2014年瑞安房价「瑞安房地产去年累计物业销售额272亿元平均售价70900元/平米」

1月6日，总部位于上海的瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，00272.HK）公告2022年第四季度物业销售简报。

2022年第四季度，瑞安房地产合约物业销售额23.8亿元，其中包括住宅物业合约销售额13.1亿元和商业物业合约销售额10.7亿元；合约物业已出售建筑面积为108700平方米及1043个车位；合约物业合同销售平均价格为每平方米人民币21900元。

2022年年度，瑞安房地产累计合约物业销售额达到272.19亿元人民币，其中包括住宅物业合约销售额257.83亿元和商业物业合约销售额14.36亿元。合约物业累计已出售总建筑面积383800平方米，平均售价为每平方米70900元。另外，有2473个车位于2022年年度售出。

另外，除以上报告的合约物业销售额，截至2022年12月31日止，瑞安房地产录得认购销售总额为14.27亿元，预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售。

2022年12月1日，瑞安房地产出资14.26亿元获上海杨浦区平凉街道一地块60%股权。瑞房地产表示，上海市杨浦区平凉社区03B3-01地块使用权坐落于杨浦滨江地区——东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路，作为《上海市城市总体规划(2017-2035年)》所述“中央活动区”的一部分，毗邻黄浦江及上海内环高架路，往返三条地铁线十分便利。杨浦滨江地区作为互联网产业发展之试点区域，现在是互联网产业若干主要参与者的总部所在地。鉴于其位置及发展潜力，该地块对高资产净值人士具有吸引力，对高端住宅开发的需求预期亦将上升。

根据市房屋管理局房地联动房价查询结果的批复，地块房价查询结果是21万元/平方米，是自实施房地联动价以来杨浦区最高记录。同时，该地块没有中小套型、套数下限的要求。

据该地块此前的公开遴选公告，地块建设用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率1.4，地上计容建筑面积为23791.32平方米。

根据半年报，瑞安房地产在上半年销售的上海太平桥项目平均售价165900元/平方米，合约销售4.48亿元，已售面积2700平方米；上海瑞虹新城项目合约销售共计173.37亿元，已售面积147400平方米，平均售价117400元/平方米；上海蟠龙天地合约销售7900万元，已售面积1300平方米，平均售价60800元/平方米。此外，瑞安房地产还拥有武汉光谷创新天地、佛山岭南天地、重庆天地3个项目。

截至2022年6月30日，瑞安房地产目前在中国内地主要城市的中心地段拥有13个处于不同开发阶段的项目。土地储备达940万平方米，其中690万平方米发展为可供出租及可供销售面积，250万平方米为会所、停车位和其他设施。该公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，包括旗舰项目“上海新天地”在内，在上海管理的办公楼和商业物业总建筑面积达172万平方米。

养猪、造车？上市房企主营业务占比揭秘？赚钱还是靠卖房

万科跨界养猪，第一期先养25万头；恒大造车，全面对标特斯拉。从粮油到矿泉水，从教育到 汽车 ，自2010年起，房企们纷纷思变，提出“多元化”转型。

10年间，多元化业务发展如何，是收缩还是扩张？南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研80家房企，其中78家公开了各业务占比，69家主营业务占比超过80%，其中57家主营业务占比更是超过90%。

尽管有房企喊出，多元业务已经“开枝散叶”，但是切换赛道，前路艰难。从趋势来看，仅33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降，还有43家房企的主营业务占比同比出现上升。房地产开发及销售仍然是推动企业发展的核心动力。

