禹洲蜀山项目值得买吗板块唯一现房紧邻回澜初中高层2万

小胖团队曾在19年年底对杭州所有的现房项目集中踩盘，根据19年底的工程进度预计：卓越明熙府、中冶锦绣公馆、联发溪语宸庐等诸多盘都会在2020年集中供应。

但眼看着20年的一半都过去了，也只开出电建泷悦华府、天阳融信东方邸、中建学成府3个毛坯现房。

其他现房项目都怎么了？为何迟迟不开？小胖会持续跟进。今天先给大家更新一宗禹洲蜀山现房项目解解馋。

“面粉价”比“面包价”贵

在南卧，花2W的楼面价拿地

2017年5月27日，禹洲以总价300437万元竞得蜀山单元F-01地块，楼面价20060元/㎡，溢价率70%，自持面积比例2%。

2017年2万/平的楼面价已经是非常高了，要知道当时距离项目约700m的新城香悦半岛高层均价也才1.5万/平，这妥妥的面粉价格比面包都贵。哪怕时间往后拉一年，18年8月，同板块的九章赋项目拿地楼面价也就1.4万/平左右。

禹洲这拿地架势，可真是不差钱啊。

（地块位置示意）

地块基本信息：项目总用地面积65674㎡，总建筑面积228580.1㎡，其中地上建筑面积149199.03㎡，地下室建筑面积74888㎡，容积率2.8，建筑密度28.3%，绿地率30%，住宅工业化装配率30%。

后在2017年10月底，项目出规划，根据规划公示：建造4幢21F、23F和33F的高层住宅项目，沿项目北侧规划南三路布置；以及13幢7F-8F洋房住宅项目。

从项目指标中得出以下详细信息：

①大体量盘，总户数达1370户。

②室外体育设施场地面积约1316㎡，占总面积的2%左右。

③机动车位达1541个，车位配比约1:1.12，结合产品，整体定位偏刚改。

项目现场进度解析

和半年前相比，变化不大

小胖于7月1日实地踩盘该项目，看到目前项目主体已经结顶，相比半年前的进度几乎没有特别大的变化（半年前洋房封顶，高层在建）。

（项目进度实景）

外立面、园林部分目前正在打造中，其中园区道路已经硬化，并覆盖绿网。就目前呈现的效果来看内部并没有集中绿化或中央景观，但洋房楼间距还算不错。

（园区实拍）

令人惊讶的是，项目现场几乎没有看到工人在施工。

关于为何无人施工的猜测：禹洲在杭州在建项目不多，就2个，除这个现房以外就是禹洲宋都望林府，可能禹洲把工人都集中调到望林府项目了，该项目即将开盘，详细信息可点击链接：祥符唯一地铁盘！禹洲项目户型图爆料！这会是祥符最好卖的项目吗？

项目周边界面&配套解析

河道密布、地铁远了

周边界面解析：

项目东面：

东面紧挨着的是主干道通惠南路，再往东就是大片的农田以及自建房。

项目南面：

项目南面隔着河道就是深圳聚佳融地块（也就是大家熟悉的万科璋宜翠湾项目，目前已经出规划，面积89-130方），再往南同样为大片的农田。

项目西面：

项目西面隔着河道，为成片的集中住宅区。如星际公寓（回迁安置房）、广泽小区等，小区品质还算可以，但有一定的年代，所以目前整体挂牌均价约2.7万/平。

项目北面：

项目北面依然是成片的住宅区，紧挨着的国宸府（又叫宸宇府，在售）、绿都四季华庭等。

项目周边环境还是不错的，河道密布，相对静谧，待后南面的项目建成，居住氛围就更加浓厚了。

周边配套解析：

交通方面，距离最近的2号线曹家桥地铁站步行约2.9公里，直线距离也有1.9公里，地铁不占优势。

商业配套方面，距离在建的萧山银泰城约1.9公里，另外还有开元广场，汇德隆购物中心，商业配套不错。

教育配套方面，国宸府有代建幼儿园和小学，小学是中国传媒大学附属小学（在建），另外还有在建的回澜初中通惠南路分校，回澜初中是萧山的重点初中，深受萧山宝爸宝妈认可。

从项目配套看来，教育资源方面还是比较不错的，但是地铁太远了些，比较适合家中有小孩、平时习惯开车出行的购房者。

既然项目基本信息、进度、环境、都已经了解，那么什么时候可以买？买的话会是什么价格？

项目开盘节点、价格大起底

大概率是明年见

就根据目前这个工程进度来看，禹洲项目的开盘节点最早预计在明年年初，目前并没详细的户型、价格等的信息公示，但已知的是会分为一期、二期开发，其中一期住宅总户数1064户，二期306户。

