代表着房主们可以依靠房租得到抵挡通货膨胀的盈利？虽然澳大利亚住房交易销售市场由于升息但在近期好多个月中快速减温，基本上全澳全国各地的房价都是在调头从最高位下挫，最新报告表明悉尼房子价格在三、四个月内下滑已经超过了5%。

最先，澳大利亚从今年初全方位开放边境，很多该国住户和境外人员都慢慢回到。从统计局数据看，6月长期性回澳的澳大利亚住户或长期入关的国外游客已经超过了2019年同时期，这极大推变高租用市场需求，并且在可见的短期内还会继续维持这一发展趋势。

次之，澳大利亚的家庭结构也发生了一些转变。最新全国人口普查表明，2021年全澳的楼盘介绍为1080万，相比2016年990万家，增强了约10%。除开自身人口的提升外，1人总户数——其实就是只有一个人家庭的总数从24.4%增至25.6%。看上去提升并不多，但这表示1人的总户数提升超出10万。这群人中租房的占比显而易见远高于人口数量比较多的家中。

除了以上供给与需求两个方面都是在加温租赁市场，房产价格的变化还在危害租金回报率的水准。最近一些区域的房价下降，租金又有一定的上升，在预估之中会进一步推升租金回报率。

那样，房租的一路飙升是真是假代表着房主可以从租金上获得更多的收益呢？或许回答不一定是毋庸置疑的。

我们通过一个简单的测算来分析：依据CoreLogic的近期数据信息，现阶段的悉尼和墨尔本公寓市场恢复更快，也是很重要的两大都市，其毛租金回报率各自升高0.45个百分点和0.4个百分点，做到3.4%和3.8%。两个地方CBD的公寓楼租金回报率也是均达到3.9%。

但是需要注意到的是，以上租金回报率计算时，是把物业年租金收入除于负相关房子价格，没考虑到另一个成本费——如物业管理费用和维护费用等。这就意味着，具体的租金回报率恐怕要更低一些。那么作为比照，许多商业银行的波动银行贷款利率都已来到4%之上，但是随着央行的持续升息，不除外在年末情况下，房贷利息贴近5%的水准。

而评定一套投资房是不是值得买，其一要看能够带来的现金流量有多少个，其二是看房产价值是不是会到中远期有发展潜力。

公寓的房租也由于澳大利亚边境线的关掉及其几次的墨尔本封禁，促使原先的租户群体总数急剧下降，一部分城区工作中的群体改成在家工作，她们便开始挑选远一点的出租房屋定居，而且独栋别墅逐渐变成更有吸引力的租房子种类，由于室内空间更高针对在家工作的群体更加舒服。此外度假旅游长租者们及其留学人员没法抵澳，从而促使租金价格一直回暖得比较慢。

墨尔本的房价预计之上新世纪80年代至今的最快的速度提高，在今年的墨尔本房子价格预计增涨16%，创出自2010年至今最大的单年上涨幅度。有关房租层面，由于新建房产总数急剧下降，此次房租下降的最基本原因是因为新冠疫情造成，因此当疫情控制住，边境线开启，全部恢复过来时，墨尔本的租金价格还会陆续提高。

澳大利亚房价多少钱一平米

澳洲地广人稀，大部分人口都聚居在各州的首府城市，为此，我们可以从澳洲八大首府城市的房价来看看澳洲整体房价水平。根据澳洲权威房产机构CoreLogic2018年11月30日发布的数据，澳洲八大首府城市的房价为：

从上往下分别为：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文、堪培拉。

从图表中，可以明显看到，澳洲房市最热、房价最贵的城市首选悉尼、其次是墨尔本、布里斯班。而西澳和塔斯马尼亚相对偏远地区的房价较低。自去年7月达到峰值以来，悉尼房地产市场下跌了9.5％，这有望超过上一次经济衰退期间创下的历史峰值——1989年至1991年期间价格下跌9.6％。

由于上述图表的价格是综合公寓与独立房的价格（通常独立房的价格要稍高于公寓），为让读者更直观了解澳洲房产的单价，以墨尔本的一公寓项目为例，简单算算 墨尔本公寓的单价。

本套80平米的二房公寓的总价为59.7万澳元，约合人民币291万，稍低于墨尔本的最新的房价中位数（65.6万澳元），算下来均价大概为3.6万元/㎡，比国内一线城市的房价更低，与二线城市房价齐平。不过，需要注意的是，澳洲的房产面积都是实用面积，而非建筑面积，且通常都是装修好的精装房。这样算起来，墨尔本的这个单价就更加划算了！

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