通过房企半年报的信息梳理发现，做大做强主业与多元化的协同发展，将成为房企未来增强自身综合竞争力的重要手段。

赚钱还要靠卖房！

57家房企主营业务占比超90%

2016年恒大地产集团有限公司更名为“中国恒大集团”，之后房地产业掀起了一波改名浪潮。房企纷纷“去地产”化，加快了转型的步伐。然而，切换赛道，前路艰难。

上市房企的主营业务，主要指的是房地产开发及销售业务。、

南都大数据研究院统计的78家房企，57家主营业务占比超过90%，12家主营业务占比在80%-90%，9家主营业务占比低于80%。

瑞安房地产房地产开发及销售业务占比最低，仅为14%，而去年同期这一占比为81%。瑞安房地产以上海为后盾，一直专注商业物业。截至2020年6月30日，上半年集团收入下跌82%至14.50 亿元，其中物业销售下跌 97%至1.61亿元，物业投资收下跌至10.03亿元，建筑业务下跌至1.16亿，其他收入下跌至1.27亿。可以看出，受疫情影响，瑞安整体营收下跌之下，房地产开发及销售部份的下跌幅度是是最大的。

研究员认为，从单一地产到多元化，再到聚焦主业，尽管 探索 多元化业务成为业界共识，但就“赚钱能力”来看，房地产开发及销售仍然是房企发展的核心动力。

多元业务“开枝散叶”

33家主营业务占比下降

从趋势来看，33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降，说明部分房企的多元化布局初显成效。值得关注的是，龙头房企在多元化业务布局上均显成效。比如碧桂园、万科、融创、绿地、龙湖、华润主营业务占比分别下降0.1%、0.37%、1.1%、0.16%、0.23%、11.91%。

以华润为例，上半年房地产开发营收359.7亿元，较去年同期下降1.7%。投资物业包括购物中心租金收入39.1亿元，较去年同期下降8.9%；写字楼租金收入7.3亿元，同比增长5.8%；酒店业务营业额人民币3.5亿元，较去年同期下降51.2%。

华润半年报指出，“城市综合投资开发运营商”定位，积极推进协同主业的创新业务，不断提升片区统筹开 发能力，为未来可持续增长培育新的业务模式和利润增长点。其中物业服务上半年分拆上市。以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

还有雅居乐，在中期业绩发布会上，董事局主席兼总裁陈卓林就表态，“深信多元化已经开花结果了”；而发布会结束不久，完成全年目标46%的雅居乐，也正式对外发布战略格局，将从以“地产为主，多元业务并行”，升级为聚焦地产主业，关联业务协同发展，构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局。“135”同心多元战略升级。

按照陈卓林的预期，未来几年，雅居乐多元化业务的利润贡献比重将达一半。

还有主动调整发展战略的碧桂园，确立了“为全世界创造美好生活产品的高 科技 综合性企业”全新发展目标，巩固以新型城镇化为核心的房地产开发业务的同时，积极延展经营边界，布局机器人和现代农业两大发展方向。比如，全球首个超万亩无人化农场展示最新成果，先进的无人化作业正在中国大粮仓大显身手。

中小房企做大主业

43家主营业务占比同比上升

此外，43家房企的主营业务占比同比出现上升，其中，上涨幅度最高为三盛。2家与去年基本持平。

值得关注的是，在同比上涨的企业榜单里，龙头房企的影子占比很少。销售规模达2000亿元以上的房企仅有新城、中海、招商、世茂、绿城，以及2020年冲击2000亿的金科、中南。

以中海为例，截至上半年，物业发展收入为863.5亿元，同比上升11.2%，投资物业租金收入为19.2亿元，同比上升6.2%，酒店和其他商业物业的收入1.1亿元，同比下降42%。综合影响了上半年主营业务占比同比略涨0.17%。但是中海在半年报中也提到，积极拥抱变化，创新业务模式，加快培育新增长点包括养老、教育、物流等新业务。上半年新设成立供应链管理公司，旨在整合物资集采优势资源，打造面向全行业的B2B建材交易与综合服务平台；新设成立 科技 公司，将围绕住宅开发与商业运营的数字化管理、智能小区、智慧家 居、智慧商业楼宇等不动产开发运营场景提供 科技 产品与服务，投资上下游科 技企业，建立 科技 生态圈。