买的话，是什么价格？

关于价格，其实有迹可循：

1、2019年9月23日，深圳市聚佳融实业有限公司以总价191812万元竞得萧政储出(2019)28号蜀山单元H-23-2地块，该地块未来毛坯限价2.63万/平，精装限价2.98万/平。

这块地与禹洲项目仅一路之隔，是后期距离禹洲项目最近的新房项目，最有价格参考意义。

2、2020年6月29日，经过28轮报价，赞成以110938万元的总价竞得南部卧城宅地，该地块未来毛坯限价2.53万/平，精装限价2.83万/平。

这块地是南部卧城最新拍的宅地，与禹洲项目距离也不远，约2km左右，可作价格参考。

3、一路之隔的国宸府（宸宇府）目前还在续销中，高层均价约2.56万/平，可作价格参考。

综合这3个价格，禹洲项目的价格其实就已经非常明朗了，就是2.56—2.98万/平之间。若精装，参考距离更近的聚佳融地块价格，高层约2.98万/平左右，按照定价逻辑，禹洲的7-8F的洋房，均价则在3.57万/平左右。

佛山禹洲·朗廷湾怎么样？好不好？值不值得买？

楼盘名称：佛山禹洲·朗廷湾

城市：佛山

楼盘位置：勒流街道黄连黄中北路68号（黄连人民公园旁）

开发商：佛山市顺德区美禹盛房地产开发有限公司

产权年限：70年

建筑类型：板塔结合,超高层,高层,

公交线路：勒流客运站

其他交通方式：项目拥有“一桥、三横、四纵”的便捷交通路网。“一桥”是指菊花湾大桥，预计2019年10月通车。通车后，由项目出发到顺德北部、佛山新城、禅桂中心的时间将大幅缩短。“三横”分别指佛山一环、龙洲公路、广州绕城高速。项目南侧就是龙洲公路，龙洲公路东至伦教，西至龙江，横穿顺德3大板块——伦教、勒流、龙江，贯穿整个顺德，还可接江门、湛江等片区。“三纵”分别指乐龙路、佛山一环南沿线、港口路。项目右侧是佛山一环南延线，通过佛山一环南延线我们可到达北滘、伦教、杏坛、均安4个镇街。乐龙路贯穿乐从、龙江两个镇街，向北接通佛山一环，向南接通南二环和顺番公路，通过乐龙路我们可以快速通达禅城、南海、江门、中山等周边地区。
在轨道交通方面，项目拥有规划中的地铁16号线和规划中的有轨电车。规划中的地铁16号线是贯通顺德南北走向连接佛山新城至杏坛的一条交通轨道，途经勒流会设有站点，将来开通以后，更方便我们日常的出行。另外政府还将规划一条有轨电车，在勒流设置两个站点，分别为港口路站、上涌站，离我们项目最近的是港口路站，将来开通以后，将会给我们的业主带来极大的出行便利。

规划信息：其占地面积为110000平方米，容积率，绿化率30%，共18栋楼，停车位

周边配套：1、区域生活配套：
银行：顺德农商行、中国农业银行
商超：勒水新都会、嘉洲城广场、银城商业广场
肉菜市场：黄连市场、江义市场
2、教育配套：江义幼儿园、江义小学、江义中学、勒流初中、勒流中学
3、医疗配套：勒流社区服务站、勒流医院
4、景观及旅游资源：紧邻黄连人民公园、怡景公园、勒流水上乐园

内部配套：小区内有架空层健身场所、中央大草坪、慢跑道、全龄活动场地和社区会客厅。

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

全面及时的楼盘信息，点击查看

禹洲丁香里这个项目怎么样？

禹洲丁香里

买房需要注重什么：

宏观/微观

宏观看区域规划：

嘉定是最具投资价值的区域板块之一，上海市政府着力打造的三大新城(松江新城、青浦新城、嘉定新城)中距离市中心最近的生态居住区。

2016年嘉定GDP总值是1876亿元，在上海市排名中，位居第三（第一浦东8577亿元，第二闵行2101亿元）。

同时，根据2040规划，嘉定将是九大城市副中心之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，成为上海都市圈西北翼的核心区域。

区域内综合绿化率高达40%，以远香湖、紫气东来、环城林带、石冈门塘“四大景观”为地标的生态环境体系日渐完善，这里有“沪上最美图书馆”嘉定图书馆；有上海最大的滨湖大剧院——保利大剧院。故嘉定区誉为“城市里的公园，公园里的城市”。这里有瑞金医院北院，新光国际百货、中信泰富广场等商业综合体，区域生活、商业、人文氛围非常浓郁。