还有正式更名的世茂，上半年收入为645.53亿元，同比增加14.1%。95.2%的收入来自物业销售，4.8%的收入来自酒店经营、 商业运营、物业管理及其他业务。主营业务占比同比上升，主要是物业销售从去年532亿元上升到614亿元，而酒店收入却从996亿元大幅下跌到453亿元。2020年启动“大飞机战略”的多元业务发展模式，以物业开发为核心主体；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高 科技 、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。

当然，主营业务占比上升，综合考虑疫情期间物业投资业务如酒店、购物中心板块受影响颇大，也间接导致了这一数据的略微浮动。

行业观察：

多元化新赛道，业务贡献有望持续增长

多元化，已经不是个新鲜词。从早期的粮油、矿泉水、教育、物流等，到目前的 汽车 、养猪、免税店等行业，从长租公寓、养老服务，到绿色金融、机器人，房企纷纷打造第二增长点。

房企布局多元化主要分两类，一是围绕主业的多元化，比如物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产、养老地产等，作为房企地产开发的延伸，顺势而为即可布局，并且具备稳定收益，因此参与度比较高。

二是，风口在哪儿，投资在哪里。比如恒大跨界新能源 汽车 ，碧桂园跨界农业和机器人，万科成立食品事业部。当然，还有一小部分房企，在拿地难融资难的背景下，基本转型不再以物业销售为主业。

从单一地产，到多元化，再到聚焦主业，房企经过了跌跌撞撞的十年 探索 ，已逐步摸索出了适合自己的特色多元化业务。跨界的热度开始下降，比如万科，近期明确地提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

从成果来看，很多房企的多元化布局已经“开枝散叶”，最突出的表现是物业公司纷纷分拆上市，在疫情期间建立了良好的口碑和新增赢利点。但也不得不承认，在绝大部分房企的转型传略中，多元业务的收入贡献比还是非常低的。

随着市场竞争愈加激烈，做大做强主业与多元化的协同发展，将成为房企增强自身综合竞争力的重要手段。可以预见，未来大部分企业多元化业务在营收端的贡献占比还将持续保持增长。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

再造一个新天地？瑞安投60亿重仓上海

鲜有动作的瑞安房地产，连续两日买了上海两地块，一宗住宅、一宗商业。

这是瑞安房地产继去年7月联合太平洋保险、永业136亿元揽入新天地旁地块后的一次大手笔补仓，时隔一年零三个月。

10月31日，瑞安房地产附属公司上海蟠龙38.81亿元成功竞得青浦一宗宅地，次日11月1日，全资附属公司星宏发展有限公司18.6亿元成功投得上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块。

在过去的三年时间里，瑞安房地产一直在做轻资产转型，无论是出售项目股权还是引入战略合作伙伴，瑞安房地产自2015年开始实施去杠杆策略，其净资产负债率87%下降到了2018年的40%。

然而，做减法的瑞安房地产却从未离开过上海房地产市场。无论是136亿的新天地项目还是这次的鸿寿坊，都体现出其愿意在内地市场继续押注的希望。

再造一个新天地？

拿下青浦宅地，为瑞安房地产在上海为数不多的住宅项目增加了重要的筹码，不过，瑞安房地产显然更加看重的是鸿寿坊项目。

2015年底，鸿寿坊旧改征收工作再次启动，征收范围东至西康路，南至新会路，西至恒达广场、恒达公寓，北至长寿路。其中，一号地块共征收居住房屋56产，二号地块共征收居住房屋702产。

2018年，普陀区规土局在其官网发布关于长寿社区C060102单元D5街坊的局部规划调整，其中关于普陀区长寿社区从D5-1到D5-5地块都做了重新划分，并明确每宗地块的土地性质和规划。

瑞安房地产本次拿下的长寿社区D5-1地块，用地性质为C8C2（商办商服用地），容积率为4.1，调整后的D5-1地块建筑高度从60M调整为100M，高层建筑沿北侧长寿路沿线布置。

地块还要求新建1处菜场，建筑面积2000平方米；新建1处社区文化设施，建筑面积1500平方米；新建1处社区 体育 设施，建筑面积1500平方米；新建1处1000平方米社区服务设施。

按照规划，保护鸿寿坊划定的3栋需要保护修缮的一般 历史 建筑，不得整体拆除，应制定细化的修缮利用方案。鸿寿坊南侧格局保护范围内空间肌理和弄巷体系应整体保留，并保留具有特色的建筑构件。

这样苛刻的出让条件，让许多开发商都望而却步。

尽管开发难度大，不过在业内人士看来，该地块的成交价格还是十分合理的。该地块起始楼板价29501元/平方米，与距离本次出让地块约800米的已成交地块基本持平。去年9月，上海城投以底价13.41亿竞得普陀区长寿社区C060102单元F1-1地块，起始价28551元/平方米。

拿下地块后，瑞安房地产执行董事罗宝瑜女士表示：“我们很高兴成功竞得鸿寿坊地块。瑞安房地产将凭藉二十多年丰富的城市更新经验，发挥自身优势，运用创新设计理念和技术，结合区域 历史 人文特色，打造一个令人耳目一新的文化社交目的地和国际商业社区。”

瑞安房地产表示，计划于鸿寿坊打造甲级办公楼及“天地”类型零售商业街区。工程将于2020年下半年开始施工，计划于2023年第一季度完成，并预期于同年下半年面世。

无论是对外地人还是本地人来说，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。值得我们期待的是，瑞安房地产能否在鸿寿坊再创造出一个“新天地”。

持续押注上海

在持续抛售物业之后，瑞安房地产在内地鲜有新的土地进账。数据显示，其土地储备总建面从2014年1230万平方米开始一路下滑，截至2019年6月土地储备的总建筑面积为 860 万平方米。

其中，上海是重仓之地。自2018年以来，瑞安房地产通过公开市场一共买入三宗土地，全部来自于上海。另外，在瑞安房地产2019年中期报告中总结出上半年的五个主要成就，有八成来自于上海。

于 2019 年 3 月 15 日，完成收购 Brookfield 于 China Xintiandi Holding的权益。由瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台SCOV已于 2019 年 6 月 20 日完成收购上海企业天地 5号。

完成上述两项交易后，集团可增加位于上海核心地段的商业物业的实际拥有权。于 2019 年 6 月 30 日，集团应占资产价值总额较去年底增加 24%至人民币 420 亿元。

于 2019 年 5 月，完成资产提升计划后，上海新天地广场隆重开业，出租率为 97%。于 2019 年 5 月，武汉壹方北馆试营业，出租率为 92%。

“我们在上海商业资产包的比重是非常大的，也相信在未来不停提升资产值，瑞房在目前已经算是上海其中一个最大的商业开发商和商业房地产商。”

在中期业绩会上，瑞安房地产有限公司财务总监及投资总监孙希灏如此表示。目前瑞房位于上海的有权益或在管的商业资产包总值大约730亿人民币，总楼面面积大约是1800万呎左右。瑞房应占的比例大约为57%，总值大约420亿元左右。其中一部分是已经落成的商业，大概410亿元；另外是在建的工程，大约320亿元左右，总数是730亿元。

孙希灏进一步补充：“希望继续在上海扩大商业物业范围和资产管理范围，因为长远来看，上海市场整体上是一个空间发展比较大的市场。”

对于瑞房未来的发展，孙希灏总结称，预计未来几年会继续转型向商业房地产为主导的方向推进，扩大商业资产的管理范围、物业的规模，特别是在上海的市场。

投得鸿寿坊项目后，瑞安房地产方面表示，在上海公司拥有或管理的办公和零售空间增加至171万平方米，总资产价值（已计算项目的土地成本）为人民币750亿元。