（公园：嘉北郊野公园是全市首批试点的7个郊野公园之一，也是嘉定人民期盼已久的周末好去处，公园位于嘉定主城区西北部，东至沈海高速，西至嘉松北路，南至嘉安公路，北至规划中郊野公园大道，总面积14平方公里，相当于100个人民广场那么大，据嘉定政府发布的信息今年9月公园将试开  园，试开园期间门票免费。）

本区域内交通网络也是十分完善的。除现有的轨道交通11号线（11号线也是上海最长的一条轨道交通线路，北边到达终点站嘉定北站，东边到浦东迪士尼乐园，11号线途经上海重大商圈，有徐汇商圈、江苏路商圈、曹杨商圈，同时也可以换乘多条轨交线路，比如1号线、2号线、3号线等，方便到达市区的各个地方。还有规划中的轨交14号线嘉定段（预计2020年投入使用）。路网方面有S5，S5连接外环、中环，到上海市区也只需40分钟左右，同时S5也衔接绕城高速，去上海周边城市也很便捷）。之外规划中的，嘉闵高架二期工程（预计2025年建成），S7公路（预计2018年开通）。所以未来五年，嘉定交通将再上一个台阶。

综上所述，整个嘉定区域从未来的规划和现有的配套，是整个上海重点规划和发展的区域，选择嘉定购房是正确的。

但是，随着城市的发展和规划的成熟，未来十年嘉定发展在徐行。

徐行镇是嘉定四大板块（江桥，南翔，嘉定新城，安亭）的“中部板块”——嘉定新城的重要组成部分，十年前发展老城，如今老城已成型；五年前发展南翔、安亭、江桥，目前已然饱和，3年前的新城，目前房价已破4万。沿11号线附近5公里范围内已没有新的住宅用地出让，徐行是嘉定住宅储备最多的一个区域。随着嘉定区政府重新定义徐行政策的实施，周边配套也日趋完善。出行方面，从项目沿澄浏路向南开10分钟到叶城路可直接上S5，另外沪通铁路嘉定段（预计2019年4月完工）上海市政府规划的第二条跨省轨交线路也途经澄浏公路胜竹路，预计2025年竣工，在我们项目周边也会设立站点。

至于商业配套，有仅一路之隔的佳兆业广场，车程5分钟的百联购物中心（目前嘉定最大的购物中心），车行10分钟的保利五月花生活广场，集影院、 超市，餐饮，一站式解决的日常生活所需。

周边教育配套也非常成熟，向南步行10分钟内就是一宗教育用地，规划为实验幼儿园，小学有徐行小学，中学有徐行中学，嘉一联合中学、远东国际学校，距离项目都在2公里以内。良好基础配套及有发展的未来规划吸引了各大品牌开发商相继入驻，如禹洲、佳兆业、碧桂园、首创、绿地等知名企业，为以后区域发展提供了正确方向，大型开发企业认可的区域，区域价值日益凸显，房价势必上涨，未来徐行升值不可估量。

目前徐行区域配套及生活设施已在不断完善。徐行是嘉定区唯一的开发净土，随着城市的改造，区域内动迁，生活配套完善，商业中心确立，嘉定未来发展十年，在徐行。

微观开开发商/物业：

禹洲地产：禹洲地产是中国地产４０强企业，是一家香港上市公司，22年来始终秉承“以诚建城，以爱筑家”的企业理念，是集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的多元化的综合性集团，具有房地产开发和物业管理双一级资质，连续十年蝉联中国房地产百强，为中国房地产业协会副会长单位。20年来，禹洲地产秉持“大禹治水，荒漠成洲”的企业精神，目前已成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区与环渤海经济区，业务覆盖厦门、福州、合肥、上海、天津、南京、香港等地，产品覆盖公寓、别墅、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等多种业态。在核心城市厦门，禹洲连续多年市场占有率第一，在合肥，也凭借强劲的业绩和品牌实力一跃进入当地前五大开发商。

禹洲至今开发管理各类地产项目近50个，土地储备总建筑面积近1000万平方米。在“立足海西，建树中国”的战略指导下，将持续聚焦区域深耕，以核心城市带动区域，稳步扩张，形成城市蜂窝群的强效规模。

禹州深耕上海14年，目前已开发完成的项目有：禹洲广场项目、禹洲金桥国际、嘉定禹洲老城里。在开发的项目有闵行的禹洲府、奉贤的雍贤府、惠南的禹洲商业广场、临港书院的禹洲商业广场，开发实力可见一斑。在嘉定丁香里项目是禹洲地产邀请知名设计公司历经嘉定禹洲老城里后又一精心力作，禹洲地产致力于为嘉定人民创造更好的生活环境和居住社区。

小区自身品质：

户型/绿化/主题公园：

整个项目东至创西路，南至唐家浜，北至树屏路，西邻澄浏中路，整个项目用地3.1W平方米，容积率为1.8、绿化率为36%。总建筑面积5.6W平方米。由9栋14F高层组成,共计532户，户型分别为89平米（88平米分布在3 、8、9、10、11号楼）、116平米（116平米分布在1、3、6、7、8号楼）、135平米（135平米分布在2号楼）三种户型。是个低密度社区，每个户型都做到功能性极佳，其中116平米5.9米以及135平米6.4米的都是横厅设计，相比周边其他产品来说，具备更舒适的空间，更宽敞的景观。小区每个户型也都是低密度小高层组成，其中将近50米的栋距保证了每栋楼的采光和私密空间。南面独一无二的滨河公园以及小区内将近36%的绿化覆盖，给业主打造了极佳的社区环境。在景观上来讲也是享受得天独厚的地理资源，第一排坐拥50米*145米大花园，第二排坐拥45米*155米大花园，第三排南面坐拥滨河公园。社区内停车位充裕，其中地上停车位135辆，地下停车位537辆。

小区特色设计：

       1、公共空间装饰体系

       2、原创标识系统

       3、双首层大堂

       4、*地库，柔和灯光系统

       5、台式礼宾级服务、创建温馨社区

       6、社区公共服务

       7、社区提供室外WIFI

116平米：3房/2厅/2卫：

卫生间的卫浴洁具设备基本都是用科勒的，五金件采用科勒/摩恩，装修修所用材料都是国内一线品牌，同时附赠270度转角飘窗有更好采光及视野；全屋中央空调及新风系统，装修石材部分，窗台，卫生间挡水，门槛等地方都是大理石，卫生间，厨房间的瓷砖也是一线品牌诺贝尔，房间木地板则是书香门第的实木复合地板。

138平米：四房/2厅/2卫：

得房率80%，1梯1户设计、每户赠送电梯厅，南北通透，四房两厅两卫。该户型方正大气，利于布局。

丁香里的价值点：

1、价格洼地——嘉定做为上海的市区板块目前还是处于一个价格的洼地，现在周边土地市场上，新拍地块土地价格，2016年6月17日中垠、新城和市北联合摘得嘉定徐行镇06-04地块，楼板价达到了24104元/平米，预计保本售价在4万左右，距离本案仅300米。

2、目前因为政府限价等原因，本项目售价只有32000的均价，最便宜的户型仅售29800元/平米，性价比可想而之。由此可见上海刚需置业日趋告急，3字头的房价已日益减少。政策导向——现在上海房地产市场政府限价，现在买房几乎都是抄底价，只要还有购房资格，这绝对是一个机会。时间上，这10年来，政府从08年开始出台了无数政策抑制房价上涨，但同时也出台了无数政策进行救市，上海房价始终都在上扬，很多客户从08年开始就一直会觉得楼市会跌，导致今时今日已承受不住现在的房价，上海是属于世界的上海，是人流、商流、物流汇聚的国际化大都市，其实只要能有资格入手购房，什么时候都是最佳时机，比肩纽约、东京、香港（比如，香港顶级豪宅已达到近百万一平米，刚需楼盘总价也在1千万左右，上海已步入国际大都市的行列，房价上却远远低于其他国际大都市），目前上海房价处于上涨的必经阶段。

3、上海同纬度区域房价对比。目前在上海可以买到总价300万以内或者单价3-4万的房子，主要在以下几个区域——嘉定徐行、青浦新城2.5-4.4万、朱家角3.5万、松江佘山3-4.9万、奉贤南桥外围1.9-3.5万、南汇临港2-5.7万等，从投资的眼光看，青浦新城、朱家角、松江佘山、奉贤南桥外围、南汇临港，到主城距离都略远于项目区域嘉定板块。由此可见交通的便利性、价格洼地空间导向，流量的倒入与生活成本的核算，促使本板块未来升值潜力无限。嘉定的南翔板块目前售价在55000-60000之间，马陆板块的售价在50000左右，嘉定主城区的售价在45000左右，只有我们徐行板块，目前售价只有32000左右，其升值潜力极大。